合同纠纷法律意见书

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合同纠纷法律意见书

就你询问“如诉讼，获得违约金的机会有多大?”一事，现回复如下：

1、证据：你提供的《房屋买卖合同》，两张《收款收据》，你发出的两份《履约敦促函》及快递单，潘庆国发来的《关于房屋买卖合同执行的函》和《关于解除房屋买卖合同的函》，两份《房地产登记簿查册表》。

2、你的陈述。

3、法律依据：《合同法》及其解释一、二、三;广东省高院及广州中院的指导意见;法院判例;银行限贷政策、政府限购政策等。

4、合议人员：广东格林律师事务所五名执业律师。

签订《房屋买卖合同》。约定按揭付款;首期款在递件前当天给付，须在签订合同后90天内完成(以付清双方交易税费为准);买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其它义务，逾期30天，卖方有权不再出售该物业并要求支付10%的违约金等。

交付10000元定金;交付10000元楼款;

发出《履约敦促函》。称因银行原因至今未出《银行同意贷款书》;愿意一次性付款;要求卖家于前递件;若不同意

办理，请书面通知中介公司等;

收到《关于房屋买卖合同执行的函》。回复表述：单方更改按揭付款方式属于违约;认为您已违约;要求您于前付首期楼款，并要求就剩余楼款的支付达成一致书面意见等;

收到《关于解除房屋买卖合同的函》。卖家认为您未按时付首期款，一直未与本人沟通，也没有得到你的任何答复，根据合同第12条的约定解除合同等;

发出《履约敦促函》。称卖家一直不肯去递件及收首期款等，要求卖家支付违约金等;

涉案房屋在房管部门转移申请。

基于上述事实和约定，你可以主张：因卖方“一房两卖”形成根本违约，根据合同第11条第二款要求返还定金、楼款和支付违约金。

卖方的答辩意见将是：因你不按合同约定支付首期款;未能取得银行的同贷书;已逾期90天未能完成交易等原因，合同已于解除，没收你的定金，你主张的违约金没有事实和法律依据。有往来的四封函件等为证。

1、合同是否已解除，何时解除?

2、一方的违约行为是否导致了合同被解除或无法继续履行?

3、你主张的诉讼请求是否有事实和法律依据?

等。

1、合同未被解除。你的行为不属于合同第12条约定的情形，卖方单方没有解除权;你的行为不属于合同法第94条规定的情形，卖方没有法定的解除权。等等。

2、你的行为不必然导致合同被解除或无法继续履行。你同意按一次性付款继续履行合同并催促卖方递件;约定付首期款的时间为签订合同后90天内(以付清双方交易税为准)，截止卖方未就付首期款的时间问题提出异议，可视为“可超过90天”或卖方已同意超过90天;你已向银行递交贷款材料，未能取得同贷书并非你的原因。等等。

3、因涉案房屋已卖他人，造成根本上无法实现合同目的，根据合同第12条第2款的约定支付10%的违约金。

1、付首期款在递件之前。因你不付首期款，导致卖家不同意递件，而不管是否同在当天完成。即你的原因导致合同未能全面履行。

2、你收到的复函后，在前没有作任何的意思表示(证据上无显示)。

3、没有证据显示你已向银行递交贷款申请手续，导致合同逾期120多天仍未履行。

4、你的以下行为已构成违约：在90天内未完成付首期款;在90天内未能取得银行的同贷书;卖方不同意你单方变更付款方式;等等。

5、卖方已于发出解除合同通知书，而你没有及时向法

院确认或自行提出异议，合同可能被认定已于该日解除。

6、根据交易习惯及公平合理原则，卖方在发出解除合同通知书的5个月后，即于另售他人合情合理;你付出的代价为2万元，在无法证明你存在实际损失的情况下，期望法院支持你万元可能性较少。

等等。

1、返还已付定金和楼款是可以肯定的;

2、根据合同第8条的约定，可以主张卖方赔偿3000元中介费;

3、法官可能会运用自由裁量权，适当支持部分违约金，幅度在2万元左右;

4、直接适用合同的约定，支持全部诉讼请求。需要有充分的证据证明合同至今未被解除，因卖方的原因导致合同目的无法实现;开庭答辩时不要有漏动;及时与经办法官沟通等等。

5、在判决作出前，双方和解结案。

限于你提供的证据不够充分;限于卖方将提供的证据存在不确定性，答辩意见存在不确定性;限于本律师团队的综合知识能力和经验水平;考虑法官的个人综合素质和能力等因素，本意见仅供参考。

此致