合同法转租合同法律规定

转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点！

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点：

一、符合合同性质。

根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间

的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果，亦属诺成合同，该转租合同从双方意思表示一致时即生效，因此，该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同当然有效。

出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。

二、符合合同自由原则。

合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。

三、符合合同功能。

法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用，若闲置不用，必然会浪费资源，对转租人也会造成损失，这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效，可以均衡各方当事人的利益。

四、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。

根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾，其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效，这里讲的有效都有一个共同的前提：次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。

总之，降低物流成本可为中小企业取得第三个利润源，而降低仓储成本又是取得第三个利润源泉的重要源泉之一。在当前从紧货币政策下，面对物价上涨、成本上升的不利形势，中小企业更应眼睛向内，加强内部仓储成本核算与分析，采取仓储成本控制的有效措施，提高仓储管理水平。

从房屋转租看合同法51条

案情介绍：

出租人：张某承租人: 金某次承租人：蒋某

xx年8月张某将其闲置的房屋出租给金某，合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。

xx年1月，在承租期内张某将其承租的房屋转租给了蒋某，并在合同中约定“店铺转让给乙方（蒋某）后，甲方（金某）在确保已经通知房主并没有违反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所规定义务”。

在转租合同签订后，次承租人进行房屋装修时，出租人对次承租人的行为进行了阻却。

不同意见：

第一种观点认为承租人与次承租人之间的转租合同无效。

理由：根据合同法第51条:“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或处分无权的人订立合同后取得处分的，该合同有效”。

第二种观点认为承租人与次承租人之间的合同有效。

理由：

第一、合同法第224条指规定了“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，而并没有明示转租合同无效。

第二、从合同法第228条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”来

看，合同应当有效，否则承租人如何要求减少租金或者不支付租金。

第三、此种情形也不是合同法52条法定无效的情形，合同中约定的“不经同意，不的转租”亦不是第52条第5项所规定的“违反法律行政法规的强制性规定”。

第四、认为房屋出租合同为诺成合同不一物的交付为合同成立的条件，一经合意便生效。

案例分析:

本案焦点问题在于转租合同有无效力的问题，其中涉及到的概念有处分、效力待定、以及有合同效力所引出的解除、撤销、根本违约以及违约金等问题。

在本案中当是人的诉求为：

一、判令被告向原告支付违约金；

二、依法解除原被告之间的合同；

三、判令被告向原告返还转让费；

四、判令被告向原告支付损失；

五、诉讼费由被告承担。

在本案，认为承租人与次承租人之间的转租合同无效，其主要依据为合同法第51条。因此就需要对51条作一个文义解释。这就需要对该条的“处分”一词做出解释。

最广义的处分，包括事实上的处分与法律上的处分。前者指就物体加以物质的变形、改造或毁损的行为，后者除负担行为（债权行

为，例如悬赏、广告、买卖、保证）外，尚包括处分行为，例如所有权之移转、抵押权之设定、所有权之抛弃（物权行为）、债权让

与及债务免除（准物权行为）。广义的处分，仅指法律上的处分而言。狭义的处分，系指处分行为而言。所谓处分即为权利的转让、权利的消灭，在权利上设定负担或变更权利的内容，基本上是指狭义的处分。

为此，再把握合同法对于租赁的定义，租赁即出租人将物交付承租人使用、收益的行为。

与本案中，由于前述张某将其闲置的房屋出租给金某，且合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。因此是对承租人使用、收益的限制，是对自己所有权的处分。如果承租人未经出租人同意进行转租，便是无权处分。

由于为“无权处分”且没有得到处分权人的追认，本人也没有得到处分权，因此，合同为无效合同。

因此，以上的诉求便处出现了不合理。理由如下：

首先，违约责任的存在须有有效成立的合同为前提。其次，合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除