居间合同

一、居间合同的概念及特点

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其中报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人,给付报酬的一方为委托人。

居间合同的特征;

l、居间人只是协助促成委托人与第三人订立合同,自身并不参与委托人与第三人之间的合同.居间人为委托人提供订约机会或者是为订约进行媒介活动．居间合同的目的是使委托人与第三人订立合同。在居间人为委托人报告订约机会或为订约提供媒介的过程中,居间人仅是一个中介人,他既不代表委托人,也不代表相对人，他不是交易任何一方的代理人。居间人不直接参与交易双方的谈判,在决定交易双方权利义务内容上并不体现居间人的意思,这些特征体现了居间合同的居间性.

2、居间合同是有偿合同.居间是一种经营活动,只要居间成功,委托人座向居间人支付一定的报酬和从事居间活动所支付的费用。如果没有报酬，就不是居间合同

3．居间合同主体的特殊性

居间合同的一方主体居间人具有特殊性,居间人必须具备合法的法律资格，只有经过工商部门核准登记可以从事居间营业的法人或公民才可以为居间人.居间人应具备相应的法律和专业

业务知识、能力、经验和信息。法律应规定机关法人、领导干部等有特殊职权的人不得从事居间活动。

二、居间人的义务。

1、居间人介入的义务．居间人在从事居间活动中,委托人或者合同的相对人要求其保守姓名或者商号的名称的，居间人应当遵守委托人或者合同相对人的要求，意味着在合同签订过程中一方不与相对方见面,其签订合同的事务由居间人以履行辅助人的身份负履行责任。居间人的介入义务是为最终达到保守秘密的目的而实现的,居间人在保守委托人及合同相对人姓名、商号的名称的同时,应保守在其居间活动中获悉的双方当事人的商业秘密。

２、居间人忠实义务

在居间中,对于相对人的信用状况,相对人将用于交易的标的物的存续状况等，居间人应就其所知如实向委托人报告。但是需要指出的是，居间人对于相对人,并不负有报告委托人有关情况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项向各方当事人如实报告,也就是说，不仅应将相对人的情况报告给委托人,而且也应将委托人的情况报告给相对人。不论是居间人是同时受相对人的委托,还是未受相对人的委托,居间人均负有向委托人和相对人双方报告的义务。基于此,媒介居间人的报酬原则上由交易双方当事人即委托人和相对人平均分摊.

居间合同的性质是一种提供服务的合同，委托人与居间人订约的目的就是依合同实施中介服务,只有忠实报告义务才能达到中介服务的目的。

３、促成双方成交的义务。促成双方成交的义务是居间人为保证居间人的收益权利的积极手段。《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按约约定支付报酬。”该条规定居间人索取报酬的前提是“促成合同的成立,”合同未成立，居间人则无利益保证，《合同法》规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。"

判断“促成合同成立”的标准应是:

看委托人与相对人是否成立合同关系; 看居间人的居间活动是否为合同的成立起到促进作用,例如提供便利、降低难度、加快进度等.若居间人的居间活动对于合同的成立完全或基本上无助益,则不能认为促成合同成立。

问题：客户签订合同后一旦解约,房地产中介企业是否完成居间义务，可以收取服务费吗？

根据《合同法》的规定,”居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”。即公司促成买卖双方签订买卖合同，或者租赁双方签订租赁合同,公司就完成了居间义务,客户应当支付服务费。

当然，房地产中介企业应当根据客户解约的情况，区别对待。如有些房地产中介企业规定，买卖双方签订买卖合同

后，因买卖一方的行为致使该交易无法履行，则公司承诺退还另一守约方已支付公司的服务费．由此可见,违约方应该支付服务费,守约方不需支付.

案例一：刘先生在上海某正规房地产中介企业的某门店挂牌出售位于黄浦区青岛路的一处物业.2008年1月，刘先生与孙先生签订了《房地产买卖合同》，在《税费一览表》中确认的服务费金额为4280０元．签订合同后，刘先生心生悔意，不去办理过户手续。中介门店向其发出《告知函》,催告前去办理过户。最终,刘先生没有办理过户手续,并私下与孙先生签订《解约协议》。

该中介公司客法部接到案件后，向法院提起诉讼,要求刘先生支付服务费4280０元,并提供《房地产经纪委托合同》、《房地产买卖合同》、《告知函》等证据。在开庭过程中，刘先生极力辩解，将解约的过错归咎于该中介公司及孙先生,并表示只愿意支付8０0０元服务费。但是，最终经法庭裁定认为，刘先生与孙先生签订了《买卖合同》即证明该中介公司居间成功，《告知函》及快递单证明刘先生对于解约存在过错。因此法院最终判决,刘先生向该中介公司支付３０000元服务费。

案例二:温州的张先生在北京珠江骏景小区买了一套住房，后张先生通过中介公司将房子以133万余元的价格出售给梁女士。在梁女士支付了5０万元定金,并已按约定提供了款项供张

先生还清了银行贷款后,张先生以受到欺诈为由，拒绝办理房产证过户手续.为此，梁女士告上法院,要求张先生继续履行合同,配合办理房产证手续。张先生同时也反诉要求撤销与梁女士房屋买卖合同。4月8日，北京市丰台区人民法院对此案进行了一审宣判,梁女士赢得了这场官司。

2007年8月23日,张先生作为出卖人与梁女士及房地产中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定中介公司提供中介服务,促成张先生与梁女士订立珠江骏景园中区一套房屋的买卖合同,居间服务费为25２00元。在《房屋买卖居间合同》中的第二部分房屋买卖合同中约定，该房屋的成交价格为126万元,张先生应当于2007年9月１日前向梁女士交房，双方应当于２０07年11月１日前与中介公司到房屋权属登记部门办理过户手续。双方在该部分中明确，均已知晓张先生所卖房屋没有产权证。同日,梁女士与张先生又签订了《北京市房屋买卖合同》，约定总房款12６万元整,梁女士应在签订本合同时,即支付房款定金５０万元,在办理过户并领取新的房屋所有权证后三个工作日内支付全部房款（已付定金转为房款）。

合同签订后,梁女士将购房定金50万元支付给张先生。同日，梁女士与张先生还签订了《无产权证明特别协议》,明确梁女士明知张先生的房屋产权证明正在办理当中，并愿意在产权证明下发之前同张先生签订居间及买卖合同;张先生承诺在2０07年1０月31日前将房屋产权证明办理完毕。