精装修合同签署、涉税分析及筹划

一、目前的精装修购房合同大致有四种签订合同的方法:

⑴只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位,装修部分以附件或补充协议等形式约定

开发单位直接将精装修房销售给客户,房价中既包括房屋的价格，也包括装修的价格。这种签订合同的方法，购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，使用的都是当地的制式合同，但在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别,签订精装修房合同时，对于涉及到的装修标准,如各个房间地面、墙面使用的各种材料或厨卫设备名称、品牌、型号等，在附件中予以约定。

⑵签两份合同,将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定。就是开发单位与购房者签订两份合同,一份是商品房预售合同，内容只涉及房屋本身,用于购买房屋的备案、登记和纳税等，采用制式合同;另一份则是开发单位自行制订、关于装修的合同,其中规定了装修及设备的标

准,并给出可供选择的内容,其中甲方依然是开发单位。

⑶签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同,两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定

这中间实质上包含了两层法律关系——房屋买卖和房屋装修。房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系,由购房者和装修公司签订。这种做法目前并不为法律所禁止,因此签订的合同是合法有效的。

⑷签订一份三方协议，在协议中写明由装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任。这是一份比较复杂的合同,无法采用制式合同,因此对于当地房地产部门来说是否认可存在疑问。

二、涉税解答：

1、只签一份合同,合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定,按照销售不动产全额纳税。

2、签两份合同,将毛坯房价与装修部分分开签定合同,两份合同均与开发单位签定。《国

家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》国税函［1998]5３号文规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列人房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。

国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复

发文字号：国税函［1998］53号发文日期:19９8-01-25

陕西省地方税务局:

你局《陕西省地方税务局关于房地产开发企业销售不动产如何确定计税依据的请示》收悉。经研究，现批复如下:

纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装

修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。

3、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同,两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定要注意分别签订合同时的时间间隔，期房预售时和房屋完工(达到可以入住)时。这个装修企业千万不能体现是关联企业。利润的合理划分不能偏离常规。不能出现开发单位为装修公司担保和垫资。处理不好，会按国税函[199８]53号规定进行纳税处理。

三、纳税筹划

很多人喜欢利用装修业务进行纳税筹划,但本质上,装修对于土地增值税是一把双刃剑:⑴增加开发成本。确实可以增加开发成本，

从而增加土地增值税的计算基数。

⑵增加售价。在增加开发成本的同时,还增加了房屋的售价。

⑶注意普通住宅的销售价格标准／超额累进税率

由于土地增值税中普通住宅关于销售价格的规定(能否享受增值率２０%以内的免税),以及超额累进税率的规定,因此需要注意销售收入的增加是否在上述临界点附近。

转自:冰河之声

房地产开发商销售精装房,与客户分别签订房屋销售及委托装修的合同，应当如何征收营业税？

发布时间: 2０14年0５月1５日0９:23:00 来源：《湖北地税》

答:根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函〔19９8〕5３号)文件规定,纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项

行为,分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据营业税暂行条例第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。

建安成本可抵扣有助推广精装楼盘

根据去年山东省出台的《山东省房地产业转型升级实施方案》要求,201７年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。精装房是未来房产市场政府引导、业主省心的有效供给。

此次营改增,精装修对于房企来说,将

有更多利好:装修材料可批量采购,取得可抵扣增值税发票,进行物料抵扣,而装修费用也可提高房产建安成本。可降低企业税负,从而增加盈利空间。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有问题的通知》(国税发［20０６］187号)规定,房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

《关于印发＜商品住宅装修一次到位实施细则＞的通知》(建住房[2002]190号）规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

根据上述规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。对于精装修费用支出，如果属于与房屋不可分离,如果分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分,应当允许在计算土地增值税时加计扣除。但是，对于家具、电视机等可