AA市番禺区南村镇新基村旧村改造项目合作框架协议
甲方（村集体经济组织）：AA市番禺区南村镇新基村股份合作经济社
地址：AA市番禺区南村镇新基村
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法定代表人：姓名：；职务：
乙方（竞得企业）：
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为加快推进AA市番禺区南村镇新基村更新改造项目建设，根据《AA市番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》等相关规定，甲方通过AA公共资源交易中心公开选择，并经甲方成员代表会议表决，依法选择了乙方作为AA市番禺区南村镇新基村旧村改造项目公开招商的竞得企业。
根据招商文件的规定以及乙方的竞选方案，双方订立如下协议，供双方共同恪守：第一条本项目基本情况
（一）“本项目”是指AA市番禺区南村镇新基村旧村改造项目。
（二）本项目位于番禺区南村镇新基村，东至陈边村，南至员岗村，西至华南新城，北至三枝香水道。甲方集体经济组织的在册总人口为2081人，改造范围的总用地面积为24.71公顷，其中村民住宅用地13.18公顷，村集体物业用地3.87公顷，农用地3.04公顷，村留用地1.18公顷。旧村改造范围的平面界址为新基自然村，具体详见平面界址图。
（三）本项目根据穗更新函[2016]500号《AA市2016年城市更新项目和资金计
划的通知》，已被纳入AA市番禺区旧村庄全面改造计划。
（四）本项目的改造方式为全面改造；改造模式为合作改造。
（五）本项目的基础数据，见附件1：番禺区南村镇新基村基础数据调查成果。
（六）为推动项目改造，各级政府财政对本项目前期垫付的数据测量费用113.80万元、策划设计费用31.38万元、专项评估费用30万元、融资地块地价评估费30万元（含公正费），上述费用总额约为205.18万元（包括但不限于上述费用，最终以结算确认的实际金额为准）。须由本次招商确定的竞得合作企业负责返还。该部分费用将纳入本项目改造成本。
番禺区南村镇人民政府已垫付完善历史用地手续费36.17万元，根据《AA市旧村庄全面改造成本核算办法》等政策规定，该部分费用不能纳入本项目改造成本，须由本次招商确定的竞得合作企业负责承担。
上述费用合计241.35万元均由本次招商确定的竞得合作企业在收到归垫通知书之日起10日内分别支付给区、镇两级人民政府或指定的政府相关部门。
（七）本项目的基本情况，部分数据及信息为本招商文件制定前获得，可能与最终批复的本项目实施方案描述的数据及信息存在一定的差异，以最终批复的本项目实施方案描述的内容为准。
第二条关于本项目项目公司的组织形式及有关规则
（一）乙方应在《合作框架协议》签订之日起30日内，注册设立1家独立核算且具备独立法人资格的全资子公司，独立从事本项目的开发建设。该全资子公司设立后，本项目招商文件及《合作框架协议》约定应由乙方享有、承担的所有权利、义务可由该公司代为履行。未经甲方同意，该全资子公司不得变更股东、转让股权。
（二）本项目合作改造过程中，根据实际情况和政策要求，上述全资子公司可单独或与甲方共同设立一个或多个具有独立法人资格的项目公司，分别承接具体改造地块的开发、建设、运营等事宜，该等项目公司的组织形式为有限责任公司。甲方、乙方及其全资子公司可与该等项目公司另行签署补充协议，作为《合作框架协议》的组成部分。
（三）上述全资子公司、项目公司均须在AA市番禺区南村镇行政区划范围内设立，并办理工商注册和税务登记等手续，组织形式均为有限责任公司。
（四）《合作框架协议》履行过程中，上述全资子公司、项目公司的行为视同为乙
方的履约行为，乙方不因上述公司的设立而免除《合作框架协议》及其他法律文件项下任何法律责任，并对上述公司违约时应承担的违约责任、以及权利方为实现权利支出的诉讼费、公证费等全部费用，提供连带责任担保。
第三条关于保证金的约定
