买卖合同解释第23条
篇一：对买卖合同司法解释第三条与无权处分适用中的理解
对买卖合同司法解释第三条与无权处分适
用中的理解
作者：牛俊生律师 XX年11月7日
最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，并于XX年7月1日起施行，其中第三条的规定颠覆了通常对《合同法》第五十一条规定的无权处分的理解，个人有以下两点疑惑：
一、第三条是否彻底颠覆了《合同法》第五十一条。
二、对于共同共有人未经其他共有人同意处分共有物，如何保护其他共有人的权益。
我个人的理解如下，举一案例说明：
夫妻共同共有房产一套，房产证登记的所有权人为夫个人，夫在妻不知情的情况下将房产卖与第三人并签订买卖合同，问如何保护妻的权益？
一、要回答第一个问题，首先要明确“负担行为”和“处分行为”。根据民法理论，法律上的处分包括负担行为和处分行为，负担行为即债权行为，处分行为即物权行为。根据最高院的观点，合同法第五十一条规定系处分行为，即对物权的处分。买卖合同司法解释第三条系负担行为，即债权行
为，即对财产权转移或消灭效果的行为。案例中夫与第三人签订合同即为负担行为，办理过户登记即为处分行为。因此，买卖合同司法解释第三条与合同法第五十一条并不冲突。
二、第二个问题分为两种情况：1、如第三人系善意取得房产的所有权且合同无无效的法定情形，则妻只能向夫主张房款及赔偿。2、如第三人尚未善意取得所有权，则根据合同法第五十一条之规定，妻可以不追认处分行为，则第三人不能取得物权，此时第三人可以根据买卖合同司法解释第三条第二款要求夫承担违约责任或解除合同并赔偿损失。
因实践中以及在上均为找到依据买卖合同司法解释第三条判决的案例，故只能抛砖引玉，希望多多交流。
篇二：买卖合同司法解释》第三条对司法实践造成的惑与解
《买卖合同司法解释》第三条对司法实践造成的惑与解文/胡彬
无权处分的合同也是有效合同了。这可以说是《买卖合同司法解释》最大的突破，但实务中确实会有许多困惑。本文拟通过买卖合同司法解释第三条的先进性、恶意买受人是否应受保护及真正权利人的权益如何保护三方面进行探讨。第一，买卖合同司法解释第三条的先进性
首先，买受人的利益能够得到更完整的保护。合同法第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有
权于买受人，买受人支付价款的合同”。合同法第一百三十二条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。合同法第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。按照以上规定，出卖人在买卖合同中的主要义务就是转移标的物的所有权于买受人。若出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，则买卖合同的目的必然无法实现。在买卖合同司法解释实施前，按照合同法第五十一条的规定，该买卖合同因出卖人既未能取得所有权而又未能取得权利人追认而无效。此时，买受人只能要求出卖人承担缔约过失责任，其权益不能得到完整的保护，买卖合同司法解释第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。就是建立在出卖人出卖其无权处分的财产的买卖合同依然有效的基础上的。这样的规定能够更好地保护买受人的权益。其次，无权处分的合同依然是有效合同更符合契约自由的法理精神。合同行为是最典型的债权行为，债权行为属于负担行为，即债务人自愿为自己负一定的债务的行为。出卖人虽然未能取得处分权，但其愿意为自己负上债务，并愿意承担履行不能的法律后果，法律不应阻止。
第二个问题，买卖合同司法解释第三条更好的保护了买受人，那么是否所有买受人都值得保护，善意买受人应该受到保护，这是不言自明的，那么恶意买受人是否值得保护？
首先应该明确，此处的“恶意”与故意损害他人利益不同，而仅仅指“知情”，即知道出卖人对出卖物不享有处分权而已。如上文所诉，出卖人自愿为自己设定债务，法律不应干涉。买受人对其有无处分权是否知情其实并不能影响合同效力，出卖人之所以会无权处分，有很多种情形，有可能出卖人在出卖时认为其能够取得处分权，如其与权利人已经达成了买卖合同，有可能当时真正权利人是同意的，如丈夫一人出卖夫妻共同财产，种种原因不胜枚举，法律既无法穷尽各种类型而加以区分，实际上也没有区分的必要。
其次需明确，出卖人是否能以买受人“恶意”为由，而要求减少违约金呢？合同法第一百五十条规定，“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”。第一百五十一条规定，“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”。买受人在订立合同时就知道出卖人没有所有权，而事后真正权利人又追回了所有权，买受人是否可以依据合同要求出卖人承担违约责任呢？答案是肯定的，因为合同有效，出卖人履行不能自然应该承担违约责任。但是出卖人
能否请求参照合同法第五十八条“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而要求买受人自己承担部分损失呢？笔者认为买受人也应该承担部分责任，因为此时对履行不能的风险其实买受人也能够控制，即你明知道合同目的可能实现不了却依旧与出卖人签订合同，承担部分风险也属应该，但承担风险的比例不应该超过30%，因为买受人毕竟还是因为信任出卖人而签订的合同，出卖人过错更大。
