合同
合同 商业综合体
顾问及招商服务合同书
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甲方：
法定代表人：
联系人：
地址：
传真：
乙方：
法定代表人：
联系人：
地址：
传真：
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根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和其他规范性文件要求，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，经甲、乙双方友好协商一致，就甲方委托乙方为“亦庄大族广场商业综合体项目”（以下简称“该项目”）提供专业化、高质量的顾问、招商服务，以资双方共同信守。
项目名称及标的物概况
1、项目名称：
2、地理位置：
3、规划总占地面积: 亩
4、规划总建筑面积： 约 万 平方米
（第一条内容以政府有关部门许可或批准的规划意见书内容为准）
合同
合同
一、合作要求
甲、乙双方的合作，应符合北京市政府关于城市建设规划、房地产开发建设等相关政策、法规及国家相关政策及法规的要求；
甲方委托乙方负责临该项目开业前期商业招商及开业后运营服务，此合同为独家代理服务合同。甲方开放地向乙方提供关于该项目的相关资料信息并履行合同付款义务；
二、 顾问工作
顾问内容：
通过对区域总体市场、该项目周边区域市场的全面调查分析和区域规划的研究，为甲方提供《大族广场商业项目定位及发展战略》报告，内容包括：
1、地块开发条件分析：对地块进行深入的SWOT分析，找出可能的机会，回避可能的风险；
2、目标客群定位：确定该项目终端客户定位及招商经营租户定位；
3、综合经济分析：对项目开发的经济可行性进行分析论证。评估投资总成本和预期收益，并对项目进行盈亏平衡分析，同时分析项目开发过程中的可能潜在风险，并提出规避措施；
4、产品定位：确定该项目的产品具体定位（符合政府规划要求）、业态配比、产品切分（提出可行性切分方案，保障实现后期销售和产权审批）意见等；
5、开发策略方案：根据定位情况，提出各物业市场推出次序、整体开发节奏及顺序的方案；
6、运营管理方案：制定详细的招商计划，以及后期经营管理的方案。
费用收取方式：
1、乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建议的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照以下方式支付前期顾问费人民币 万元整 ：
（1）甲方应在签订正式合同后 3 日内支付顾问费的50%，即人民币
万元整 ，用于支付乙方前期顾问工作开展及合同保障费用； 合同
合同 （2） 乙方在确定收到首期顾问费后 45 日内, 出具《大族广场商业项目定位及发展战略》报告, 出现下列A和B两种情况时，采用不同付款方式：
A、甲方在确认收到并认可乙方提交的《大族广场商业项目定位及发展战略》报告后 7 日内支付给乙方顾问费30%，即人民币 万元整 。
B、甲方在确认收到乙方提交的《大族广场商业项目定位及发展战略》报告后，如有修改的应于 3 日内支付给乙方顾问费15%，即人民币 万元整 ，甲方应于 10 个工作日内提出修改意见，乙方于 10 日内整改完成并提交甲方，甲方确认收到并认可整改报告后向乙方支付顾问费15%，即人民币
万元整 。
（3）乙方负责与设计单位充分沟通、对接，直至项目初步设计阶段结束，甲方向乙方支付顾问费10%，即人民币 万元整 。
（4）乙方负责跟踪项目至建筑设计阶段结束，甲方向乙方支付顾问费10%，即人民币 万元整 。
2、甲方在收到乙方报告后，如对报告内容无异议，应在乙方《报告提交确认单》中的“确认报告内容”一栏内签字；如对报告内容有异议，应于 10 个工作日内以书面形式向乙方反馈意见，乙方应及时进行修改，原则上乙方修改次数不超过2次。
三、招商服务及费用
1、招商的基本佣金计算方式
月租金是整个租赁合同租金金额除以总月数，因为有养商期和免租期等优惠，必须平均计算。
基本佣金比例确定的前提条件，此佣金比例为基本比例，所有因合约期限、合约质量、扣点合约等带来的佣金比例变化均以此为基础。
此佣金比例基于如下基本条件：
2、佣金比例和时间节点和该阶段整体出租率挂钩；
按照招商规律和市场现状，对每个时间节点设置三种不同的出租率，分别为：悲观出租率、中性出租率、乐观出租率。其中悲观出租率指低于此出租率佣金比例合同
合同 将大幅下调；中性出租率为市场正常情况下的出租率，为项目出租率的基本目标；乐观出租率指出租率超出预期，佣金比例顺应上调，以奖励代理商；
