签订购房合同中的注意事项

(合同范本)

Protect the legitimate rights of both parties. If one party violates the agreement, the contract is the basis for safeguarding their own rights

( 合同范本 )

甲方：______________________

乙方：______________________

日期：_______年_____月_____日

编号：MZ-HT-006888

签订购房合同中的注意事项(合同范本)

签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来。

(一)弄清楚合同中的当事人

在新房买卖过程中，合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。

购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。

不要随意更改买受人

合同备案前，购房者可和开发商自行协商更改买受人名称。

合同备案后，房屋交付前，如果想更改买受人，需要购房者和开发

商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。

如果房屋交付后，购房者要更换名字，就需要拿到产权证以后办理过户手续，这样花费就更大了。

开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书”。如果您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但如果您之前没有审查全部的文件，就不能嫌麻烦或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。

牢记：审查上述文件时，一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件！如果仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进一步验证。

(二)审查“五证二书”

“五证二书”是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。“二书”是指

住宅质量保证书和住宅使用说明书。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

(1)国有土地使用证

国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。比如，北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。

(2)建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单

位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

(3)建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

(4)建筑工程施工许可证

《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建筑单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建筑单位应当向已批准的项目工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

(5)商品房销售(预售)许可证

商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是当地国土房管局，证书由国土房管局统一印制、办理登记审批和核发。

小贴士：

只要楼盘取得了商品房预售许可证，购房者就可以购买了。

红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看

清购买楼层是否在预售范围内。

Q：怎样审看商品房销售许可证？

A：商品房销售许可证对买房人来说非常重要。因为购买的房子是否合法，关键看其是否有商品房销售许可证。一个项目只要有了此证，就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是商品房销售许可证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。在商品房销售许可证中，主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。

看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起始工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从购房者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。

销售范围是最核心的问题。一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构；许可证本身的年限也是个需要留心的地方。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发