第三个需要明确的是，买卖双方恶意串通、损害国家、集体、第三人利益的合同是依然无效的。其实不论出卖人是否享有处分权，只要满足合同法第五十二条第（二）项恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的构成要件，合同就当然、自始、绝对的无效。之所以将这个问题提出，是因为在买卖合同司法解释实施前，有观点认为，只要出卖人是无权处分，而买受人又知情的，就可以推定买卖双方恶意串通，而真正权利人也往往据此而保护自己的权益（真正权利人对权利保护的问题下文会详谈）。这种观点混淆了仅仅是“知情”的“恶意”与“恶意串通”中“恶意”的概念。前者是与善意相对应，指的是“知情”，而后者的“恶意”其实是“串通”的修饰词，串通一词在法律条文中出现，往往用恶意加以修饰，用以区别于“合意”等中性词，实为贬义，取其“勾结”之义，就合同法五十二条第（二）项来讲，恶意串通指的是双方均有损害他人利益的故意，且双方
有通谋，类似于刑法中的共同故意。
总之，恶意买受人也应受法律保护，但是恶意串通的民事行为无效。若没有恶意串通，出卖人该承担责任；若有，作为串通一方的出卖人相对于真正权利人来说也比较好举证证明恶意串通，虽然实践中即便是作为恶意串通当事人一方的出卖人主张其与买受人恶意串通而要求确认合同无效的，也十分困难。但是，出卖人与他人串通损害企图第三人利益最终失败，且因为举证不能而承担责任，也是其应该承担的风险。
第三个问题，真正权利人的权益如何保护？
如果这个问题解决不好，前面所说的买卖合同司法解释第三条的所谓先进性也就无从谈起。
此处有一个观念上的误区，使得买卖合同的当事人尤其是买受人在法院判决合同有效却最终不能实现合同目的而耿耿于怀，买受人认为既然买卖合同有效，那就可以要求履行，不仅如此，出卖人也有顾虑，觉得如果不解除合同，即便是赔偿买受人损失，事情依旧没有完。其实这是一种误解，合同有效并不代表具有可履行性。我们仔细分析买卖合同司法解释第三条第二款，可以得出，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权选择①要求出卖人承担违约责任，②要求解除合同并主张损害赔偿。其中要求承担违约责任中“违约责任”一词与合
同法一百零七中“违约责任”的范围是不同的，
因为此种情况下，出卖人是无法继续履行的。此时，无论买受人是选择要求出卖人承担违约责任还是要求解除合同赔偿损失的，均无权要求出卖人继续履行。理解了这一点，也就比较好理解如何保护真正权利人的问题了。
如前文所述，有些人错误的认为，真正的权利人只有通过否认合同的效力才能保护自己的权利。因此觉得一旦无权处分的合同也被确认为有效，就无法保护真正权利人的权益。而真正权利人一旦遇到自己的财产被人无权处分，首先想到的也是向法院起诉确认合同无效。以夫妻中一方擅自处分夫妻共同财产为例，婚姻法司法解释（三）第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。对该规定作反对解释也可以得出这种结论，即只要第三人不能善意取得，真正的权利人或者共同共有人都可以追回该房屋。但是对于怎么追回该房屋，该解释没有做明确的规定，当然，婚姻法司法解释
（三）第十一条可以作为另一方追回房屋的请求权基础，但是，法院究竟立什么案由，却是个问题。在买卖合同司法解释实施前，另一方往往起诉要求确认合同无效，这是顺理成章的，因为只要真正权利人（包含共同共有人）不追认，
这个合同就无效，合同无效，取得的财产该返还，想要达到目的很简单。但是买卖合同司法解释实施后，再要求确认合同无效就会出现问题了，如前文所述，无权处分的买卖合同是有效的，这个有效不应该仅仅是相对有效，也即该买卖合同不是只在出卖人与买受人之间有效，其应该是绝对有效的，作为买卖合同标的物的真正权利人也无法否认其效力。如果一定要否认合同效力，权利人就只能依据合同法第五十二条第（二）项主张买卖双方恶意串通，损害第三人利益，但想要证明恶意串通是极度苦难甚至是不可能完成的任务。
那么，无权处分合同有效是否会给真正权利人维护自己的权益带来困难呢，答案当然是否定的。还是以夫妻中一方擅自处分夫妻共同财产为例模型，分析这个问题。
设A女与B男系夫妻，拥有一套共同共有的房屋，只登记在B的名下，B将该房屋出卖给C，C付出了相应对价，并办理了过户手续，此时，A如何保护自己的权益呢？
如果C是善意的，那么符合物权法第一百零六条善意取得的规定，C善意取得房屋所有权，而A只能向无处分权人B请求赔偿损失。这里需要注意的是，C善意取得房屋所有权，是属于原始取得而非继受取得，也即C能够取得房屋所有权，并非因为其与B之间的合同有效，而是法律的规定。
如果C是恶意的，那么C不能善意取得房屋所有权，也即即便房屋已经登记在了C的名下，但是房屋的实际所有
权应该没有发生变化，仍然属于A所有。此时，C对房屋的占有属于无权占有，因为虽然其与B之间有合同，但是B 本身没有处分权，C自然不能凭合同而占有房屋。故而，A 可以依据物权法第三十四条请求返还原物（当然也可以依据婚姻法司法解释（三）第十一条，但无权处分的类型不仅仅是夫妻中一方擅自处分夫妻共同财产），另外，因为不仅仅是返还原物的问题，还可能涉及到变更登记、赔偿损失（如租金损失等）问题，
故而立案可以不立三级案由返还原物纠纷，而可以立二级案由“物权保护纠纷”，也即A可以依据物权法追回其房屋。此时，只要权利人能够证明买受人恶意，则可以追回自己的财产，若不能证明买受人恶意，只要能证明自己确系权利人，也可以要求无权处分人赔偿，从而保护自己的权益，这当然要比依据合同法第五十一条第（二）项主张买卖双方恶意串通要经济的多。正如前文所述，主张恶意串通，你不仅要证明买卖双方均系恶意（其实出卖人的恶意的可以直接推定的，因为除极少数情况外，出卖人都清楚自己有没有处分权，主要还是要证明买受人恶意），而且还要证明买卖双方有通谋！这是极困难的，但是请求法院进行物权保护，只要你能够证明买受人恶意（知情），财产就可以追回。就像债务人无偿转让财产给第三人，债权人行使撤销权即可，而不必去证明恶意串通，反过来说，不能证明“知情”，就
更无法证明“恶意串通”。总之，请求进行物权保护比之请求确认合同无效要现实得多。
另外，如果权利人请求保护物权，法院不需要判断买卖合同是否有效，只需要判决权利人有追回权即可，依据是物权法。
