【债务抵销协议】合同法第九十九条关于债务抵销规定的理解与适用

厦门市中级人民法院林巧玲

【要点提示】：

原、被告双方签订的商品房买卖合同和被告与案外人订立的广告合同因合同主体不同、法律关系不同，在诉讼中不应通过对广告合同的效力的认定，进而适用合同法第九十九条规定，实现当事人互负债务的相抵。【案例索引】：

一审：福建省厦门市翔安区人民法院(2008)翔民初字第X号。

二审：福建省厦门市中级人民法院(2009)厦民终字第X号。

【案情简介】：

原告：林少X。

被告：厦门大X实业有限公司(以下简称大X公司)。

福建省厦门市翔安区人民法院经公开审理查明：2005年9月17日，林少X与大X公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：林少X向大X公司购买大X公司开发的翔安XX广场一期工程第一幢4层03单元(银座103)房产，房屋总价款464937元；大X公司应于2006年12月31日前交房；逾期交房不超过180日的，自合同约定的交付期限次日起至实际交付日，按购房款每日万分之0.5计付违约金，超过180日的，则按购房款每日万分之0.6计付违约金。买受人于2005年9月16日前已一次性付清全部房款。合同约定的房屋交付期满后，大X公司未向林少X交付所购房屋。

2005年8月26日，大X公司与厦门市天X广告有限公司(下称天X公司)签订一份广告合同书，合同约定：广告类别为公交站亭灯箱广告和路名牌灯箱广告；数量为四十座候车亭大牌广告+一百座路名牌广告；广告期限二年，自广告实际发布之日起计；广告费单价候车亭大牌单价1000元/月/块、路名牌单价600元/月/块，广告费总额为2400000元。合同约定的交易方式为：1、本合同广告款项是以大X公司所开发的翔安XX广场商品房与天X公司换购方式合作。2、天X公司的广告费用直接冲抵向大X公司购买房产的费用，即天X公司广告费用总额2400000元一次性与大X公司互抵翔安XX广场店面B111、B112、B113中任选两间，剩余款项可在未售店铺或住宅中选择。除更换版面的费用由大X公司以现金支付给天X公司外，所有因履行本合同所产生的费用都以房产金额与广告费抵付。3、本合同生效后三十日内大X公司应为天X公司办理全部广告费抵偿购房款的一切手续及费用，包括双方订立商品房买卖合同、购房合同的鉴证，房产证的办理等，否则天X公司有权停止广告发布，解除合同，属大X公司违约;天X公司配合提供办理购房所必需的资料。4、天X公司换购大X公司房产享受现金交易的一切待遇。一切按照正常购房方式交易;大X 公司房地产价格应按照当前实际市场折扣价格与天X公司交易。合同同时约定：合同期届满前，一方违反本合同约定解除合同，则应向对方支付违约金，违约金按广告费总额的30%计，违约金应以人民币支付。若大X公司违约导致合同解除，则双方或大X公司与天X公司指定的购房者订立的广告费抵房产的相关购房合同同时解除。大X公司应以货币方式支付已发布的广告费、违约金及所发生的相关费用。合同还对其他条款作了约定。广告合同签订后，天X公司依广告合同发布广告，并于2005年9月14日和2007年8月21日由大X公司的职员进行确认验收。

2005年9月15日，天X公司出具一份证明交大X公司，证明内容如下：于2005年8月26日我司与厦门大X实业有限公司签订的《广告合同》其合同总款项是以大X公司的商品房地产与天X公司的候车亭/路名牌广告发布互换形式合作的。我司授权代表人林少X、王富X作为互换甲方商品房地产的产权人。同时，天X公司还出具授权代表人互换甲方商品房地产明细一份交大X公司，其中林少X名下的有：1、B328面积15.67，单价7760元，总价121599元;2、B333面积12.57，单价7760元，总价97543元;3、B111面积47.51，单价17460元，总价829525元;4、B113面积40.86，单价17460元，总价713416元;5、银座403面积125.55，单价3860元总价484623元。大X公司与厦门新华都购物广场有限公司于2006年11月30日签订一份翔安XX广场租赁合同，大X公司将翔安XX广场建筑面积约为4681.849平方米(其中地上一层12平方米、地上二层约2280.244平方米、地上三层约2389.605平方米)租赁给厦门新华都购物广场有限公司。

原告林少X诉称：其与大X公司签订后，大X公司不守约，不仅逾期至今仍拒不交房，而且擅自于2006年11月30日将其已购的上述房产转租给厦门新华都购物广场作为经营场所，已构成违约，并给其造成重大经济损失，请求判令：1、大X公司立即向林少X交付所购买的翔安XX广场一期第一幢4层03单元(A103)房产;2、大X公司按合同约定向林少X支付逾期交房违约金，按合同约定的计算方法(即若逾期超过180日，则每日按购房款万分之0.6计)，自2007年1月1日计至实际交房之日止，现暂计至2008年2月20日，为464937元×0.006%×385天=10742元。

被告大X公司辩称：林少X未依约向其支付购房款，其依法可以暂缓向林少X交付房产。林少X 没有向其大X公司已一性支付房款的证据，无法对付款方式、资金流向等进行举证。既然林少X未依约交付房款，大X公司有权拒绝向其交付房屋，也有权将房屋租给第三人，也有权拒绝林少X要求的赔偿经济损失。大X公司未向林少X交付房屋是行使先履行抗辩权。请求驳回林少X的诉讼请求。

【审判】：

福建省厦门市翔安区人民法院认为：林少X与大X公司签订的《商品房买卖合同》及大X公司与天X公司签订的《广告合同书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。因《商品房买卖合同》已明确买受人于2005年9月16日前(即合同签订前一日)已一次性付清全部房款。大X公司虽提出林少X并未实际缴纳购房款，但林少X提供天X公司与大X公司签订的广告合同书及授权代表人互换商品房证明，可以证明林少X应支付给大X公司的购房款是以广告费来冲抵的，因广告合同明确约定广告合同生效后三十日内大X公司应为天X公司办理完全部广告费抵偿购房款的一切手续及费用，包括双方订立商品房买卖合同、购房合同的鉴证，房产证的办理等，故大X公司未为林少X办理相关广告费抵偿购房款手续，责任在于大X公司。因此，应认定林少X已交付大X公司购房款。至于天X公司与大X公司签订广告合同书后，是否有按合同约定全面履行及广告费是否与购房款一致，系与本案不同法律关系，当事人可另行起诉解决。大X公司未按合同约定期限交付林少X商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。因法院认定林少X已交付大X公司购房款，故大X公司以林少X未交付购房款为由主张先履行抗辩权，不能成立。因此，林少X要求大X公司交付其所购买的翔安XX广场一期第一幢4层03单元房产的诉讼请求，应予支持。双方在合同中已明确约定逾期交房的违约责任，应按合同约定执行，林少X要求大X公司支付