商品房买卖合同中采光权纠纷探析
一、房屋采光权的定义及法律保护
房屋采光权，通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利。近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，导致新建住宅楼层数过高，密度过大，以及存在乱搭乱建的行为，影响相邻建筑的通风、采光，使因“采光权”引发的纠纷日益增多。
我国已经从立法层面保障了居民的采光权。居民采光权的保障包括两个方面：（１）房屋开发阶段需满足一定的日照要求；（２）相邻各方应正确处理采光等方面的相邻关系。根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》，除夏热冬暖地区（主要为华南地区）、温和地区（主要为云贵高原）、严寒寒冷地区（主要为青藏地区）之外，其他地区均适用“大寒日大城市有两小时以上的光照，中小城市有三个小时以上的光照”这一标准。根据《物权法》，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。《物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
居民在购买房产的过程中，采光权被侵犯同样包括上述两种情形，当开发商交付的房屋不符合相关规范时，居民可以按照标的物质量瑕疵程度和买卖合同约定来确定其权利和开发商的责任。但是，对于分期建设的，开发商的后续建设行为如果对前面的业主构成采光影响的，则应当遵循相邻关系的规定，适用相应的侵权责任。
二、采光权被侵犯的标准
基于合同约定，一般的交付标准为国家及地方规范标准。如基于相邻关系，相邻建筑物的所有人或利用人之间必须负有一定的容忍义务。只有在日照、采光、通风等妨碍超出必要的容忍限度，受害人主张排除妨碍和损害赔偿才能得到支持。容忍限度应以“客观判断标准”为原则，即是否“违反国家有关工程建设标准”，应参照国家、地方政府及主管部门的相关规范进行判断。建造建筑物违反国家有关工程建设标准的，应视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张排除妨碍和损害赔偿；反之，符合国家建设标准的，即使对相邻建筑的日照、采光和通风等造成了一定程度的妨碍，也应视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。
如前所述，对于住宅，国家已经具有明确的规定，除住宅外，采光权并不限于住宅建筑，在非住宅建筑也有采光的需要和保护。我国在相应的国家标准中规范了长日照建筑的采光权。
需要讨论的是，对于不符合住宅标准的房屋采光权以及商业用地等因缺乏明确的标准，应如何保护？根据《成都市城市规划管理技术规
定》，公寓是指除日照要求外均满足《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。对这一类型“公寓”，除开发商作为出卖人在销售采时向买受人提示房屋采光日照不足信息外，对于相邻人侵犯采光权的行为，则需根据实际情况进行判断。在（２０１８）吉０８民终３２１号案件中，法院对宏桥房地产洮南分公司主张“国家对非住宅建筑物间距没有规范，其不应承担采光、日照侵权赔偿责任”并未支持。法院认为“国家只对住宅建筑物间距作出规范，对非住宅建筑间距没有明确的规范，本案可以参照《城市居住区规划设计规范》标准及地区赔偿标准。”
三、采光权被侵犯的救济途径
（１）交付房屋日照不足的救济
开发商作为出卖人在销售采光日照不足房屋时，应向买受人提示房屋采光日照不足信息，未提示房屋采光日照不足信息，属于违反了出卖人应承担的瑕疵担保及附随义务。
根据《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。从该条中可以看出，在交付的房屋质量不存在影响合同目的的实现，仅存在质量瑕疵的情形下，买受人不得拒绝受领，对于房屋存在的质量瑕疵，买受人可以请求开放商承担瑕疵担保责任，即承担违约责任或赔偿责任。
房屋采光日照不足非房屋交付的强制性标准。若房屋经竣工验收质量合格且符合交付条件的，买受人不得就此主张解除《商品房买卖合同》；但考虑到因出卖人违反诚实信用原则，未全面、明确地告知买受人房屋可能存在的使用瑕疵或功能缺陷导致买受人无法充分了解房屋的相关信息影响交易选择，结合公平原则，开发商应赔偿买受人相关损失。
（２）分期建设导致房屋日照不足的救济
在项目分期建设过程中，可能会对原来的业主产生影响。在该种情况下，居民可以相邻采光日照纠纷为由向原开发商主张侵权。
在该过程中应注意以下几点：
第一，相邻采光权属于法定役权，采光侵权构成不以过错为基础，建筑物是否违法不是采光侵权的构成要件。当事人不能以遮挡采光的建筑为违法建筑主张构成侵权，同样，建筑取得合法手续的亦不能成为免责事由。
第二，居所被挡光的照片不能证明其居室采光未达到国家规定的日照标准，应进行遮光技术鉴定。在（２０１４）沈中民一终字第６０２号案件中，法院认为：是否存在采光侵权应当以有关鉴定机关做的鉴定为准。虽然本案一审中恒大长基（沈阳）置业有限公司提交了《日照分析报告书》，但该报告书仅对图纸分析报告，并非实地测量结果，不等同于鉴定结论，其结论亦不能直接反映出是否侵犯采光权，同时上诉人
方对该报告书并不认可，并申请进行实地测量鉴定，故原审法院依据该报告作为定案的依据欠妥。
四、赔偿金额的确定
目前我国对因采光、日照纠纷所造成的损失无统一的赔偿标准，法官具有较大的自由裁量权。一般由法官综合影响采光程度、由于采光受影响产生的电费、采暖设施增加费用、原房屋采光面积、采光时间、当地的经济水平和生活水平、对房价的影响等因素酌情确定赔偿数额。
司法实践中受到侵害的业主通常要求赔偿的请求有下列几项：（１）因住房阳光被遮后，以多用的照明、取暖电费为基准来确定赔偿数额。（２）针对房屋价值的降低，以采光权受侵害前后房屋市场价格的差额作为计算采光权受侵害的赔偿数额。
但上述主张中，尤其是针对房屋价值降低的损失，不一定能得到支持。在（２０１８）吉０８民终３２１号案件中，法院认为：鉴于目前我国对因采光、日照纠纷所造成的损失无统一的赔偿标准，鉴定机构对因采光、日照造成房屋价值贬损作出的鉴定意见不具有确定性。房屋价值贬损与房屋的地理位置、交通环境、采光、折旧、国家调控政策等诸多因素紧密相关，尤其案涉房屋位于商业区，其商业价值更与实体经济不景气、附近门市房、商铺不断开发建设，周围商业环境变化、房屋功能设施老化等因素相关联，难以从上述因素中将因采光、日照所影响的损失作出准确区分。关于租赁费的鉴定意见，因房屋租赁价格受房屋