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签对商品房买卖合同避纠纷
本版文介绍商品房合同纠纷的常见类型以及注意事项。如何预防商品房合同纠纷、如何处理?
在实际工作中我们发现买卖双方签订合同时都是开发商事先约定好合同内容，以便在购房合同约定中争取主动权。针对这种现象，南京鸿信房地产开发有限公司提醒购房者签订商品房买卖合同注意以下几个环节。
签对商品房合同避纠纷
一、认购书及定金
认购书是商品房交易时，购房者交纳一定的定金后而订立的，在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，如果购房者违约，定金将不予退还。对于定金是否应该退还，有些购房者并不清楚，根据最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，如果因对合同条款内容如
何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。
二、合同条款约定
开发商取得预售许可后，为尽早回收资金，事先约定好合同条款后把合同制成一个统一的模板，便通知购房者签订合同，所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定，南京鸿信提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款，其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的，如果购房者觉得不满意，千万别草草签字。
三、广告内容约定
每个开发商在推出房产时都作有广告宣传，有些广告内容对购房者是，而对开发商有束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将相关内容写入合同，对日后维护自己的合法权益是非常必要的。
四、规划设计变更
如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用，就会损害购房者的利益，由于合同条款中很少涉及，如果可以，双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。
商品房买卖合同纠纷的防范
该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的
初衷，突破了现行法律、法规，加重了房地产开发企业的责任，扩大了房地产开发企业的义务范围，同时也扩大了商品房买受人的权利范围，有侧重地对商品房买受人进行了司法救济，其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款(参照前述内容)，尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签
订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。
3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。
4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。
5、全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。
6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。
7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。
商品房是城市家庭中最为昂贵的特殊商品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运用法律知识和法律手段，才能在商品房买卖中避免被动，规避、化解风险，切实维护自己的合法权益。
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2020年新商品房买卖合同范本 出卖人： 地址： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 风险提示：核实卖方身份 购房交易中的卖方必须是房屋的所有人或预期所有人。请务必核实卖方身份！否则可能导致房屋购买行为无效，产生不必要的纠纷，甚至遭遇诈骗，损失大笔购房款！如需了解核实卖方身份的具体方式，建议您咨询专业律师。 买受人： 法定代表人： 地址： 联系电话： 委托代理人： 电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以________方式取得位于____________编号为__________的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号/土地使用权划拨批准文件号/划拨土地使用权转让批准文件号为___________。 该地块土地面积为__________，规划用途为____________，土地使用年限自_____年____月____日至_____年____月____日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名/暂定名_______。建设工程规划许可证号为________，施工许可证号为__________。 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为 _______，商品房预售许可证号为___________。 第三条买受人所购商品房的基本情况 风险提示：核实房屋状况 除正常考虑房屋户型、结构等建筑状况和小区及周边配套状况外，买方还需谨慎核实房屋权利情况，如：土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围，等等。否则，可能因房屋存在权利瑕疵而
粤高法[ 2017 ] 191号广东省高级人民法院关于审理房屋 买卖合同纠纷案件的指引 广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知粤高法[ 2017 ] 191号全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。特此通知。广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引 为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要
条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为 由抗辩不承担违约责任的,不予支持。五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院 判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约 方请求增加赔偿的,可予支持。六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论 终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预 售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(一)出卖人未领取权属证书的;(二)买卖未经抵押权人同意的;(三)买卖未经预告登记权利人同意的;(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共 有人优先购买权的;(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害 承租人优先购买权的;(八)违反政府房地产市场调控政策,但 不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为 构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪造身份证、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。九、房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手
