大型购物中心委托管理及运营协议模板关于北京来福士中心(商场部分)
之管理协议
本协议由以下双方于2008年 ___ 月 _____ 日签署:
(1) (“委托方”) 一家在中华人民共和国注册设立并有效存续的的外商投资有限责任公司，其注册地址为________________________。
和
(2) (“受托方”)一家在中华人民共和国设立并有效存续的外商投资有限责任公司，其办公地址为。
鉴于
(A) 委托方与位于中国(详见后述定义)北京市名为来福士中心(暂定名，
以下简称“该中心”)的业主。
(B) 现委托方希望委任受托方经营和管理该中心商场部分的经营、市场推广
和租赁业务(详见后述定义)。
双方一致同意达成如下协议:
1. 释义
1.1 定义:在本协议、附表及附件中，除非主题或上下文有任何不一致的规
定，以下术语应具有下列含义，即:
“约定员工支出”是指与指定员工有关之聘用及报酬的支出，该支出应
包括年度商业计划和预算所批准的分摊可补偿费用和可全额补偿之员工
开支及经委托方同意的从受托方总部指定的员工在本协议有效期内进行
现场察看、培训及物业管理所发生的费用，该等开支和费用包括但不限
于机票、住宿费、餐费、电话费、行政及实付费用。
“分摊可补偿费用”是指经双方同意，由委托方就附表A第二部分之指
定员工向委托方提供本协议项下之服务所花费时间之比例而应向受托方
补偿的费用。
“年度商业计划和预算”就该中心而言，指第5条所述之提议的计划和
预算。
“营业日”是指除星期六和星期天外(政府另行通知调整的除外)，在中
国的商业银行开门营业的日子。
“起始日”指【】年【】月【】日，该日为委托方预计开始运
营之日。
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“顾问”是指第4.2条所指的人士。
“扣除额”就物业、任何财政年度或其部分而言，是指由物业管理人或受托方因代表委托方进行经营、维护、管理和推广物业所发生的成本和费用，包括但不限于:
(a) 约定员工支出;
(b) 所提供服务之费用，包括合约清洁费;合约保安费;装饰以及景
观和水池、健身房、健康娱乐设施之维护费;阅读资料及打印和
文具等费用;
(c) 审计、法律、顾问费及相关费用;
(d) 就公共责任、入室行窃和偷盗、现场或往返银行期间丢失钱财、
营业中断、由财产损害而导致的损失，员工责任和委托方或代委
托方保持的诚信所购买之保险保单的费用;
(e) 所有广告、推广和公关费用;
(f) 供暖、供水、供电、供气、电话及其他公共事业费;
(g) 为了使物业(包括营运设备)处于良好状况所发生的修理和维护费用;
(h) 房产税、营业税及有关物业营运的相关税项;
(i) 由管理公司、其他实体或协会根据法律或协议(无论是作为维修服务或其它收费或对任何基金的投入还是其他形式)所征收的与
物业有关的或归因于物业的所有款项;
(j) 根据本协议规定所发生的由委托方就物业之经营、维护、管理和促销而发生的及向任何人支付的所有其他合理费用;
(k) 与物业经营有关的招待费和其它易耗品的所有开支和费用;和
但是，前述规定中的费用不应包括以下各项:
(i) 对物业进行改建、增建和改善的所有支出;物业的所有非经营开支或费用以及所有折旧或摊销成本;
(ii) 就财产损害、机械故障和其他风险所投保的保险费用;
(iii) 用于购买和更换营运设备的费用;
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(iv) 就分期付款、设备融资或下述第(v)项中的任何信贷或贷款所收取的利息;
(v) 为以下事项贷款之本金还款:
(aa) 物业的收购、开发和完善;和
(bb) 物业之收购、开发和完善所聘用之顾问的费用;
(vi) 除房产税以外的其他税赋;
(vii) 因货币兑换或浮动所引起的损失。
“专家”应具有第5.4.3条所述的含义;
“财政年度” 就物业而言，除了第一个财政年度应是从起始日起至当年的12月31日止以及最后一个财政年度应在下述日期的较早日期结束:(i)合同有效期届满日，或(ii)根据本协议第12和14条本协议应予以终止的日期外，指从1月1日起到12月31日止的任何12个月。
“不可抗力”指所有无法为协议双方所控制的、所预见的、或可以预见但不能避免的事件，该等事件导致任何一方无法履行在本协议项下之重大义务或无法行使在本协议项下之重大权利，该等事件应包括:
(a) 战争、入侵、叛乱、革命、起义或内战;
(b) 政府在其主权范围内的政府行为;
(c) 地震、火灾、闪电、风暴或由于自然力量导致的其他事件;
(d) 影响物业运营的罢工、封锁、禁运或劳动纠纷;和
(e) 恐怖主义活动、怠工或纵火;
“可全额补偿之员工开支”是指经年度商业计划和预算批准或经委托方不时批准之对附表A部分中指定员工的聘任和报酬费用，该等员工是仅为委托方提供本协议项下之服务而受聘的。
“经营收入”就物业和任何财政年度或其部分而言，指在该财政年度或其部分时间内经营物业所获得的或累积的全部收入，包括但不限于从承租人、被许可人和受让人处取得之租金或其他款项、补贴付款、营业中断保险赔款、政府津贴和因经营物业和服务而从任何来源取得的奖励款项，以及从物业承租人、被许可人和受让人处收取的维护费费用。但是，前述规定中的收入不应包括以下各项:
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(a) 在正常业务过程中取得的津贴，包括但不限于，租金调整、超额
收费、有争议的收费、折扣和退款;
(b) 直接从物业的租户、赞助人及来客收取的作为租金或货物和服务