代理词

尊敬的仲裁庭：

根据《中华人民共和国仲裁法》第二十九条和《中华人民共和国律师法》第二十五条之相关规定，广东格林律师事务所接受张XX的委托，指派本律师担任其代理人参与本案的仲裁活动，现根据事实和法律，结合刚刚进行的仲裁庭调查情况，发表如下代理意见。

一、对于申请人当庭补充证据的意见。

申请人以刚刚收到《答辩状》为理由当庭补充了部分证据，由于这些证据均存在诸多违反证据“三性”之处，建议仲裁庭不予采纳，具体理由如下：

（一）手机短信息

[1] 证据的真实性；

申请人无法证明该证据来源是客观存在的，根据现有技术，手机短信息被篡改的可能性极大，该证据无法排除被伪造或修改的可能。

[2] 证据的关联性；

手机短信息反映的内容是申请人的代理人要求和被申请人进行调

解的内容，其反映的事实或行为与案件无客观联系，即与本案争议焦点缺乏关联性。

[3] 证据的合法性；

1、手段不合法：手机短信息的发送人是申请人的代理人，但是接收人无法验证该代理人的合法代理身份，该证据取得手段不合法

2、形式不合法：依法应该提交证据副本，申请人未提交；手机短信息没有进行公证，该证据形式不合法。

[4]证据证明力有无以及证明力大小。

该“证据”完全不具备法律规定的证据“三性”，没有任何证明力。

（二）报纸三份

[1] 证据的真实性；

对三份报纸本身的真实性无异议，对于报道内容真实性不作评述。

[2] 证据的关联性；

三份报纸报道的内容是广州市二手房交易市场的情况，根本无法证明本案当事人的履约情况，更无法证明被申请人违约。该证据既未反映与本案相关的客观事实，报道的行为与案件又无客观联系，与本案缺乏关联性。

[3] 证据的合法性；

依法应该提交证据副本，申请人未提交；报道内容真实性未经证实，该证据形式不合法。

[4]证据证明力有无以及证明力大小。

该“证据”完全不具备法律规定的证据“三性”，没有任何证明力。

二、《房产买卖合同》约定的案涉房屋首期款不因申请人的否认而改变。

《房产买卖合同》第十八条第2款，申请人的《仲裁申请书》，申请人代理人在仲裁庭调查阶段的发言都足以证明，房屋首期款为：交易价格为人民币1897792元扣除银行贷款和50000元的保证金之后的

1322492元。申请人、申请人代理人在仲裁庭调查阶段都认可这一事实，只是到了仲裁庭辩论开始之后，发现自己只支付80万元首期款，因为下余522492元房屋首期款的余款没有支付可能会被认定为违约之后，才极力否认自己以往的说法，甚至出现了申请人代理人在仲裁庭开庭笔录上修改自己的陈述这一情况。

三、仲裁庭调查阶段，《房产买卖合同》反映的案情已经得以全面准确地查明。

《房产买卖合同》第四、五、七、十一条、第十八条第2款、第3款，非常明确地约定了买卖双方的主要合同义务。

1、案涉房屋交易总价款为人民币1897792元；

2、案涉房屋首期款1322492元（总价款1897792元扣除银行贷款525300元和保证金50000元）；

3、申请人分3次交清房屋总价款，第1次为首期款1322492元、第2次为银行贷款525300元，第3次为保证金50000元；

4、申请人应在被申请人交付房屋之前交清首期款1322492元；

5、被申请人应在申请人交清首期款1322492元之日交付房屋；

6、申请人应交清首期款，被申请人才交付房屋并配合办理过户。

四、仲裁庭调查查明，申请人怠于履行自己的合同义务。

仲裁庭调查查明，申请人未交清首期款1322492元，仅仅支付首期款80万元，尚欠首期款522492元没有交纳。

申请人在完全可以履行上述合同义务的情况下，却没有通过以下任何方式支付：

1、其已经掌握了被申请人的银行帐户，却没有直接向被申请人履行；

2、《房产买卖合同》第十一条约定，其可以通过中介公司向被申请人履行却没有履行；

3、申请人可以依法进行债务提存，但是其并没有通过该方式履行。

以上事实足以证明，申请人怠于履行自己的合同义务。

五、申请人的证据不足以证明被申请人违约。

申请人提交了中介公司的一份“证明”无端指责被申请人“拒绝收取案涉房屋首期款的余款”和“拒绝将该房产售予谢XX”，并力图证明被申请人违约。该“证明”除了不具备法律规定的证据“三性”，没有任何证明力。此外，最为关键的是，申请人的代理人在回答首席仲裁员的发问时，明确地表示，该“证明”是证人证言。既然是证人证言，证人就应当依法出庭作证，接受当事人的质询。作出该“证明”的证人没有出庭作证，该“证明”不具备任何法律效力。

申请人的其他证据更不足以证明被申请人违约。

六、申请人没有履行自己的合同义务，作为后履行一方的被申请人有权拒绝其相应的履行要求。

双方互负债务，如前所述《房产买卖合同》约定：申请人应交清首期款，被申请人才交付房屋并配合办理过户。合同义务履行的先后顺序显而易见：申请人履行合同义务在先，被申请人履行债务在后。申请人履行“支付首期房款”这一合同义务不符合约定，根据《合同法》第六

十七条的规定，被申请人有权拒绝其交付房屋和办理房屋过户手续的履行要求。

综合上述代理意见,代理人认为, “合同义务不得违反”，案涉《房产买卖合同》为各方真实意思的表达，未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,各方均应根据合同的约定切实履行自己的合同义务。申请人没有履行自己的合同义务，作为后履行一方的被申请人有权拒绝其相应的履行要求。申请人的仲裁请求事项均缺乏事实根据和法律依据，建议仲裁庭查明事实，正确适用法律，依法驳回其请求事项，维护法律的尊严和被申请人的合法权益。

以上代理意见，请考虑采纳。

被申请人代理人：广东格林律师事务所

律师张旭锋杨金娜

2008年1月30日