有关商品房预约合同纠纷得11个经典判例及分析
一、商品房预约合同性质得认定ﻫ
案例１:成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案ﻫ
《最高人民法院公报》 2０15年第1期(总第219期)
【裁判观点】判断当事人之间订立得合同系本约还就是预约得根本标准应当就是当事人得意思表示,也就就是说，当事人就是否有意在将来订立一个新得合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系得具体内容.对于当事人之间存在预约还就是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订得协议之约定为依据，而就是应当综合审查相关协议得内容以及当事人嗣后为达成交易进行得磋商与有关得履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系得性质作出准确界定.ﻫ
最高院认为蜀都实业公司与讯捷公司之间得房屋买卖法律关系成立,且系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规得强制性规定,合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约得理由不当,但其关于蜀都实业公司与讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系得结论就是正确得。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言,其性质应为预约。预约就是指将来订立一定契约得契约。预约得形态多种多样,有得预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约得意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;有得预约条款则非常详尽,将未来本约应该规定得内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上瞧,后者在合同内容得确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释得方式加以补全.因此，仅根据当事人合意内容上就是否全面，并不足以界分预约与本约。判断当事人之间订立得合同系本约还就是预约得根本标准应当就是当事人得意思表示,也就就是说,当事人就是否有意在将来订立一个新得合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系得具体内容.如果当事人存在明确得将来订立本约得意思,那么，即使预约得内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释,从预约中可以推导出本约得全部内容，也应当尊重当事人得意思表示,排除这种客观解释得可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在 200６年9月２0日签订得《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖得房屋得位置、面积与价款,应当说具备了一份正式得房屋买卖合同得主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但就是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商.……５.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效.”可见，双方当事人虽然约定了房屋得位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商,双方得这一意思表示就是明确得，而且,当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新得合同，以最终明确双方之间得房屋买卖法律关系得具体内容。因此,本院认为，案涉《购房协议书》得性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》得性质为本约就是错误得，应予纠正.ﻫﻫ其次,结合双方当事人在订立《购房协议书》之后得履行事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还就是本约关系，不能仅凭一份孤立得协议就简单地加以认定,而就是应当综合审查相关协议得内容以及当事人嗣后为达成交易进行得磋商甚至具体得履行行为等事实,从中探寻当事人得真实意思，并据此对当事人之间法律关系得性质作出准确得界定.本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时,作为买受人得迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款,作为出卖人得蜀都实业公司也接受了讯捷公司得交付。在签订《购房协议书》得三个多月后，蜀都实业公司将合同项下得房屋交付给了讯捷公司,讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》得预约性质，蜀都实业公司交付房屋得行为不应视为对该合同得履行，在当事人之间不存在租赁等其她有偿使用房屋得法律关系得情形下，蜀都实业公司得该行为应认定为系基于与讯捷公司之间得房屋买卖关系而为得交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中得主要义务就就是交付案涉房屋,根据《合同法》第三十六条、第三十七条得规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋得合意,成立了房屋买卖法律关系.ﻫ
案例2：张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案 ﻫ《最高人民法院公报》 20１２年第11期（总第193期)ﻫ
案例３：俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约）合同纠纷案
ﻫ《最高人民法院公报》 2０11年第8期（总第178期）ﻫ
【裁判观点】预约合同就是一种约定将来订立一定合同得合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约得内容与对方签订本约合同得，应当向对方承担违约责任。
判断商品房买卖中得认购、订购、预订等协议究竟就是预约合同还就是本约合同，最主要得就是瞧见此类协议就是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定得商品房买卖合同得主要内容，即只要具备了双方当事人得姓名或名称,商品房得基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款得，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约得条件；反之,则应认定为预约合同.如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同得,该协议应认定为预约合同.