篇三：从《买卖合同法解释》第三条看无权处分合同的效力
从《买卖合同法解释》第三条看无权处分合同的效力
买卖是人们社会经济生活中最原始、最典型、最普遍、最基本的交易形式，与人们的日常生活息息相关。在审理的民商案件中，买卖合同纠纷是最常见的案件。买卖合同在我国《合同法》分则中居有名合同之首，但随着买卖关系的复杂性和多样性以及市场交易日新月异的变化，《合同法》中的关于买卖合同的条文却难以涵盖和适应。XX年6月5日，最高人民法院举行新闻发布会，公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》），该司法解释自XX年7月1日起实施。该司法解释主要是对《合同法》分则中关于买卖合同条款的进一步细化和解释。其中解释的第3条，即对无权处分合同的效力，明确地予以了肯定。现就该问题作如下理解。
1关于无权处分行为及无权处分合同效力的规定
无权处分行为在买卖交易关系中很普遍。在买卖关系中，
原则上出卖人应当对标的物享有所有权和处分权，故出卖他人之物是典型的无权处分行为，那擅自出卖共有财产是否属于无权处分的情形？结合《物权法》第97条①的规定，应区别对待，1、在共同共有情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，构成无权处分；2、在按份共有的情形下，未到达2/3以上份额的部分共有人擅自处分按份共有财产的行为，构成无权处分。《合同法》
第51条②规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。可见对
篇四：无处分权人订立的合同效力——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命”
无处分权人订立的合同效力——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命”
无处分权人订立的合同效力
——《买卖合同司法解释》第3条引发的“革命”
《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则[1]。因此，可以说《买卖合同司法解释》第3条彻底颠覆了《合同法》第51条，使后者暂时失去了适用的空间。
一、物权变动模式不同致使对《合同法》第51条的理解不同
《合同法》第51条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题，被誉为中国民法上的“精灵”。之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动模式并没有确立，经常被用来解释或批判《合同法》第51条的物权变动模式有两种：
（一）以法国为代表的债权意思主义模式
在债权意思主义体制之下，本无严格的处分行为的概念，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物债合一，不作区分。[2]
（二）以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式
物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。
正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素，只是一个单纯的效率问题。
[3]通说认为，我国现行立法至今未承认存在所谓的物权行为，未来民事立法也没有必要采纳物权行为理论。我国也并未采取债权意思主义模式；而是采折衷观点，区分物权变动与原因关系（以下简称区分原则）。
《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记，常常有当事人以未办理过户登记为由而认为合同未生效，虽然《合同法司法解释（一）》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则[4]，但对登记、交付在物权变动中所起到的作用，学界认识不同。马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义，认为物权变动非当事人合意的直接后果，该合意仅发生债的效果；除当事人合意外，还须登记、交付特定的形式，但不要求独立的物权合意的存在；并认为，在债权形式主义之下，登记、交付等所谓的处分行为（物权行为）只能理解为事实行为，一种基于法律行为的履行行为，而非独立的物权行为。[5]王利明教授认为，我国立法要求物权之变动,除债权意思表示外,还须以登记或交付为要件。但对交付、登记等物权行为的要件规定,主要是公示的要求,当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行。[6]而崔健远教授则认为，在不动产买卖场合,买卖合同、该合同履行和登记一起引起该不动产所有权的移转[7]。《物权法》施行后，
依据《物权法》第14条及第15条，可以得出，不产生物权变动并不影响合同的效力。理论界普遍认为我国物权变动模式为原因行为（债权行为）+交付或者登记[8]，有学者
称之为公示要件主义。
在公示要件主义为原则的物权变动模式下，《合同法》第51条规定无处分权人订立的合同（以下简称无权处分合同）效力待定，并不能更好地保护真正权利人，因为既然合同有效不必然导致物权变动，而鼓励交易原则、意思自治原则以及从从利益衡量的角度着眼，都没有否认无权处分合同效力的理由。[9]承认无权处分合同有效，能兼顾财产静的安全和交易动的安全。可以说，自《物权法》施行后，《合同法》第51条已经被架空，最高人民法院的审判思路就认为“无权处分”不是合同无效的原因，并认为合同的效力与合同的履行，物权变动的原因与物权变动的结果有着质的区别。但是，因为没有明文规定，加之也有学者持反对意见，即便在审判实践中，也对无权处分合同效力问题存在不同裁判，《买卖合同司法解释》
