第一部分：伊宁概况(一) 城市概况————————————————第1页(二) 经济概况—————————————————第1—8页第二部分：伊宁市商业与商业物业发展状况调查伊宁市主要商圈商业及酒店分布调查———————--第9—23页第三部分：火车站项目建议提案火车站项目区域情况及商业项目建议————————第25-31页第一部分：城市概况伊宁城市概况伊宁市古称宁远，始建于1762年，为清代伊犁九城之一，也是新疆解放后最早设市的三个城市之一。
伊宁市是伊犁哈萨克自治州的首府，伊犁河谷的政治、经济、交通、文化中心，也是伊犁河谷唯一的城市。
全市总面积675.85平方公里，现辖1个国家级边境经济合作区、8乡1镇1场、8个街道办事处，46个行政村、83个社区居委会，总人口45万人，有汉、哈、维、回、蒙、锡伯等47个民族成分。
伊宁市经扼东西交通之要冲，早在汉代就是古丝绸之路被盗的一座商埠重镇，不仅通达中亚、西亚，还接连着南亚和欧洲各地。
经过60年的发展、建设，伊宁市已从一个边塞小城，发展成为一座基础设施完备、交通通讯发达、服务体系完善、文化积累深厚，颇具现代和地域气息的西部名城。
伊宁市经济概况（2010年1-7月）一、固定资产投资增势强劲截止七月底，伊宁市完成地方固定资产投资319026万元，同比增长57.8%；增速同比提高了8.4个百分点。
当月完成投资97038万元，增长了50.18%。
城镇投资增速强劲。
城镇（50万元以上）固定资产投资完成175573万元，同比增长43.95%，其中工业投资92575万元，增长71.94%。
投资在1000万元以上的有：鑫业园金属制品、政华塑业、长福硅业、沪新水泥、安琪酵母、荣能新材料、建能机械、新天煤化工、伊犁电力、伊犁热力等。
农村投资保持平稳增长。
农村非农户50万元以上项目建设投资累计完成24621万元，同比增长47.27%。
主要是农村抗震安工程累计完成11721万元、设施农业（大棚）及沼气建设等农业投资累计完成7355元房地产投资高速增长。
全市房地产业呈现出开发投资快速增长，施工规模迅速扩大，市场供应逐渐增加等运行态势。
1-7月，全市房地产业完成开发投资118832万元，同比增长86.7%。
其中住宅投资107102万元，较上年同期增长83.6%；商业营业用房投资10159万元，较上年同期增长 1.04倍。
二、招商引资到位资金1-7月，全市共有招商引资项目49个，招商引资到位资金170494万元，完成全年计划任务68.2%，同比增长 1.1倍。
其中工业到位资金87024万元；商贸物流到位资金12700万元；房地产开发项目到位资金26150万元；技改扩建项目到位资金15660万元。
全市在积极做好产业引进和产业发展规划，结合实际制定全市招商引资政策的同时，不断优化招商引资结构，强化招商引资项目服务，全力营造了良好的投资发展环境。
三、工业经济1-7月，全市实现地方工业总产值21.2亿元。
实现地方工业增加值（不含个体）7.5亿元，同比增长21.9%，其中规模以上工业实现增加值 5.1亿元，占地方工业增加值的68.0%，同比增长21.0%。
工业经济继续保持较快增长态势。
一是大中型企业是拉动明显。
1-7月，全市4家大中型企业完成产值8.9亿元，增长22.9%，其中电力公司随着经济的好转，企业售电量增加，产值同比增长22.5%；安琪酵母去年新生产线上马后生产稳定，产值同比增长32.9%。
二是重点工业增势强劲。
百信峰业、天药生物、巴口香、阿旺都、伊源乳业等企业因市场旺盛、产品调价等原因，产值同比分别增长35.0%、48.0%、50.0%、4.9倍、5.2倍。
四、消费市场持续繁荣活跃1-7月，全市实现地方社会消费品零售总额158538万元，同比增长22.4%。
住宿餐饮业累计完成零售额26832万元，同比增长16.3%，其中限上企业增长38.5%。
五、对外贸易首次实现正增长走势1-7月外贸进出口总额16912万美元，同比增长2.3%。
其中：出口16675万美元，增长3.5%；进口237万美元，下降41.9%。
7月份进出口额2892万美元，同比增长53.2%，其中出口2856万美元，同比增长51.3%，自5月起连续三个月增长。