商品房个人买卖合同 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。那么商品房个人买卖合同是怎样的呢?以下是小编整理的商品房个人买卖合同，欢迎参考阅读。 商品房个人买卖合同范文一出卖人(甲方)： 注册地址：营业执照注册号： 法定代表人：委托代理人：身份证号：身份证号：联系电话：联系电话：联系地址：联系地址： 买受人(乙方)： 身份证号：委托代理人：联系电话：身份证号：邮政编码：联系电话：联系地址：联系地址： 因本合同项下的甲方缺少在建工程项目的建设资金，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条：甲方的项目建设依据： 甲方以_ __方式取得位于编号为______________ 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为_____________ _______。 该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自______年
_____月_____日至______年_____月_____日。 甲方经批准，在上述地块上建设商品房名称为：。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。 第二条：甲方的商品房销售依据 乙方购买的商品房为。甲方保证在商品房现售前已将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 甲方应在本合同签订前向乙方提供甲方的商品房可以合法销售的有效证明文件。 第三条：乙方购商品房的基本情况乙方购买的商品房(以下简称该商品房)为本合同第一条规定的项目中的： 该商品房的用途为_____________，属_________结构，层高为______，建筑层数地上______层，地下______层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米。 第四条：计价方式与价款 甲方与乙方约定按下列方式计算该商品房价款： 按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米元，总金额(大写)人民币元整(小写￥元)。第五条：付款方式及期限乙方按下列第_______种方式按期付款：1、一次性付款： 乙方同意在本《商品房买卖合同》生效并办理完毕相应的产权过
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 商品房买卖合同纠纷与《消费者权益保护法》之适用 姚国南京市中级人民法院 , 李光曼南昌大学法律系 , 陶群南昌市政工程开发总公司 我国社会经济建设的巨大进步和福利分房制度的终结，直接地促进了房地产市场的发展，但是，在房地产市场繁荣的背后，存在着一个全社会共同关注的问题，即开发商在商品房开发、建设和销售过程中大量存在违约、欺诈的现象，侵害消费者合法权益的行为屡屡发生。因此，在购买房屋时如何维护自身的权益，成为消费者决策时首先应当考虑的问题。在我国目前有关房地产管理尚不规范、对购房者的保护力度明显不足的情况下，有关法律的适用效果，就特别的令人关注。尤其是有关消费者保护的法律能否适用于商品房买卖合同，更是成为全社会关注的焦点。 《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”对于该项法律能否适用于商品房买卖合同纠纷判决双倍赔偿，赞同说与反对说各执一词。
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题笔者认为，在商品房买卖合同中适用《消法》是将我国商品房消费者的利益由一般民法保护上升为消费者权益保护的高度即予以特 别保护，它既是消费者保护发展的需要，也是我国房地产业健康发展的需要。 1、房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，直接关系到公民的基本生存权利，应当将其纳入消费者保护法的范畴。历史的经验表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。我国目前正处于开始进入住房消费高速发展的时期，房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。在现代民法理论中，当不动产的生存利益与财产利益发生冲突的时候，房地产消费者享有的不动产生存利益应当首先受到法律的保护。这种优先保护原则与消费者保护法的保护原则是完全一致的，无论从我国社会主义公有制的基本经济规律和法律保护公司根本利益的要求出发，还是从消费者保护运动目标本身所具有的发展性规律出发，都有必要将房地产消费者权益纳入消费者保护法的保护范畴。 2、实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显。随着住房制度改革的深入，房地产消费关系的市场属性明朗化，以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减，取而代之的是房地产经营者昂首阔步进入房地产市场。在现有社会条件下，普
篇一：商品房买卖合同纠纷案代理词审判员： 依据《中华人民共和国律师法》的规定，重庆合纵律师事务所接受李某的委托，指派汪志国、钟长汉律师代理李某与重庆某物业管理有限公司(以下简称某公司)商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。关于李某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某与某公司对商品房买卖合同及2000年12月28日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对2000年12月28日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证”以及“办理”应当如何理解。 2000年12月28日协议第三条约定：“业主李某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕，如果两年内未办理，赔偿业主李某人民币伍千元整”。 代理律师认为： 一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下： 1、“房屋的产权证”不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。 2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权”。在理解“房屋的产权证”这一提法时，应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利，如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。 如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发
商品房买卖合同附件4补充协议
附件四：合同补充协议 《商品房买卖合同》补充协议 出卖人（甲方）： 买受人（乙方）： 通讯地址： 邮编： 经过双方友好协商,现就商品房买卖合同中的未尽事宜签订如下补充协议, 3、乙方以申请银行按揭贷款方式支付房款的，贷款年限和贷款金额以银行批准的为准。若乙方已按按揭贷款银行规定的要求提供了相应的全部文件，并在规定的时间内办理了银行按揭贷款申请手续，如： （1）按揭贷款银行因政策调整或其它事由不能按乙方申请的按揭贷款金额和按揭贷款年限发放按揭贷款，乙方应在收到甲方书面通知之日起10日内按照银行能够批准的按揭贷款金额和年限办理完毕按揭贷款手续，并向甲方补交首付款差额部分房款。若乙方未按约定办理完毕按揭手续、补交差额款项的，逾期在30日之内，乙方按日计算向甲支付总房款万分之叁的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除商品房买卖合同，乙方按照总房款的百分之十向甲方支付违约金。 （2）按揭贷款银行拒绝向乙方提供按揭贷款的，乙方应在收到甲方书面通