第3条就是在这种背景下应运而生的。《买卖合同司法解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以司法解释的形式明确了不能仅因无权处分而否认合同效力的原则。至此，《合同法》
第51条彻底丧失适用的空间[10]。
但是，将我国物权变动模式归纳为原因行为（债权行为）+交付或者登记并不准确。无权处分的合同虽然有效，
但并不能引起物权的变动，即使是已将动产交付或者已经办理不动产过户手续，买受人也不能真正获得物权。因为交付和登记本身并不能引起物权的变动，若出卖人无处分权，即便已将动产交付或者已经办理不动产过户手续，买受人也不能真正获得物权，而只能获得权利外观及实际控制权[11]，物权实际上并没有变动。实际上，我国的物权变动模式归纳为：
有效的合同+有权处分+登记或交付=物权变动；
有效的合同+无权处分+登记或交付=权利外观变动；
若不能同时满足合同有效，有处分权，完成登记或交付三个条件，处分构成善意取得[12]，否则物权不会发生变动。
对于善意取得，《物权法》第106条规定很明确，除非同时满足①受让人受让时是善意的，②支付了合理对价，③需要登记的已登记，不需要登记的已交付这三个条件，买受人可以善意取得物权，从而使物权发生变动外，买受人不能真正取得物权。
二、在我国现行物权变动模式下分析无处分权人订立的合同的效力
前文提及，《买卖合同司法解释》施行后，不得以无权处分为由而否认合同的效力，《买卖合同司法解释》第3条虽然更加侧重于保护买受人，但是并不能错误地理解所有
的无权处分合同均有效。只有在合同满足合同生效的一般要件时，合同不应出卖人无处分权而无效。法院当然应该依据《合同法》第52条审查合同效力，合同当事人在满足条件时也可以依据《合同法》第54条请求变更或者撤销合同。
《合同法》第132条规定，出卖人应当对出卖物有处分权。
出卖人无处分权而不告知买受人,而买受人又不知出卖人无处分权（即买受人善意），构成欺诈,在因此损害国家利益的情况下,合同无效（合同法第52条第1项）；在未因此损害国家利益的情况下,合同可以撤销（合同法第54条第2款）。无权处分合同有效，就是指的得撤销的有效，也即合同刚开始有效，但撤销权人行使撤销权后，合同效力归于无效。[13]
若出卖人无处分权，而买受人又知道出卖人无处分权时（即买受人恶意），合同效力如何？王利明教授认为，如果对恶意的相对人也要予以保护,从客观上不仅鼓励了无权处分行为,而且也违背了诚实信用原则的要求。[14]但是，一律认为买受人恶意时，不应受保护并不符合现行立法，《合同法司法解释》并没有强调，只有在买受人善意时，无权处分的合同才有效。在买受人恶意时，无权处分合同的效力需考虑出卖人在主观上是善意还是恶意。若出卖人是善意，则起可以依据《合同法》第54条第1款第1项规定，以重大
误解为由，行使撤销权。若出卖人是恶意，双方若不存在恶意串通，则买受人可以要求出卖人承担违约责，理由是：买卖合同关系中，出卖人有使买受人取得物权的义务，结合我国现行“有效的合同+有权处分+登记或交付”的物权变动模式，出卖人就负有自己享有或者在合同订立后取得所有权的义务，若出卖人履行了该义务，则可以实现有权处分，买受人可以取得物权。但是，由于买受人明知在订立合同时出卖人没有所有权，即其对出卖人不能完全履行义务有较为清楚的认识，即对这种风险有认识，出卖人可以请求参照《合同法》第58条“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而要求买受人自己承担部分损失，从而减少自己的损失。同理，在出卖人善意时，若出卖人未行使撤销权，或者因为没有在除斥期间行使撤销权而使得撤销权消灭，出卖人可以请求参照《合同法》第58条“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定减少自己的违约责任。
有人会提出，上述理解与《合同法》第150条、151条冲突，其实不然，在《物权法》施行前，从构成要件分析，《合同法》第150条与《合同法》第51条总是有交集之点同时又有不重合之处,一个难以包含另一个，[15]故而，有观点认为，应该将问题简单化,直接认定第150条为特别法,第51条为普通法,依据特别法优先于普通法的规则适用。王利明教授就认为，因出卖人违反权利瑕疵担保义务所产生的
违约责任,应当以合同有效存在为前提,据此,可以认为我国《合同法》是承认在出卖人违反权利瑕疵担保义务的情况下,合同仍然是有效的。至于《合同法》第150条的规定与《合同法》第51条的规定即使存在着矛盾,那么按照“特别规定优先于普通规定”的原则,原则上应当适用《合同法》分则的规定。王利明教授也将《合同法》第150条的规定作为无权处分合同有效的一个论据，与《物权法》施行后的效果相同。但其同时指出，《合同法》分则并非认为上述各种转让行为,在任何情况下都是有效的。实际上,只是在受让人、承租人是善意的,即不知且不应知道转让人和出租人是无权处分的,才能认为该行为有效。而这些观点都是在无权处分合同效力问题未有定论时的观点，主要是为了达到使无权处分合同有效的目的，而同时，有想兼顾《合同法》第51条的规定。而《买卖合同司法解释》第3条已经确立无权处分合同的效力，不需要再依靠《合同法》第150条完成“曲线救国”的目的，就应该还其本来面目，根据全国人大常委会的解释，合同法第九章规定的权利担保义务的这些条文的目的只是明确在买卖合同中当事人的权利义务关系，而不解决买卖合同对货物所有权所产生的影响问题。而《合同法》第151条关于买受人恶意时，出卖人权利担保义务免除的规定，应该作限缩解释，首先，只适用于买卖合同，而不适用于设定担保物权等合同，其次，对于出卖人享有所有权或者订立之
后取得所有权的担保责任不能
免除，但是可以免除其他担保，如物上无抵押、无租赁的担保，只有这样，才能实现《买卖合同司法解释》第3条的立法目的。
