我国房地产金融风险及其防X
曾 嫚 莉

一、房地产金融风险的分类
房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费
服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供
资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法
预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，
从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几
个类型：
1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房
地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险
主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导
致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银
行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。
2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个
银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，
审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑
点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。
3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支
柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重
点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市
场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且
我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调
控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增
长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。
4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地
产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不
足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流
动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：
房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期
还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地
产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
二、我国房地产金融风险现状
1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已
建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信
用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征
税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信
状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易
采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，
加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可
以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下
才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加
了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有
一定的关系，提前还贷发生后，银行将因此遭受服务成本不能得
到补偿，提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险，
它直接影响到借款人的现金流。
2、房地产企业贷款风险。一是假按揭。个人住房贷款比项
目开发贷款手续较为简单，利率也比较低、速度快。为了获取开
发建设项目的资金，开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设
资金。“假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流
动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金
涌入房地产市场，导致房地产泡沫。另一方面房地产企业通过这
种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶化，
形成房地产金融风险。二是房地产企业财务信息虚假。按人民银
行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷
款。我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商
业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假
报表来虚增自有资金的比列。房地产开发企业超越自身资金实力
搞滚动式开发，一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会
造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。
三、我国房地产金融风险成因
1、融资体系不健全、融资渠道单一。长期以来，我国房地
产融资以间接融资为主，银行是该行业资金来源的主要渠道。证
券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量
的1%，在住房抵押贷款市场上，基本不存在二级市场，不能将
异质的抵押产品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场
与整个市场无法有机结合。
2、房地产对银行信贷依存度过高。我国房地产开发商普遍
规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产企
业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产企业对银行
信贷的高度依赖性使这正共生特征愈加突出。限制房地产企业发
展的宏观条款政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金
流动性困境。
3、房地产融资机构风险意识淡薄，房地产融资风险管理技
术过于简单。我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外
先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和
流动性风险进行有效识别和微观处置。同时，由于缺乏有效的房
地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理结构、
经营机制、内控机制等方面存在诸多问题，受眼前房地产市场“形
势大好”的迷惑，为争夺市场份额，房地产融资机构极易形成市
场冲动，盲目扩X房地产信贷规模。
四、我国房地产金融风险的防X
1、建立完善房地产金融政策。一方面，要拓宽房地产融资
渠道，实现融资结构多元化。加快制定房地产金融在体制、机制、
产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行的质量和效率，
更好地为住房投资者和消费者服务。通过金融产品的创新，开拓
更多的房地产融资渠道，最大限度地吸纳社会资金，是解决房地
产企业资金短缺问题的重要手段。另一方面，要建立宏观信用风
险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立全国性的房地产企
业及个人信用档案系统，以利于金融机构能较为客观地判断借款
人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。
2、加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。
2005年中国建设银行推出了国内首个住房抵押证券化产品——
“建元2005个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。经
过两年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押
贷款证券化产品的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房
抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流
动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是
居民的银行存款，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行
面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款投资证券化，发行抵押贷
款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减
少风险积聚。其问题的关键在于结合我国国情，选择适合我国的
住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房
抵押贷款证券化能在一级市场和二级市场上合理运作和健康发
展。
3、强化对房地产信贷各方的约束。首先，完善个人征信系
统、提高个人房贷资产质量。要通过完善个人征信系统，可以改
变商业银行信贷人员仅凭借借款人XX明、个人收入证明等比较
原始的征询材料进行判断和决策，减少各种恶意欺诈行为，加强
已放贷款的监督管理，把贷款风险降到最低。其次，提高房地产
企业信用、增强企业竞争力。目前房地产企业的自律程度很差，
往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险，房地产企业要自
律而且要能够正确认识和看待市场。再者，房地产商必须考虑自
身的规模效益问题，要提升房地产企业质量，使一些信用度和不
具备资格的企业退出房地产领域。房地产商良好的信用和自身的
竞争力是保持房地产持续发展和防X金融风险的一种重要的社
会基础。最后，商业银行自身应加强管理，提高风险防X能力。
商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，
建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发
展变化情况，提高对房地产市场发展形式的分析预测能力；要加
强产业政策研究、制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，
防X市场风险与未然。
4、加强配套法律法规建设。市场经济是法制经济，任何经
济活动都应该在法律规定的X围内进行，房地产金融尤其必要，
国家应该完善房地产金融的法规和制度，应建立和健全与房地产
贷款有关的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好
的法律基础，从而推动房地产行业有序竞争。因此，可以从以下
几个方面进行：一是针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节
的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信
贷的法律地位，并建立健全有关房地产信贷的法律法规。二是加
强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度。对于国家
而言，房地产金融市场是否稳定非常重要，国家必须加强对房地
产金融市场的宏观调控，采取有效的措施稳定房地产金融市场，
保证房地产金融市场的健康发展。要对房地产和房地产金融进行
强有力的监管，要定期或不定期地对房地产金融业务进行现场检
查、非现场检查。建立房地产风险预警体系，实行房地产信息披
露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调
控和引导，加大监管力度。
（作者单位：XX佳元律师事务所）