香港新世界大厦物业管理合同

二零零二年七月

香港新世界大厦物业管理合同

二零零二年七月

香港新世界大厦

物业管理合同

本物业管理合同于二零零二年月日订立。

甲方：上海新世界淮海物业发展有限公司

注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号

乙方：上海新创物业管理有限公司

注册地址：上海市卢湾区淮海中路300号地库一层

兹证如下：

1.定义

於本文件中

1.1[物业]指香港新世界大厦，位於上海市卢湾区淮海中路300号的建筑

物；

1.2[物业管理]指对物业整体、物业内外公共地方/公共设备设施的管理与

控制，以及对物业所有业户提供的管理服务；

1.3[业户]指物业的所有业主或租户；

1.4[管理合同]指《香港新世界大厦物业管理合同》，即本合同。

1.5[管理帐户]指由甲方为本物业开立的独立的财务帐户，作为本物业收

取物业管理费等物业管理方面的收入并支付各项管理开支款项之用。

2.管理范围

2.1管理服务一般包括：

*前期筹备

*实务管理

*财务管理

*管理报告

*设备维护

*人事管理

乙方应按照与甲方达成的共识处理及进行上列的一切事宜。

2.2工作范围及乙方上列每项功能的特定责任均已列于本合同的第3至第

8项条文内。

3.前期筹备

3.1前期筹备服务包括但不限于：

*筹建物业管理队伍

*物业接管验收服务

*安排业户收楼/入伙

*业户装修期间的管理服务

*提交公共区域的绿化、设备设施运行/维修/管理、保洁等的管理方案

*制作物业管理方面各项规章制度与及有关文件和表格

*制定计划并开展员工培训

*为物业重要设备的保养外判事项提供意见和建议，及提供最新资讯

4.实务管理

4.1乙方负责执行对整个物业所属的设备设施的运行/维修/管理、保安、

保洁、绿化、业户服务等物业管理方面的实务运作。

4.2实务管理包括但不限于：

4.2.1为物业重要设备或清洁事项选择并委托有相应资质的承办

商，并负责对其行政管理及监督，惟须在委托/签署委托合同

前先与甲方商洽；

4.2.2对乙方代表甲方聘用的所有物业管理方面员工的行政管理及

监督；

4.2.3负责安排一切保养项目，注意一般保养规定，并按规定督促

有关单位/员工执行所有保养工作；

4.2.4处理由甲方或物业的业户向乙方提出有关物业管理的投诉，

乙方须于收到任何书面通知后五日内回覆；

4.2.5就管理合同内容有关的事务与有关政府机构及供应公司联

络，唯甲方须提供协助及配合；

4.2.6为物业公共设施设备购置火险、第三者责任保险或其他有关

物业的保险；

4.2.7执行本管理合同内所订定的管理条款及责任；

4.2.8乙方应经常检讨工作情况并按情况需要与甲方举行会议以作

跟进，乙方主持该例会，并向甲方提交有关会议记录。

4.2.9当大楼发生突发事件或严重事故，乙方应于一个工作日内向

甲方提供情况报告，七个工作日内提供专题报告。

5.财务管理

5.1香港新世界大厦物业管理处的启动费用(如：购置管理处家具、电脑、

工程工具、制作员工制服等)，先由甲方垫付，乙方按照下列第5.5

条的规定执行。

5.2由甲方为本物业开立独立的管理帐户（作为本物业收取物业管理费等

物业管理方面的收入并支付各项管理开支款项之用），此帐户应与甲

方的其他帐户分开处理。

5.3在本合同管理期内，甲方所有租户或小业主（如售卖）自收楼之日起

均按照办公楼单元3.8 美元每平方米建筑面积每月、商场单元9 美

元每平方米建筑面积每月、停车场200元人民币每个车位每月的管理

费标准缴交物业管理费于该帐户。

5.4如按照实际开支情况并针对市场整体物业管理费水平的变化，需调整

本物业的物业管理费标准，则须由甲方与乙方共同商议确定新的物业

管理费标准并签署补充协议后执行。本合同其他条款仍为有效。

5.5对于甲方暂未租出或售出（如售卖）的单元，甲方不需缴交空置管理

费，唯甲方承诺每月检讨管理帐户的收支情况，当管理帐户的收入不能应付物业各项管理开支时，甲方必须当即足额补贴，确保物业的管理运作正常。该等甲方贴补的款项逐项记录，并经由乙方确认。随物业出租率的提高，如管理帐户中管理方面的收入减去支出后仍有盈余，则经乙方书面确认，该盈余优先用于偿还甲方垫付的启动费用，而后偿还甲方前述每月贴补的各项费用。如偿还甲方贴补费用后仍有节余，经甲乙双方书面确认，可用于本物业的设施设备大修、翻新或其他有关本物业的重要事项。

5.6乙方向甲方提供专业财务管理知识及援助。

5.6.1 乙方负责协同甲方管理该管理帐户，督导整个物业管理方

面的诸如物业管理收取、开销、预算等会计工作；

5.6.2 乙方协助甲方编定每年收支预算，并按该等预算管理物业；

涉及政策调整事宜或突发事件等原因导致的预算以外的支

出，须由乙方提交与甲方作事前批准；

5.6.3 有关该物业之管理方面的收支预算、人事架构编制及人员

薪酬预算、一些重大的财务政策及费用安排，乙方必须呈送

审阅及批准。

5.7会计工作包括但不限于：

5.7.1在预算及甲方事先认同的范围内收取物业管理费等收入并支

付所有管理开支款项；

5.7.2使用按本管理合同所需由甲方为本物业开立之独立管理帐

户；

5.7.3每月检讨管理帐户结余，不足则及时通报甲方，甲方应立刻

安排自其他帐户划拨补贴，以确保维持足够款项应付支出项

目；当日后管理帐户出现盈余时，尽快将盈余款项按前述第

5.5条规定偿还甲方，之后如仍有之结余则存於帐户，以收取