三、如何保护真正权利人
《物权法》施行前，《合同法》第51条侧重保护真正权利人的利益，将合同能否发生效力的权利归于真正权利人，使其可以通过行使追认权的方式弥补合同效力的瑕疵，从而使买受人能够依据有效的合同取得物权。
那么，《物权法》施行后，尤其是《买卖合同司法解释》施行后，真正权利人利益如何保护？如果这个问题解决不好，前面所说的买卖合同司法解释第三条的所谓先进性也就无从谈起。在此前，权利人往往起诉要求确认合同无效，这是顺理成章的，因为只要真正权利人（包含共同共有人）不追认，这个合同就无效，合同无效，取得的财产该返还，想要达到目的很简单。
此处有一个观念上的误区，使得买卖合同的当事人尤其是买受人在法院判决合同有效却最终不能实现合同目的而耿耿于怀，买受人认为既然买卖合同有效，那就可以要求履行，不仅如此，出卖人也有顾虑，觉得如果不解除合同，即便是赔偿买受人损失，事情依旧没有完。[16]其实这是一种误解，合同有效并不代表具有可履行性。我们仔细分析买
卖合同司法解释第三条第二款，可以得出，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权选择①要求出卖人承担违约责任，②要求解除合同并主张损害赔偿。其中要求承担违约责任中“违约责任”一词与合同法一百零七中“违约责任”的范围是不同的，因为此种情况下，出卖人是无法继续履行的。此时，无论买受人是选择要求出卖人承担违约责任还是要求解除合同赔偿损失的，均无权要求出卖人继续履行。
上帝为你关上一扇门，一定会为你打开一扇窗。法律虽然关上了通过确认合同无效保护真正权利人的门，却打开了物权保护的窗。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”只要物权没有发生变动，即买受人没有善意取得物权，真正权利人都可以行使追回权，以保护自己的物权。[17] 在此，需要明确的是，合同有效并不能阻止真正权利人追回自己的物权，如前文所述，物权变动不仅需要合同有效，还得拥有处分权。至于说善意取得，出卖人没有处分权，却依旧取得了所有权，这是法律为了保护财产动的安全而设定的例外情况。此时能否取得物权与合同效力无关，善意取得，买受人取得物权也并非依据的合同，而是依据法律的直接规定，故而，善意取得被定性为原始取得，而非继受取得。笔者认为，买卖合同作为以转移所有权为目的的合同，出卖
YOUR LOGO 2021年买卖合同纠纷案件司法解 释解读 When concluding a contract, the parties of the contract purpose should be determined. The conclusion and performance of contracts are also human behavior.
专业合同系列，下载即可用 2021年买卖合同纠纷案件司法解释 解读 导语：合同目的具有确定性。一般情况下，在订立合同时，当事人的合同目的应该是确定的。从严格意义而言，任何人的行为都是有目的的。合同的订立和履行也属于人的行为，而且是比较正式的行为，所以更应该具有一定的具体目的。因此，对于特定的合同当事人，其合同目的是确定的。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自20XX年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的 解释（20XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条（辅助合同多样性）当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，
人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条（预约合同效力）当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条（无权处分的合同效力）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无n效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能 转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条（电子合同）人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条 (电子信息产品的交付)标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同
《最高院商品房买卖合同司法解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都
晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 【释义】本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。 但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。 幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。 希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应