从1-7月看，一季度全市外贸进出口总额9204万美元，同比下降71.5%；4月累计外贸进出口总额12077万美元，同比下降35.8%；5月累计外贸进出口总额13739万美元，同比下降14.5；6月累计外贸进出口总额14069万美元，同比下降7.6%；7月累计外贸进出口总额16912万美元，首次打破因金融危机及“7.5事件”的长期影响，导致外贸持续下滑，比去年同期增长 2.3%。
六、财政收入高速增长1-7月，伊宁市实现地方财政收入108180万元，同比增长65.6%,其中一般预算收入57234万元，增长49.5%。
从征收部门看，国税收入7381万元，同比增长37.2%；地税收入46417万元，增长55.0％，继续保持高速增长势态。
从收入构成看，税收收入增长较快，完成税收收入52584万元，同比增长52.0％，除城镇土地使用税负增长外，其他主体税种如营业税、企业所得税、个人所得税分别同比增长72.6%、81.2%、27.5%，营业税收入增幅较为显著。
财政一般预算支出累计完成72261万元，同比增长26.1%。
地方财政支出114732万元,较上年同期增长 6.9％。
其中一般预算支出72261万元,增长26.1％。
从支出项目看，一般公共服务9483万元，增长29%；医疗卫生支出6071万元，增长42.6%。
七、金融持续向好，放贷快速增长。
1-7月，由于投资需求和政策的支持，金融对当地经济支持力度不断加大。
伊宁市银行各项存款余额191.58亿元，同比增长30.4%，其中城乡居民储蓄89.59亿元，增长17.6%；银行各项贷款余额75.59亿元，同比增长43.0%。
金融对企业的扶持力度进一步加大，贷款大幅增加。
全市八家银行各项贷款同比均有不同程度增长，其中农村信用社、建行、中行、农发行较去年同期增加发放贷款超过2亿元。
八、旅游业呈现井喷增长状态。
1-7月，全市宾馆、旅行社和景区共接待游客142.28万人次，同比增长36.1％。
其中星级宾馆接待游客占接待游客总数的35.8％；星级宾馆出租率为73%，同比增加20个百分点。
全市实现旅游总收入 1.94亿元，同比增长35%，其中星级宾馆收入9265万元，增长36.7％。
旅游收入增幅首次突破三成，实现了旅游业人数、收入较快增长势头。
九、城市物价持续走高据城市物价调查显示，7月伊宁市居民消费价格指数106.6,今年以来涨幅首次突破6个百分点，其中食品价格指数111.9，同比增加10.7个百分点。
伊宁市是是中国通向中亚、欧洲的贸易大通道的重要节点，是窗口，是新疆历史上最长、最大的陆路口岸。
中央新疆工作座谈会和自治区有关会议都提出，要把新疆建设成为西部最重要的经济增长极和国际贸易大通道。
国际贸易大通道必须要交通便捷，精伊霍铁路的开通、与哈萨克斯坦铁路的对接完成，都将成为伊宁市跨越式发展的契机。
在最近召开的中央新疆工作座谈会上，中央的重大决策中有“规划建设若干个中心城市”的设想。
另外，决策中的建立特殊经济开发区、享受特殊政策。
按照自治区党委要求，伊宁市作为新疆建立最早的城市之一，这个经济特区很可能是以伊宁市为中心，带动霍尔果斯口岸、清水河开发区的发展。
另外，中央的规划方案中提到，把新疆一些沿边城市建成国际贸易中心、物资集散地和物流中心，其中就有伊宁市；州党委决策也要把伊宁市打造成城市经济圈，伊宁中亚腹地经济中心的地位也日益凸显。
火车站项目建议提案第二部分：伊宁市商圈主要商业现状、分布及调查城市东区：大上坡商圈，是伊宁市发展最早保留时间最长的传统商圈，主要经营伊宁八县一市日用百货的批发经营，随着城市发展规划的需求，商业结构的调整，其商业圈也开始外扩，并且进行整合，使其更符合城市的发展及购物的需要。
目前在政府的指导下，由市政府出资，在环城东路与新建东梁街交汇处兴建大型的城东批发市场，将大上坡几个零散的批发市场进行整合，使市场功能更加完善物流配送更加便利。
城市南区：青年街商圈，是伊宁市集中的服装鞋帽、小百货批发基地，在伊犁地区日常消费品中占据主导地位。
城市中区：解放路商圈，是伊宁市区的主街道，也是伊宁市主要的经济区，从花城至西大桥一直是伊宁市的黄金街区，沿街道两侧林立着酒店、商场、专卖店、娱乐会所、银行、通讯卖场等诸多商业店面，是伊宁市最大的零售业集中区。
