XXX项目

合作开发框架协议书

甲方：

代表：

地址：

邮编：

电话：

传真：

乙方：

授权代表：

地址：

根据国家相关法律、法规的规定，本着平等、互利、互惠的原则，就XX省XX市“XX项目”（以下简称“项目”，最终名称在项目报批后确定）XX用地的建设开发达成以下合作开发框架协议（以下简称本协议或协议），供双方共同遵守执行：

一、项目概况及投资总额

为切实改善XX市村镇群众居住条件，发展地方经济，甲方提供“XX地区”约XX亩土地与乙方进行开发，所涉及土地的具体位置及面积详见勘测定界图。

本项目开发资金约XX亿元人民币，实现一级开发与二级开发联动，建设一个生态、和谐、充满活力的、以旅游、商贸等为主，功能相对完善，宜居乐业的魅力新城区。

二、合作宗旨和目标

1、通过对XX原有建筑风格及文化机理进行梳理和提炼，以XX建筑风格为基准，结合现代城市功能，项目构建突出XX建筑风格。

2、通过赋予XX项目现代城市功能，打造一个集高端商务、别墅居住、休闲度假、旅游观光、健康养生的综合服务区。

三、合作管理模式

3.1 “管委会”+“开发公司”模式

项目采取“管委会”+“开发公司”模式，甲方XX管理委员会负责组织、协调、管理、监督项目开发建设工作；乙方成立项目开发公司，承担项目开发建设、经营管理的职责。

3.2 协调机制

甲乙双方可成立联合工作小组，定期协商项目开发建设具体事宜。甲乙双方可协商项目实施计划、资金投入计划、资金回笼计划等。同时，甲方应积极协调项目开发建设过程中的各种手续的审批。

四、合作开发内容

4.1 土地一级开发内容及投资计划

4.1.1 土地一级开发内容

甲方按照国家及当地的相关政策和规定，负责完成该项目区的土地征收、租用工作，对项目区内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、租赁、补偿等。

乙方认可协议项下区域的征地补偿方案、拆迁补偿方案、安置方案以及甲方有关部门关于土地收益的收支预算是履行本协议的前提，前述文件也构成本协议的有效组成部分。征收及租地发生的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出，双方协商确定后，由乙方负责筹措支付。

乙方按照协议项下土地实施方案组织进行土地一级开发，使该区域范围内的土地达到“五通一平”的建设条件(熟地)，具体标准和指标等，经双方确认后构成本协议的有效组成部分，也是开发完成后的验收标准。一级开发包括但不限于道路、桥梁、公共绿化、强弱电、通信、供电、供水、排水等基础设施建设。一级开发完成后，甲方组织有关部门验收。

4.1.2乙方土地一级开发投资计划

第1年：XX子项目作为该区域重点基础设施建设之一，在项目《控制性详细规划》获得批准后，由乙方按《工程量清单》所列基础设施内容，经甲乙双方协商将治理费用摊入该宗土地，计入土地出让成本。

第2年：组织项目区土地征收整理，（包括青苗补偿，土地整理等），具体由

乙方出资，甲方组织实施乙方积极配合。项目区土地整理费用按XX省省政府批准的土地供应指标足额投入（土地整理进度根据XX市安排的年度用地计划指标调整，政府在项目区土地供应计划与乙方的基础设施投资进度相适应）。

4.1.3 土地一级开发成本构成

4.1.3.1 策划、咨询、规划和设计费：用于项目规划红线范围内的项目策划、项目咨询、规划编制、项目设计等支出；

4.1.3.2征地拆迁安置补偿费：乙方按照其与甲方签署的相关协议向甲方提供的在项目规划红线范围内进行征地、拆迁、人员安置等所发生的全部费用，包括报批规费以及支付给农民和集体经济组织的费用等；