最新最高法买卖合同司法解释全文 来源:华律网日期:2012-０６－0７ 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20１2年3月31日由最高人民法院审判委员会第154５次会议通过，现予公布，自2０12年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （2012年3月3１日最高人民法院审判委员会第１5４5次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的,人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持,但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人 民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责 任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时,还应当适用电子 签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品,当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的,人民法院应予支持。 买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。 第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”,主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) Interpretation of judicial interpretation of commercial housing sales contract (normative version) 合同编号：XX-2020-01 甲方：___________________________乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日
商品房买卖合同司法解释全文解读(规范版) 前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
最新最高法买卖合同司法解释全文 来源：华律网日期：2012-06-07 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。 买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。
买卖合同司法解释精解 一、买卖合同的成立及效力 第一条【买卖合同成立的证明与认定】 1、可否仅以送货单、收货单、结算单、发票等证明存在买卖合同关系？ 不可。 2、无抬头(没有债权人名称）的债权凭证(对账确认函、债权确认书等)可否直接证明买卖合同关系成立。 可以。 第二条【预约的效力及违约救济】 明确肯定预约合同效力；如不签订本约，守约方可解除预约并追究预约违约责任。 第三条【无权处分之买卖合同的效力及救济】 1、无权处分之买卖合同的效力如何? 买卖合同有效，物权变动效力待定。 【解读】解释依据物权法１５条关于合同效力与物权效力相区分的原则，在学理上出现重大突破,摒弃无权处分之买卖合同效力待定之通说,采纳有效说,同时认为物权变动效力待定。 ２、物权不能变动(所有权不能转移）的救济。 承担违约责任或解除合同、赔偿损失 第四条【判定电子交易合同成立及效力的法律依据】 《合同法》及《电子签名法》 二、标的物交付和所有权转移
第五条【电子信息产品的交付规则】 有约定从约定,无约定按如下规则处理： 1、以交付权利凭证方式交付的—收到权利凭证即为交付; 2、以在线网络传输方式发送产品的——收到约定的电子信息产品即为交付。 解析：买受人在电子信息产品交易中处于弱势，为保护弱者,电子信息产品交付方式不明的推定规则采“收到主义”而非“发送主义” 第六条【多交标的物之保管费及损失承担】 １、代为保管多交标的物，可否索要保管费? 可以。 2、代为保管多交标的物发生毁损灭失,买受人是否担责。 买受人重大过错应担责,一般过错不担责。 解析:对违约方进行处罚：既可收保管费，又按无偿保管合同承担灭失风险责任。 第七条【有关单证和资料的范围】 合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要包括那些? 答:保险、保修、发票、质保、进出口、使用说明等六方面证书及装箱单等。 具体包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 第八条【发票的证明力】
买卖合同司法解释(六) 篇一：买卖合同司法解释六 篇一：《买卖合同司法解释》及6月5日新闻发布稿 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释已于XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自XX年7月1日起施行。二○一二年五月十日 法释XX7号 最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民事诉讼法等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人
名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法
YOUR LOGO 2021版关于买卖合同解释全文 When concluding a contract, the parties of the contract purpose should be determined. The conclusion and performance of contracts are also human behavior.