知之日起30日内将购房款余额一次性向甲方支付；乙方在30内未能将购房款余额一次性向甲方支付的，买卖合同解除。若按揭贷款银行是因乙方个人原因拒绝提供按揭贷款,乙方又未能按本协议约定将购房款余额向甲方一次性支付致使买卖合同解除的, 乙方按照总房款的百分之十向甲方支付违约金。若由于甲方不具备销售许可证书，导致乙方无法获得银行贷款的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付已付房款10%的违约金；若乙方不解除合同，则乙方应与甲方变更付款方式，否则视为合同终止，甲方退还乙方已经支付的购房款。 如有本条所列违约行为，乙方在收到甲方解除合同书面通知之日起15日内应配合甲方按相关部门规定办理商品房买卖合同的注销登记手续，并承诺按照相关部门确定的时限如期办理，乙方未在接到甲方书面通知之日起15日内前来协助办理有关手续的或未按照相关部门确定时限办理手续的，每逾期一日向甲方支付总房款万分之叁的违约金。商品房买卖合同注销登记之日起30日内，甲方在扣除印花税及违约金后，将乙方剩余房款退还。 第二条：乙方须按照商品房买卖合同及补充协议规定的付款期限支付房价款。以银行汇付方式支付的，汇款到达甲方账户之日为付款日；以银行票据（支票、汇票、本票）方式支付的，以银行票据所载款项到达甲方账户之日为付款日；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。 乙方需保证其支付的房款来源合法，如乙方所付房款受到司法机关强制措施致使甲方不能自由使用，则乙方应自甲方通知要求之时限内补足被强制管理之款项，否则视为乙方自本商品房买卖合同签订之日至强制措施之日未履行付款义务。逾期付款的违约责任同商品房买卖合同第七条规定。 第三条：房产交付 双方同意按以下程序办理房产交付事宜： 1、甲方应按照商品房买卖合同第八条约定的时间或之前，将房屋交付给乙方。具体交付日期以甲方通知乙方前来办理交付入住手续的书面文件（即入住通知书）中载明的日期为准。出卖人将入住通知书按本附件约定的通讯地址以快递形式送达买受人，如买受人变更通讯地址或联系方式，须以书面形式通知出卖人，入住通知书自出卖人寄出5日内视为送达成功。 2、乙方应按照入住通知书规定的期限和地点，前来与甲方办理房屋交付手续，同时与物业管理公司签署物业管理委托合同，按照物业管理公司的规定缴付有关物业管理费用。 3、如因乙方自身原因或因本条第六款之规定，未能在入住通知书规定的期限和地点办理房屋交付手续的，则自甲方发出的入住通知书规定的期限届满之日起，即视为甲方已按期交付房屋。
广东省商品房购买合同详细版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-053155
广东省商品房购买合同详细版 出卖人：_____________________________________________ 注册地址：___________________________________________ 营业执照注册号：_____________________________________ 企业资质证书号：_____________________________________ 法定代表人：_________________________________________ 联系电话：___________________________________________ 邮政编码：___________________________________________ 委托代理人：_________________________________________ 地址：_______________________________________________ 邮政编码：___________________________________________ 联系电话：___________________________________________ 委托代理机构：_______________________________________
GF-2014-0172 合同编号： 商品房买卖合同（现售）示范文本
出卖人：买受人： 中华人民共和国住房和城乡建设部 制定中华人民共和国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月． 目录 明说专业术语解释合同当事人第一章
商品房基本状况第二章第三章商品房价款商品房交付条件与交付 手续第四章 商品房质量及保修责任第五章 第六章房屋登记物业管理第七章其他事项第八章． 说明 1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书或证明文件。 3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方 式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格
部位打×，以示删除。 5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确 的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。． 专业术语解释 1.商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（含）的永久性建筑。 5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。 7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。 9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其
浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用(一) 房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。 目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。 本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。 如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。 此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。 如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用
房产合同违约金上限法律是如何规定的 购房合同违约是指在购房的过程中买卖双方中的任何一方不履行合同中的义务，如果违约的话是要承担违约责任的。那么房产合同上限法律规定是多少下面为大家整理了这方面的知识，欢迎阅读! 国家关于购房违约金的相关法律规定如下： 一、《合同法》中第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定额数的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 售房人与受让人在签订房屋买卖合同中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。 违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金： 1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。 2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。 二、《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 购房违约金怎么算 违约金的计算方式一般有两种： 第一种：以天数为基础，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。 付款利息就是按照银行同期贷款利息按日计算。
广东省建设厅 广东省工商行政管理局 商品房买卖合同说明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7、本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释。 商品房买卖合同 （合同编号：） 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话：
邮政编码： 委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 买受人： 【本人】【法定代表人】 姓名： 国籍： 【身份证号码】【护照号码】【营业执照注册号】【】地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【】 姓名： 国籍： 地址： 邮政编码：
联系电话： 根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据。 出卖人以方式取得位于、编号为、的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为。 该地块土地面积为，规划用途为，土地使用权年限自年月日至年月日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。 第二条商品房销售依据。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。 第三条买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】（以下简称该商品房，其房屋平面图经规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第【幢】【座】【单元】【层】号房。 该商品房的用途为，属结构，层高为，建筑层数地上层，地下层。该商品房阳台封闭式的个，非封闭式的个。 该商品房合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。 第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1、该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）仟佰拾万仟佰拾元整。