城市西区：新兴商业圈及商业模式随着城市的西移，合作区的快速发展，以前伊宁的城市郊区现在正在迅速的发展，城市西区商业圈也在迅速形成。
以新世界至亚中段已经形成了以建材、家具、家具用品、汽车销售的集中商业区。
随着近两年的人口增速及房地产开发，围绕大型住宅社区形成社区商业已经成为新兴的商业模式并且迅速成型。
城市北区：以蔬菜水果批发市场为主，周边商业已经在城市北区形成以农副产品、重工机械、钢材、物流配送为主的城北商圈。
伊宁商业在保持传统商业圈的同时，随着房地产业的发展及城市的扩容目前已形成了东南西北中全方位发展的商业布局。
同时与去年同期对比，城东区专业市场租金比例涨幅30%，城南区租金涨幅20%，解放路租金涨幅10%售价涨幅20%；城西区租金比例涨幅30%。
近5年，伊宁市商业地产开发及投资主要以住宅区商业为主，较为稳妥的投资环境，简单的商业运作，较高的商业回报使得住宅区商业受到很多中等收入群体的追捧。
大型零售商业的投资和热火朝天的住宅区商业形成了鲜明的对比。
2004年，作为红极一时的伊宁最大的商业项目铜锣湾受到了许多投资者的追捧，单层12000元/平米的销售价格创下了伊宁市沿街商业价格的新高。
由于当时伊宁经济发展较慢人口规模及外来人口都相对较少，而作为铜锣湾商业体量过大，商业布局规划不理想，加之运营管理不善，后期的销售遇到了瓶颈。
而目前伊宁固定人口在6年内增加了16万，铁路的开通，环境的提升，外来大型企业的入驻，大型零售商友好百盛集团投资2亿元入驻铜锣湾，吹响了伊宁大型零售商业地产新的发展号角。
如今，以火车站为核心的商圈也已崭露头角，规划606万平米的超大国际商贸物流圈将在未来几年领跑伊宁商业经济。
商业及酒店项目调查：区域：城市东区项目名称：伊宁市城东综合批发市场项目区位：环城路与东梁街交汇处交通：4路、9路、城东客运站开发商：伊宁市市场投资开发建设与管理中心建筑类型：二层建筑（一带二）建筑结构：砖混商业类型：综合批发市场商业业态：糖烟酒百货、农机农资、粮油、农副产品、仓储物流附属配套：停车场、仓储、16家餐饮配套规模：占地255亩，建筑面积5万平米（其中：农机农资区占地70亩；糖烟酒百货区占地70亩；仓储物流区占地30亩、粮油批发区占地30亩；蔬菜水果区占地30亩；未拆迁25亩）目前售价或转让价格：暂无目前租金：沿环城路一层300元/平米/年，二层150元/平米/年；其他一层200—250元/平米/年，二层150元/平米/年租赁情况： 70%、（原东五县客运分站、糖烟酒市场及永成农机市场由政府要求搬迁）优惠政策：免租金一年零三个月，最长五年保持租金不变营业时间：2010年10月1日试营业项目名称：华瑞国际商贸城项目区位：英阿亚提街交通：4路、东五县客运分站（即将搬迁）开发商：华瑞房产建筑类型：二层建筑建筑结构：框架商业类型：综合批发市场商业业态：百货、厨具酒店用品、文化用品、电线电缆、农资、五金建材、劳保用品、洗涤化妆附属配套：地下仓储规模：建筑面积2万平米目前售价或转让价格：内铺6000元/平米目前租金：沿街800-1000元/平米/年，内铺400元/平米/年租赁情况：一层90%，二层空臵当库房使用优惠政策：无营业时间：2005年项目名称：中亚市场项目区位：汉人街交通：1路、12路建筑类型：二层建筑建筑结构：框架商业类型：专业市场商业业态：中低档家具附属配套：仓储规模：建筑面积约4000平米目前售价或转让价格：目前租金：一层80元/平米/年，二层50元/平米/年，套房65元/平米/年租赁情况：100%优惠政策：无营业时间：1990年项目名称：铜锣湾项目区位：斯大林街交通：1路、2路、3路、4路、9路建筑类型：五层建筑建筑结构：框架商业类型：综合商业中心商业业态：百货、针织、服装鞋帽、家电、家具、数码产品、自行车、电动车、影院、餐饮规模：总建筑面积22万平米，其中商业面积16万平米附属配套：电梯进驻大型企业：国美、德克士、友好集团目前售价或转让价格：无目前租金：一层500—1500元/平米租赁情况：沿街租赁完毕，内铺出租80%优惠政策：无营业时间：2005年区域：城市南区项目名称：青年街市场项目区位：伊宁