专业合同系列，下载即可用 2021版关于买卖合同解释全文 导语：合同目的具有确定性。一般情况下，在订立合同时，当事人的合同目的应该是确定的。从严格意义而言，任何人的行为都是有目的的。合同的订立和履行也属于人的行为，而且是比较正式的行为，所以更应该具有一定的具体目的。因此，对于特定的合同当事人，其合同目的是确定的。 【关于买卖合同解释全文】 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于20XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自20XX年7月1日起施行。 二○一二年五月十日 法释〔2012〕7号 最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 (20XX年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过) 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、
结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能 转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
买卖合同司法解释25条 篇一：试析《买卖合同司法解释》第三条第一款与《合同法》第五十一条的关系 试析《买卖合同司法解释》第三条第一款与《合同法》第五十一条的关系 林贞亮 【相关的法律规定】 1.买卖合同与法律行为 我国《合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 我国的买卖合同包含了三个基本的法律行为： （1）出卖人与买受人订立合同的行为，是负担行为。 （2）出卖人转移标的物的所有权于买受人的行为，是处分行为。 （3）买受人支付价款，将价款的所有权转移给出卖人的行为，是处分行为。 法律行为，根据效力的不同，可以划分为负担行为和处分行为。负担行为，指的是以发生债权债务为其内容的法律行为，又称为债务行为或债权行为。处分行为，指的是直接使得某种权利发生、变更或者消灭的法律行为。 处分行为，适用标的物特定原则。即，处分行为最迟须在其生效时，其标的物必须是特定的，并且须就一个标的物
作成一个处分行为（一物一权原则）。 但是，负担行为则不受限制。另外，有效的处分行为必须以处分人有处分权为要件。但是，负担行为则不以处分人有处分权为必要。 2.《合同法》第51条所构建的法律关系 《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 根据该规定可知，无处分权人与相对人签订的处分他人财产的合同，属于效力待定。如果无处分权人事后取得处分权或者获得权利人的追认，那么合同有效，否则合同无效。如果合同有效，那么相对人将根据合同而取得标的物的所有权，这属于继受取得。如果合同无效，那么需要区分相对人是否为善意而确认标的物的归属。如果相对人为善意，并支付了合理的对价，且标的物的所有权已经转移至其手中，那么，根据《物权法》第136条关于善意取得的规定，相对人取得标的物的所有权，属于原始取得。否则，相对人不能取得标的物的所有权。 3.《买卖合同司法解释》第3条第1款对原有法律关系的重新解释 《买卖合同司法解释》第3条第1款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓 商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是 开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。 另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应 改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】《城市房地产管理法》第4４条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房 地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第5２条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院 前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定 合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。
最高人民法院 关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 （2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过） 为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 一、买卖合同的成立及效力 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。 二、标的物交付和所有权转移 第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。 第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。 买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。 第一百六十二条【多交标的物的处理】出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。
《买卖合同解释》之若干解读 解读：汕头民法网 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称《买卖合同解释》）历时12年，起草12稿件，于2012年3月31日通过，6月5日发布，7月1日实施，共46条。 本解释旨在规制和制裁违背诚信之行为，以实现双方权益平衡，维护公平交易秩序。现针对本解释若干重要条款进行解读，请参考。 一、明确意向书等预约合同的效力 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 【解读】：本条遵循“鼓励交易，增加财富”的原则，针对在市场交易活动中存在的认购书等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。 关于预约合同的规定，理论上有出现，但合同法中并无明确规定。在以前实务中，除非认购书等预约合同约定了具体责任，否则难以追
究违约方的责任。例如，商品房买卖中，开发商一般均要求购房者签订认购书。如果开发商因房价上涨而违约，以前购房者就很难追究开发商违约责任。而现在，此条规定将为购房者追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。 同样，本条也提醒我们在业务操作中对大额的订购单、货物及发票签收单等，尽量取得客户盖章确认的原件，以防万一。 二、货物检验期限应公平、合理 第十五条当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。 第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规 定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。 【解读】：本条意味着对以后的合同，我们要结合送货数量、产品特点、客户公司的技能等因素给予合理的检验期，不能“强人所难”。