4.1.3.3基础设施工程建设支出及功能性项目建设支出：包括乙方支付给施工单位的建筑安装工程费、支付给设备供应单位的设备购置费等；

4.1.3.4项目实施管理费：乙方作为项目规划红线范围内土地一级开发的实施单位，其在土地一级开发过程中由于工程管理、协调所发生的费用；

4.1.3.5公司营运管理费：包括用于项目规划红线范围内土地一级开发的人员工资、保险费用、办公经费、招商引资费用等；

4.1.3.6土地通过公开出让过程中的有关费用；

4.1.3.7项目开发建设的各类税费：依法可列入成本的税费；

4.1.3.8财务费用；

4.1.3.9甲、乙双方共同认可的因实施项目规划红线范围内土地一级开发工作而发生的其他费用；

4.1.3.10经审计部门认定并报XX市政府批准的、乙方为项目整体一级土地开发支付的、应由该项目分摊的合理成本。

4.1.4 开发成本、投资收益及利润分成

甲、乙双方同意，乙方在取得项目规划红线范围内土地的出让收入后，应将提留相关基金及税费后的余额用于向乙方支付其已实际投入的土地一级开发成本和投资收益，并就剩余收益进行分成。具体体现为：

4.1.4.1项目规划红线范围内全部土地出让所得的总收入（以下简称“土地出让总收入”）在扣除按照国家规定应提取的相关基金及税费后的剩余款项为政府的留存土地出让收入（以下简称“留存土地出让收入”）；

4.1.4.2留存土地出让收入应按如下顺序向乙方进行支付相关款项：（a）乙方已实际投入的土地一级开发成本；（b）以土地一级开发成本为基数，按照12%的内部收益率计算的投资收益；及（c）扣除上述（a）、（b）款项后的剩余部分甲乙双方按照2:8比例分配，乙方取得的80%分配作为乙方的合理利润。

土地出让收入采用收支两条线管理，甲方应按照国家和地方相关规定将需支付乙方的土地出让收入列入财政预算，专项列支，及时支付。甲方负责协调解决资金返回途径。

4.1.5 土地出让收入的具体分配方式及流程

4.1.

5.1甲、乙双方应共同委托一家独立审计机构作为项目规划红线范围内土地一级开发的审计机构（以下简称“审计机构”），审计结果由双方共同确认。乙方在项目规划红线范围内任一宗地竣工验收后向甲方提出审计申请，甲乙双方共同要求审计机构在约定的时间内进行审计，审计结果提交双方共同确认。甲、乙双方有责任配合审计工作并为审计工作提供相应的材料。

4.1.

5.2项目规划红线范围内土地可一次性整体或分期分宗出让，（1）如分期分宗出让的，甲方应协调承德市相关职能部门在每一宗土地的出让交易结束且土地部门第一次（一个月内）收到该宗地的50%土地出让收入后的20个工作日内，将其留存土地出让收入全部返还给乙方设立的项目公司；土地部门收到该宗地剩余50%土地出让收入后的20个工作日内，甲方应确保将款项全部返还给乙方设立的项目公司。双方同意，在项目规划红线范围内最后一宗土地出让后，双方应根据本协议约定核算成本以及投资收益分配。（2）如整体出让的，甲方应协调承德市相关职能部门，确保土地的出让交易结束且土地部门第一次（一个月内）收到该宗地的50%土地出让收入后的20个工作日内，向乙方支付其对该宗地相应投入的土地一级开发成本；土地部门收到该宗地剩余50%土地出让收入后的20个工作日内，甲方应确保向乙方返还其对该宗地相应投入的土地一级开发成本的剩余部分及乙方相应的投资收益，并向乙方分配该宗地的相应利润。

4.1.

5.3项目规划红线范围内的土地一级开发工作全部完成且全部土地出让后，自乙方向甲方发出书面通知之日起30日内，甲、乙双方应当要求审计机构完成最后一期土地一级开发的成本审计和乙方收益的核准认定工作，并向甲、乙双方提供书面审计结果。在甲、乙双方就审计机构出具的书面审计结果做出确认