每个时间节点根据整体出租率的三种不同情况分别给与不同的佣金比例，比如，如果该阶段招租率超过既定目标，我们将给与超过2个月的佣金比例，如果达不到则给与低于2个月的佣金比例；
由于最终的目标是开业时出租率达到既定目标，所以开业时的出租率的变化对佣金比例影响最大，前期仅是阶段性目的，更注重佣金比例对项目招商把控和激发代理商积极性的效果；
时间以2013年11月份开始招租，2014年12月份正式营业（实际的起始招租时间以取得报规批准文件的时间开始计算，具体开业时间以工程施工完毕时间推算）
时间节点 佣金比例
悲观出租率 中性出租率 乐观出租率
开业
（2014.12月底） 75%以上
1.7 80%以上
2 85%以上
2.5
③
开业前3个月
（2014.9月底） 60%以上
1．6 ⑥ 70%以上
2 ② 80%以上
2.2
开业前半年(招商启动半年)
（2014.6月底） 50%以下
1.5 ① 50%
2 ⑤ 55%以上
1.8
招商后7月
(2014.5月） 25%以下
1.4 30%
2 35%以上
1.6
④
3、出租率和佣金比例确定原则
中性出租率是比例基准，为2倍佣金；
在乐观出租率情况下，佣金比例逐阶段增加；而在悲观出租率情况下，佣金比例随着时间递减，意味着如果招商在悲观出租率情况下不改善出租率的话，佣金将降低，受到惩罚。体现在表中，从下往上，悲观出租率的佣金比例是下降的，而乐观出租率的佣金比例是上升的。比如④->③ 佣金比例增加，而①->⑥佣金比例下降。
任何前一时间节点的较高出租率情况转变到下一阶段的较低出租率情况都将受到惩罚，即佣金比例将下调，从前一阶段的较低出租率情形转到下一阶段的较高合同
合同 出租率情形，都将受到奖励，即佣金比例将上升。表现在表中为，从表的左下角往右上角呈斜对角变化时，佣金比例是上升；而从表的右下角往左上角呈斜角变化时，佣金比例是下降的。如①->②->③时，佣金比例上升；④->⑤->⑥时佣金比例下降。
计算发现各阶段的概率平均佣金比例大致为2个月左右 。
4、其它情况下佣金的比例确定：
（1）合约期限带来的佣金比例变化
以上基本佣金比例是以2年及2年以下合约期限为基前提条件的。为了有利于前期商场经营稳定，对于长期合约给与代理商佣金溢价。溢价表示以基本佣金比例为基础发生上浮的部分。溢价方式如下：
期限（年） 2-5年 5年以上
溢价 20% 40%
比如，如果某一阶段基本佣金比例确定为2，则签署的2-5年的佣金比例应为
2*（1+20%）=2.4
（2）合约质量（租户来源）带来的佣金比例变化
考虑租户来源的不同，招商难度也不一样，优质的租户有利于提升项目的经营水平。所以针对不同的租户来源也给与不同的佣金比例溢价，溢价表示以基本佣金比例为基础发生上浮的部分，具体溢价如下：
租户来源地 佣金比例
北京地区内 0
中国境内 10%
中国境外 20%
比如，如果某一阶段基本佣金比例确定为2，则大陆境外的租户给招商代理的佣金比例为：2*（1+20%）=2.4
（3）扣点租户佣金的计算（参照佣金支付条件）
（4）非代理商招商所签合约的佣金处理 合同
合同 由于本项目采取的独家代理，所以如果出现非代理商所签合约（甲方直接介绍或签署合约），可算作招商业绩，招商佣金按照50%结算。
5、 佣金支付条件
甲方在同时具备以下条件时，向乙方支付招商代理费
（1）商户已与甲方签署了正式的租赁合同；
（2）商户已按照租赁合同的约定向甲方支付了租赁保证金或首期租金（联营或流水倒扣方式租赁不需支付首期租金）；
在满足上述各项条件的情况时每月结算，经双方确定后与次月15号，甲方向乙方指定账户支付代理费。由此产生的税费由乙方承担。
注：关于商家如采取流水倒扣或分账模式，甲方也可以按照购物中心整体平均租金计算。例如平均租金x*租赁面积*2=招商佣金
6、支付标准与时间：根据业态，每个租户正式鉴约或签订意向书，并按照合同向甲方支付了意向保证金或首期租金（联营或流水倒扣方式租赁不需支付首期租金），满足上述条件，甲方于次月15日前支付上一个月招商佣金；
四、服务月费
乙方根据工作需要、工期进度、招商进度，派驻招商总监、招商经理、招商主管、运营团队驻场服务，公司总经理每月定期巡场指导，为体现甲方对乙方的支持，自本合同正式签订之时乙方驻场起，需要每月支付驻场服务费人民币壹拾万元（RMB100000）。甲方于次月5号支付上一个月驻场费用（驻场后员工伙食费、交通费用、差旅费等由乙方自行承担）。
根据招商工作需要，由乙方为甲方举办招商大会，每场次招商大会品牌商户根据甲方要求和项目需要而定，费用甲方承担，按时按照乙方意见支付（例如：根据甲乙双方招商活动方案中制定的活动场地租赁费直接支付给第三方，品牌商家到场参会的会议费、车马费、为甲方项目宣传而做的演讲或论坛嘉宾费等支付给品牌商，乙方为甲方组织招商活动产生的车马费和宣传费等支付给乙方）。具体费用在双方制定活动方案时细化。