买卖合同司法解释全文 篇一：关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题关于《买卖合同司法解释》第10条的若干问题摘要：关于《买卖合同司法解释》（以下简称法释）第10条有所争议，有学者认为它排除了《物权法》第24条（以下简称第24条）的适用。如何理解交付、对抗以及登记的效力是解决争议的关键。 关键词：交付；登记；对抗；善意第三人 法释第10条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。” 一、基本概念的梳理
（一）对于“善意”的理解 “丙若不知甲已将A船卖与乙的事实且无重大过失时，构成善意，乙将不能对抗丙。”[1]可见，高院有观点认为善意是指“不知且无重大过失”。不知的内容不甚明确，是指对订立在先买卖合同的不知还是指无权处分事实的不知？例1，甲乙签订出卖甲之宝马车的买卖合同；后甲又与丙签订出卖该车的买卖合同，丙为善意。乙的权利我们称之为第一买受人的权利，丙的权利我们称之为善意第三人的权利（后文将以例1作为分析第24条的基本模型）。“不知且无重大过失”中所说的不知是指对什么内容的不知？可能有两种理解：第一，是指丙对甲乙之间已订立的买卖合同的不知；第二，还是指丙对甲无权处分事实的不知（如果甲与丙订立买卖合同之前已经将车的所有权移转给乙）？重大过失的判定标准也不明晰，是否属于重大过失与买受人的注意义务紧密关联。对于不知的内容和重大过失的判定标准在此暂不做深究，暂且假设例1中丙对于买卖合同的不知与对无权处分事实的不知均可作为不知的内容。后文的善意指“不知且无重大过失”。 （二）对于对抗的理解 对抗需要从概念、法理、要件、效力、类型以及比较法和历史沿革来阐明其意义和内涵，本文仅从概念的层面上对对抗的理解提出管见。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 买卖合同法解释三 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合 同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持 第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规
《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定， 我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于 “公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和 “已竣工”作为分界点比较好？ 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条， 如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道 至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许
最高院商品房买卖合同司法解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。这里给大家分享一些关于最高院商品房买卖合同司法解释,希望对大家有所帮助。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据,我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章,这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定,我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种,像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院公布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理,所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有,它的作为房屋的一种,是相对于“公房”和“二手房”来说;不仅如此,我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好? 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 【释义】中国的预售制度由来已久,目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整,但是两个文件总共只有17条,如果除去重复和无用的内容,则仅13条1100字,可谓大道至简。 高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性,后两句则认定了开发企业的变通性。 对于消费者来说,如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼,应快点行动,否则磨磨蹭蹭的等下去,等对方有了许可证后再诉讼,一切都晚了;因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说,其取得的成本比较低。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确
对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》的解读 2011年6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），《解释》于2012年7月1日起正式施行。现风险控制进行深入理解分析后，将与我司业务联系密切的条款进行解读，供各部门参考。 一、关于买卖合同效力的认定 第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 解读：买卖双方之间即使没有签订书面合同，也能成立合同关系。 建议：现场销售人员收取客户临定而未签认购书的情形，双方之间也形成了认购合同关系，销售部门应做好销控，严防“一房二卖”。 第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订
立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 解读：《解释》继续遵循“鼓励交易、增加财富”的原则和司法立场，针对在市场交易活动中存在形形色色的预约，诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。 认购书虽然在形式上属于预约合同，但是我司的认购书已具备商品房买卖的基本条款，《商品房买卖合同》条款有在房管局备案和在现场进行公式，我司的认购书可认定为本约。如我司恶意违约，买受人可超越认购书条款追究我司的违约责任，如房价上涨时我司将房屋另售他人的情形，原买受人可要求我司赔偿房屋差价。 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 解读：对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，这是本次司法解释的一大亮点。 建议：虽然出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同是有效的，但是此种情形下所有权能否转移具有相当大的不确定性，买受人承受较大的风险，我司在采购物品时，最好是明确要求对
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。 另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。 中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。 此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋到底是处于什么状态呢？