如何签订商品房买卖合同 商品房买卖合同范本 第一条项目建设依据。 出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。 第二条商品房销售依据。 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号___________。 第三条买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的： 第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________，属___________结构，
层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 3.按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。 4.__________________________________________________________ ___。 第五条面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用 龚思红房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。 目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用;片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要;商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。 本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型： 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。
近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。 如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10 余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 房屋买卖合同违约金过高如何处理 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
在房屋买卖合同当中，往往都会进行合同违约金的相关约定，如果是违约金约定的金额过高应该如果处理呢。 一、房屋买卖合同违约金过高怎么办 根据《合同法》的规定，合同当事人可以约定违约金条款，如果违约金过高，可以请求法院或仲裁机构适当减少。 当事人提出合同中约定的违约金或者其计算标准过高或者过低的，人民法院可以建议双方当事人进行协商后对违约金进行调整。当事人之间不能达成新的协议的，人民法院可以参照同类型案件违约金的中等标准予以核定，以适当体现法官的自由裁量权。 根据《合同法》规定，如果当事人以约定的违约金高于造成的损失为由向法院或仲裁机构提出减少违约金请求，则法院或仲裁机构应当进行审查，由当事人对实际损失进行举证。该法同时规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、商品房买卖合同纠纷中违约金问题处理 在商品房买卖合同纠纷中，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释》，该解释对商品房买卖合同纠纷中的违约金做了如下规定： (1)主张违约金的前提条件 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照司法解释确定计算标准。
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-008933 广东省商品房买卖合同(合同
广东省商品房买卖合同(合同示范文 本) 出卖人：_____________________________________________ 注册地址：___________________________________________ 营业执照注册号：_____________________________________ 企业资质证书号：_____________________________________ 法定代表人：_________________________________________ 联系电话：___________________________________________ 邮政编码：___________________________________________ 委托代理人：_________________________________________ 地址：_______________________________________________ 邮政编码：___________________________________________ 联系电话：___________________________________________ 委托代理机构：_______________________________________ 注册地址：___________________________________________ 营业执照注册号：_____________________________________ 法定代表人：_________________________________________
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用 一、起草背景 随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。 针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》），使房地产纠纷得以及时、有效地处理。城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。据统计，全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25%，而在200）年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50% ?同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规比较原则，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。为此，从2002年3月初，最高法院们多次派人赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房
地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经最高法院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），共28条。下面就《解释》的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。 二、《解释》的适用范围 这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。受国情和历史原因的影响，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，该类房屋不能自由交易。女口，需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋虽可上市交易，但纠纷不突出，在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。因此，《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。 根据合同法关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况，《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花,