乙方在报名参与本项目招商活动时交纳的竞选保证金3亿元，自本协议签订之日起转化为本协议履约保证金；甲方、乙方及AA市番禺区南村镇人民政府、银行同时共同签署《番禺区旧村庄更新改造项目保证金账户监管协议》，并按该监管协议的要求实施监管。
第四条关于本项目安置住宅复建地块的合作规则
（一）乙方应当在《合作框架协议》约定的期限内按规划条件以及双方确定的方案建设安置住宅，并自安置住宅复建地块的《施工许可证》核发之日起36个月内完成安置住宅复建地块上本村或本村村民复建安置房（含相应公建配套设施及地下停车位，如涉及超高层建筑，则超高层建筑的交付时间由本村与竞得合作企业另行约定）的建设并交付本村或本村村民使用；交付时必须已办理竣工验收、达到政府主管部门规定的交付条件以及约定的交付标准（交付标准按双方另行确认的样板房标准执行）。如因客观原因导致复建安置地块分期建设的，各期复建安置房的交付周期分别自该期的《施工许可证》核发之日起计算。
乙方未能按上述约定交付的复建安置房面积，需自迟延之日起至满足交付条件之日止，在上一年临时安置费的基础上逐年递增10%。
（二）甲方或甲方村民享有复建安置房的所有权。乙方应自交付复建安置房之日起2年内协助甲方将复建安置房的《不动产权证书》（不含土地出让金）办理至甲方或甲方村民名下。
第五条关于本项目村集体经济物业复建地块的合作规则
（一）乙方应于村集体经济物业复建地块取得《施工许可证》之日起，负责在36个月内完成村集体复建经济物业的建设（含相应公建配套设施及地下停车位，如涉及超高层建筑，则超高层建筑的交付时间由甲方与乙方另行约定），并将甲方应分得物业交付给甲方，交付时必须已办理竣工验收、达到政府主管部门规定的交付条件及约定的交付标准（以满足招商运营为基本条件，由双方另行确认）。如因客观原因导致村集体经
济物业复建地块分期建设的，各期村集体经济物业复建地块的交付周期分别自该期《施工许可证》核发之日起计算。
（二）乙方应负责甲方分得的复建物业的整体包租。具体的包租租金标准、租期等由本村与竞得合作企业在村集体复建经济物业取得竣工验收前另行签署补充协议约定。
（三）乙方应负责复建物业的开发运营，自甲、乙双方签订签订合作协议之日起20年内，改造后的村集体复建经济物业与融资地块上的经营性物业（以下统称改造后物业），具体的产业及年度纳税强度应符合以下要求：
1.引进的招商项目应符合番禺区的产业发展导向政策以及经政府部门批准的本项目的片区策划方案、实施方案中关于产业发展的要求，优先引进符合本项目发展目标和产业功能定位的投资项目。引进的企业必须在番禺区南村镇注册设立具有独立法人资格的公司。
2.改造后物业的产业及纳税强度要求应符合《番禺区旧村改造项目产业引进工作指导意见》要求。即改造后物业自取得竣工验收合格证明文件满2年之日起，商业物业按建筑面积核算纳税强度不低于800元/平方米；工业物业用于工业类非制造业业态的按建筑面积核算纳税强度不低于800元/平方米；工业物业用于工业制造用途的按用地面积核算纳税强度不低于50万元/亩。改造后物业自取得竣工验收合格证明文件满4年之日起，商业物业按建筑面积核算纳税强度不低于1000元/平方米；工业物业用于工业类非制造业业态的按建筑面积核算纳税强度不低于1000元/平方米；工业物业用于工业制造用途的按用地面积核算纳税强度不低于60万元/亩。
3. 如村集体复建经济物业达不到上述年度纳税强度要求的，由乙方按纳税差额向村集体缴纳违约金。违约金须用于村集体基础配套设施建设等公益事业用途，并受南村镇人民政府监督。
（四）乙方不得将村集体经济物业复建地块上正在开发建设的物业以及建成物业进行抵押融资。
第六条关于本项目融资地块的合作规则
（一）融资地块由乙方自行按照规划条件要求进行建设施工，由此所产生的一切费用由乙方自行承担。乙方对该融资地块依法办理用地性质变更及土地出让手续，甲方予以协助，由此所产生的税费由乙方承担。
（二）若融资地块中涉及产业用地，其开发运营的产业及纳税强度要求应参照前述第五条第（三）款执行。
