商品房买卖合同中的常见问题 商品房买卖合同中的常见问题
1、何谓“交房时间”？
2、交房过程中出卖人的主要义务有哪些？
3、交房过程中买受人的主要义务有哪些？
4、商品房交付使用后， 房屋权属证明办理完毕前， 房屋如发生毁损、 灭失的风险由谁承担？
5、《解释》第 11 条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？
6、出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买 受人接收了房屋。
如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间， 买受人能否要求出 卖人承担逾期交房的违约责任？
7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？
8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？
9、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？
10、按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具 备国家规定的竣工条件有哪些？
11 、《建筑法》第 60 条第 1 款明确规定： “建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和 主体结构质量。 ”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷， 应如何 认定？
12、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些？
13、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：
14、对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的，买受人在请求解除合同和赔偿损失 时，应注意哪些问题：
15 、交付的房屋出现质量问题的，买受人该如何处理？出卖人负有哪些义务？
16 、《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第 13 条所称的房屋质量问题 包括哪些范围？
17、房地产公司不能满足交房条件，并一直推脱，要么就以退房来威胁，可使购房者要退 房的话很难，购房者该怎么办？
18 、逾期交房日期怎样计算？
19 、刚交付的房子，购房者没办理入伙手续，自己先查验了一遍，发现有水从卫生间深入
相连房间的明显痕迹，购房者能不能收这样的房？
20 、购房者在合同上规定 2002 年 12 月 30 日交房，但是在 2003 年 1 月 26 日购房者才拿 到入住通知， 购房人能否根据开发商推迟交房为理由退房？物业公司以购房者没有办理入住 手续，拒不交房，应不应该？购房者能否向开发商索赔？
21 、收房不出示“备案表”，算不算违约？
22 、预售房交付的标志是什么？
23 、签订合同时对房产证的办理应当如何约定？
24、商品房买卖合同纠纷及其他相关的纠纷的解决是选择诉讼好还是选择仲裁好？
25、所购商品房与《住宅使用说明书》不符开发商不承担责任
26 、订购的商品房被卖，为何要不到双倍定金
27、已交付的房屋出现质量问题的，买受人能选择退房吗？
28 、购房户应交配套费吗 ?
29、已抵押商品房能否买卖，如何规避风险
30 、武汉“楼间距”有了新规定
31、签《房屋认购书》流程
32 、商品房买卖合同中未约定车库门高度如何处理
33 、未按合同约定进行竣工综合验收能否交房？ 34、签合同注意按揭贷款的约定
35 、消费者买房需要注意三点
36 、商品房买卖合同的生效与进行合同公证有必然联系吗？
37、《最高法院关于商品房买卖合同纠纷问题的解释》中开发企业应注意的两个问题
38 、被拆迁人拒绝支付差价款如何处理？
39 、一般的房屋均可以自由买卖，但下列房屋是不能买卖的
40 、二手房买卖的相关问题
41 、阳台是否算作建筑面积、怎样计算？
42 、签订租房合同时应注意哪些法律问题？
43 、律师提示：从 4 个方面认定房屋租赁合同是否有效
1、问：何谓“交房时间”？ 答：所谓“交房时间”，是指出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件， 并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续， 买受人在通知所确定的期限内办理完
毕房屋交接手续的过程。
2、问：交房过程中出卖人的主要义务有哪些？ 答：交房过程中出卖人的主要义务有：
（1）在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的使用条件；
（2）房屋达到交付使用条件后，应当及时约定的方式通知买受人办理房屋交接手续；
（3）在交接时出示有关房屋达到交付使用条件的证明文件，并不得以任何非合同约定的条 件阻碍交房。
3、问：交房过程中买受人的主要义务有哪些？
答：交房过程中买受人的主要义务是按照出卖人通知要求的时间、 地点与出卖人办理房屋交 接手续。
4、问：商品房交付使用后，房屋权属证明办理完毕前，房屋如发生毁损、灭失的风险由谁 承担？ 答：对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （下 称《解释》）中第 11 条明确规定： “对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约 定的除外。房屋毁损、灭失的风险在合同没有约定的，按逾期履行 交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 买受人接到出卖人的书面通知， 无正当理由拒绝接收的， 房屋毁损、 灭失的风险自书面通知 确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。 ”
5、问：《解释》第 11 条中所说的“正当理由”主要是指那些理由？ 答：这里所说的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出 等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，因此，不构成“正当理由” 。
6、问：出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人， 而买受人接收了房屋。 如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间， 买受人能否要 求出卖人承担逾期交房的违约责任？
答：按照双方当事人的合同约定， 买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付 条件的有关证明文件， 因此， 无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件， 还是买受人明
知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋， 双方当事人都以自己的实际行为变更 了合同关于房屋交付条件及程序的约定， 那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约 定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
7、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定？
答：一般原则： 按合同约定的违约责任为标准来计算违约金； 的天数依逾期贷款利息标准来确定。
8、开发商恶意违约或实施欺诈行为致合同无效的违约金如何确定？ 答：除返还买受人已付房款及利息、 赔偿损失外， 还应支持买受人不超过已付购房款一倍的 违约金要求，即只要买受人要求的违约金没有超过 100% ，买受人要求多少就支持多少。
9、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理？
答：一般原则： 按合同约定来处理。 如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的 具体数额，则违约金按是否超过损失 30% 为限来进行适当调整。 10 、问：按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准， 并具备国家规定的竣工条件有哪些？
答：主要是以下几点：
（1）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；
（2）工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标
（3）符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；有完整的并经有关部门审核的工程建 设技术数据及档案图纸材料；
（4）有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；
（5）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等；
（6）有工程施工单位签署的工程质量保修书；
（7）已办理工程竣工交付使用的有关手续。
11 、问：《建筑法》第 60 条第 1 款明确规定： “建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工 程和主体结构质量。 ”请问，国家规定的建筑物的合理使用寿命有多久？若对此产生纠纷，