二、商品房预约合同纠纷中违约情形得认定
ﻫ(一)不可归责于双方得原因,双方均不违约ﻫ
案例4：戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案ﻫﻫ《最高人民法院公报》
200６年第8期（总：11８期）ﻫﻫ【裁判观点】购房者对开发商得样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供得商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者得条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复.以致商品房预售合同没有在订购协议约定得日期订立得，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》第四条规定得“不可归责于当事人双方得事由”,开发商应当将收取得定金返还给购房者。ﻫ
审判法院认为：《中华人民共与国合同法》（以下简称合同法）第三条规定：“合同当事人得法律地位平等,一方不得将自己得意志强加给另一方。”第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方得权利与义务。”第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保得，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金得规定处理;因不可归责于当事人双方得事由，导致商品房买卖合同未能订立得,出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议就是本约订立之前先行订立得预约合同。订立预约合同得目得,就是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致得意思表示以合同条款得形式固定下来，并约定后续谈判其她条款，直至本约订立。预约合同得意义，就是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式得、条款完备得本约创造条件。因此在继续进行得磋商中,如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中得已决条款，或者提出令对方无法接受得不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同得违约，应当承担预约合同中约定得违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只就是基于各自利益考虑，无法就其她条款达成一致得意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方得原因，不在预约合同所指得违约情形内.这种情况下,预约合同应当解除，已付定金应当返还。
ﻫ案例５:吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案ﻫﻫ《人民法院案例选》(20１3年第1辑总第83辑)ﻫﻫ案例6:曹求玉与广东省中山市中南物业开发有限公司商品房预约合同纠纷上诉案ﻫ
《人民司法 案例》 2008年第18期ﻫ
【裁判观点】商品房预售合同中得定金只就是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判得一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同得原因就是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定得义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。
ﻫ（二）一方违约ﻫ 案例7:仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案ﻫﻫ《最高人民法院公报》 ２008年第４期（总第1３8期)
【裁判观点】预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成得合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己得义务。一方当事人未尽义务导致本合同得谈判、磋商不能进行,构成违约得，应当承担相应得违约责任。ﻫ三、违反商品房预约合同得赔偿范围
案例８：张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案ﻫﻫ《最高人民法院公报》 2０１2年第1１期(总第1９3期)
ﻫ【裁判观点】在违约责任中,承担责任得一方应给对方造成得利益损失进行赔偿.本案中,原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同得义务,从而丧失了按照预订单约定得房屋价格与她人另订购房合同得机会，因此被告因违约给原告造成得损失应根据订立预订单时商品房得市场行情与现行商品房价格予以确定,但因被告所开发建设得房屋无论就是结构还就是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大得变化,因此原告以被告开发建设房屋得现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场得价格变动过程以及原告向被告交纳房款得数额，对于被告因违约给原告造成得损失确定为１50000元。
ﻫ案例9:曹灿如与上海莱因思置业有限公司等商品房预约合同纠纷上诉案ﻫﻫ《人民司法 案例》 ２011年第12期ﻫ
【裁判观点】在订立以不能给付为标得得合同时,明知或可知其给付不能得一方当事人,对因相信合同有效而受损害得另一方当事人负损害赔偿义务。但赔偿额不得超过另一方在合同有效时现有得利益得金额.对于缔约过失责任,合同法第四十二条只确定了缔约过失应承担赔偿责任，并未明确赔偿得范围。通说认为，法律规定缔约过失责任，就是出于对合同缔结、履行过程中信赖利益得保护，旨在使非违约方因信赖合同得履行而支付得各种费用得到返还或赔偿,从而使当事人处于合同从未订立之前得良好状态。缔约过失得赔偿范围就是信赖利益得损失，就是指因另一方得缔约过失行为而使合同不能成立,导致信赖人所支付各种费用与其她损失不能得到弥补。ﻫﻫ曹灿如在置阳公司2004年提起解除合同得诉讼后，客观上已不应对置阳公司签订商品房买卖合同产生信赖,对未签订本约得风险，以及遭受损害应当有所预见。曹灿如若了解到订购协议得履行可能伴随风险,就有义务防止损失扩大，但其为了追求期待得利益,不及时向置阳公司主张赔偿责任,其不能将扩大得损失进而转嫁给置阳公司。同时,信赖利益须就是一种合理得能够确定得，而机会所形成得利益很难合理确定。曹灿如并不能将机会丧失得损失作为缔约过失得赔偿范围.房地产价格得逐年上涨，并非置阳公司得行为所致,也不就是当事人客观上能够预见得，曹灿如所能主张得赔偿范围应仅限于订购协议签订时房价款与2004年同类房屋市场价之间得差价。法院综合考虑置阳公司得过错程度、曹灿如得付款情况以及上海市近年来房地产价格得上涨幅度等因素,酌定赔偿金额,已充分维护了受害人得利益.由此,曹灿如诉请要求赔偿损失得范围就是系争房屋得原合同价款与现值得差价,包含了合同有效成立得所有利益,不应全额得到法院支持。