市青年街交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路开发商：星河房产建筑类型：二层建筑建筑结构：钢架商业类型：综合批发市场商业业态：小百货、针织床上用品、中低档服装鞋帽、文化用品、小家电、体育用品附属配套：电梯目前售价或转让价格：约10000元/平米（含转让费）目前租金：一层约2800元/平米/年；二层约3000元/平米/年租赁情况：100%、优惠政策：无营业时间：1990年项目名称：白银谷项目区位：伊宁市青年街交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路开发商：怡安房产建筑类型：小高层（商业五层含地下室）建筑结构：框架商业类型：综合批发市场商业业态：小百货、针织床上用品、中低档服装鞋帽、文化用品、小家电、体育用品、玩具、饰品附属配套：电梯目前租金：2000—3000元/平米/年租赁情况：100%、优惠政策：无营业时间：2007年项目名称：青年街圣都广场项目区位：伊宁市青年街交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路开发商：祥和房产建筑类型：商业两层建筑结构：框架商业类型：服装商业中心商业业态：服装鞋帽、饰品附属配套：电梯目前租金：一层1200元/平米/年，二层1000元/平米/年租赁情况：80%、（招商进行中）优惠政策：用一年水、电暖及管理营业时间：2010年10月项目名称：青年街地下街项目区位：伊宁市青年街交通：2路、3路、4路、5路、8路、9路、10路开发商：祥和房产建筑类型：人防工程建筑结构：框架商业类型：服装商业中心商业业态：服装鞋帽、饰品附属配套：电梯目前售价：12600元/平米营业时间：2011年区域：城市西区项目名称：新世界建材市场项目区位：解放西路交通：1路、4路、11路开发商：营建房产建筑类型：单层建筑建筑结构：砖混商业业态：建材、板材、陶瓷、石材、花卉、家具、灯饰目前租金：沿街400元/平米/年、市场360元/平米/年租赁情况：100%、优惠政策：无营业时间：2003年项目名称：家和美居项目区位：解放西路交通：1路、4路、11路开发商：仁和房产建筑类型：二层建筑建筑结构：框架商业业态：家具、灯饰、橱柜目前租金：负一层200元/平米，一层400元/平米，二层280元/平米租赁情况：100%、优惠政策：无营业时间：2008年、负一层2010年10月项目名称：亚中国际商贸城项目区位：解放西路天马转盘交通：1路、11路、12路开发商：亚中机电建筑类型：二层建筑建筑结构：框架商业业态：家具、灯饰、窗帘布艺目前租金：一层300—400元/平米，二层280—380元/平米租赁情况：一层80%，二层100%优惠政策：无营业时间：2004年区域：城市北区项目名称：城北蔬菜水果批发市场项目区位：环城北路交通：2路、环城专线建筑类型：单层建筑建筑结构：彩钢商业类型：农副产品批发市场商业业态：蔬菜、水果、副食品租赁情况：100%、租金及收费：店铺摊位500元/平米/年，毛驴车、三轮摩托2-30元/天，0.5-3吨5-100元/天，3-8吨100-300元/天，8-30吨100-1500元/（销售完毕）优惠政策：大户免租金3年，小户免租金2年营业时间：2009年项目名称：中亚陶瓷城、卫浴城项目区位：火车站交通：2路、4路、10路开发商：新欧公司项目规模：7万平米建筑类型：三层建筑结构：框架商业业态：陶瓷、卫浴、建材目前租金：一层600元/平米/年，二层480元/平米/年，三层360元/平米/年租赁情况：100%、营业时间：2009年区域：城市中区项目名称：解放路花城——西大桥项目区位：解放路交通：1路、3路、4路、8路、9路、11路、12路商业业态：中高档服装鞋帽、床上用品、珠宝玉器、古玩字画、手机通讯、针织内衣、床上用品、体育用品、健身器材、餐饮娱乐等目前租金：半地下约1700元/平米/年，一层2000——2500元/平米/年最新售价：解放路中区一层40000—48000元/平米租赁情况：100%、优惠政策：无伊宁市星级酒店调查随着伊宁火车站的开通，交通更加便利，伊犁的旅游业也迅速升温。