巧签合同降低契税的策略及经典例解

契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的价格，向承受的单位和个人征收的一种税。契税的税率由国家规定，没有筹划空间，要降低契税，只有从土地使用权或房屋的价格，即征税依据上进行筹划。由于土地使用权或房屋的价格是合同中的重要涉税条款，要降低契税，就必须降低土地使用权或房屋的价格，要降低土地使用权或房屋的价格，主要取决于合同如何签订。为此，企业在进行纳税筹划时，要有合同控税意识，必须掌握各类合同节税的签订技巧。

签订等价交换合同可实现节税目标

(一)筹划法律依据

《契税暂行条例》第四条(三)项规定，土地使用权交换、房屋交换的契税的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

(二)筹划方案

基于以上政策法律依据，企业通过签订等价交换合同，

可以享受免征契税的优惠政策，实现节税目的。如果两个企业相互购买对方的土地使用权或房屋，或一方购买另一方的土地使用权(房屋)，而另一方购买对方的房屋(土地使用权)，一定要签订交换合同，而不能签订购买合同。

【案例1】甲公司有一块土地价值3 000万元拟出售给乙方公司，然后从乙公司购买其另外一块价值3 000万元的土地。假设缴纳契税的税率为4%，甲公司和乙公司双方需签订一份土地销售合同及一份土地购买合同，两份合同约定的销售价格都为 3 000万元，请分析如何进行纳税筹划，实现契税最低。

筹划前的契税成本：甲公司应缴纳契税=3 000×4%=120(万元)，乙公司也应缴纳契税=3 000×4%=120(万元)。

根据《契税暂行条例》关于免征契税的规定，纳税筹划方案如下：甲公司与乙公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，合同约定以3 000万元的价格等价交换双方土地。

根据《契税暂行条例细则》第十条规定，甲公司和乙公司各自免征契税120万元，即可以节省120万元契税。

签订分立合同，分解销售额，节省契税成本

(一)筹划的法律依据

财政部、国家税务总局《关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号，以下简称财税[2004]126号)

的规定：

(1)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

(3)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

(二)纳税筹划方案

基于以上法律依据，企业在买卖房屋及其附属物时，可以签订两份合同，一份是房屋买卖合同，一份是附属物买卖合同，可以实现附属物不交接契税的目的。

【案例2】甲公司有一化肥生产车间拟出售给乙化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3 000平方米，整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元，3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元)，乙化工公司按整体评估价600万元购买，假设缴纳契税的税率为4%，请分析如何签订

合同使乙化工公司缴纳的契税最低。

筹划前的契税成本：乙化工公司应缴纳契税=600×4%=24(万元)。

根据财税[2004]126号规定，纳税筹划方案如下：甲公司与乙化工公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3 000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等)的合同，销售合同价款为200万元。

经上述筹划，乙化工公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税=400×4%=16(万元)，第二份合同不缴纳契税，比筹划前节约契税支出8万元。