第七条甲方、乙方的主要权利和义务
（一）甲方的主要权利和义务
1.乙方为甲方通过公开方式引入的合作单位，甲方不得在未经乙方书面许可的情况，与其他单位签订与本项目相关的任何协议。
2.根据本协议约定获得复建安置住宅及应分配之集体经济物业。
3.对于乙方包租甲方分得的集体经济物业，甲方享有收取租金的权利。
4.项目实施方案批复生效后，甲方负责确认建筑方案（含安置房户型、复建物业规划及建筑设计），监督本项目开发过程，对于乙方或项目公司不符合国家法律法规或规范的行为且损害甲方权益的，甲方有权以书面形式要求乙方或项目公司纠正该违法或违规行为。
5.甲方应当负责按相关政策规定组织甲方村民对本项目片区策划方案、项目实施方案、拆迁补偿方案等进行表决，并向乙方或项目公司提供本项目建设所需的村集体经济组织成员大会、村集体经济组织成员代表会议的表决决议及其他相关文件。
6.甲方及乙方根据政府部门对本项目实施的批复情况及村民表决情况共同开展拆迁工作，由甲方、被拆迁人与乙方三方签订《拆迁补偿安置协议》。
7.甲方应协助乙方或项目公司按协议出让方式取得融资地块的国有土地使用权。在融资地块具备融资条件后，配合乙方或项目公司办理相关融资手续，但该手续的办理不得损害甲方的权益。
8.甲方应积极协助乙方完成以甲方名义实施的改造方案、规划、土地转性、建设等各种审批手续、以及拆迁等工作，负责复建安置房的分配及拆迁补偿款、房屋搬迁费、临迁费、签约奖励和搬迁奖励等费用的分发工作。
9.甲方负责解除本村物业与各承租人签订租赁合同等法律文件。本项目旧村庄全面改造成本中已作规定，但可能不足以完全覆盖的因提前解除租赁合同所产生的相关赔偿款、补偿款或违约金等，符合甲乙双方认可的补偿方案或双方另行协商确认的，由乙方承担。
（二）乙方的主要权利和义务
1.乙方享有本项目融资地块的土地使用权及上盖物业所有权、村集体经济复建地块上分配物业的所有权或使用权，以及因此给乙方带来的收益。
2.乙方保证优先建设复建安置房，妥善安置村民。保证在约定的期限内按照规划要求及约定的工程质量、交付标准及交付条件完成复建安置地块上的复建安置房、村集体经济物业复建地块上的集体经济物业以及相应配套建、构筑物及其附属设施（含地下空间部分）的竣工验收备案工作，并向甲方交付。
3.在约定的期限内，按照规划要求及约定的质量和交付标准及交付条件向市、区两级政府交付应返还的物业，以及有关公共服务设施及市政基础设施。
4.乙方负责项目改造涉及的拆迁安置、建设开发、经营管理等成本和费用，包括但不限于前期费、临迁费、补偿费、拆运费、建安费、融资地块土地出让金、报批办证费和相关税费等。乙方应当按照相关部门出具的缴费通知规定的时间及金额缴纳本项目需缴纳的相应行政规费、税金等义务。
5.乙方应于本项目实施方案批复且生效后，按照《AA市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》的有关规定缴存复建安置资金。
6.乙方应承担在向甲方交付物业前，作为复建安置地块、村集体经济物业复建地块、融资地块占有人应当承担的包括但不限于安全事故责任等在内的全部义务和法律责任。
7.乙方受甲方委托具体实施本项目改造范围内的动迁工作，并保证在合法、合规的前提下完成动迁工作，尽量避免因此所产生的对抗性矛盾和纠纷。
8.乙方应当遵循经批复的本项目实施方案及规划文件完成复建安置地块、村集体经济物业复建地块及融资地块及纳入改造成本的公共服务设施、市政基础设施的建设，并遵守有关建设时序。
9.乙方负责办理本项目的改造方案、规划、建设等各种审批手续，并承担由此产生的全部费用。本项目开发建设过程中，乙方须接受甲方在项目开发建设过程中的合法监督。
10.甲方与本项目改造范围内各承租人解除租赁合同所需支付的各项赔偿款、补偿款、违约金等费用，符合甲乙双方认可的补偿方案或双方另行协商确认的，由乙方承担。
11.委托具有合法资质的机构按照国家现行建筑设计规范、AA市及番禺区的城市规