用 了《 办法》 的处理模式。② 在本案中， 房产公司以该规定为依据， 主
张租赁合同解除后 ， 转租合同随之解除。在实践中， 亦有法院以租赁 合同解除为由判决转租合同解除并要求次承租 ＾ 返还房屋。③
笔者认为《 办法》 对于转租合同效力的规定是违反民法原理的， 且在实践中易产生有失公平的状况。根据意思 自 治的原则 ， 只有合
我国《 合同法》 第二百二 十四条规定 ： 承租人转租的， 承租人与
出租人之问的租赁合同继续有效 ，第三人对租赁物造成损失的 ， 承
相 人应当赔偿损失。 该条规定已经隐含了租赁合同与转租合同互相
独立的关系。虽然次承租 人 对房屋的使用 、 收益确实成立于承租人 的租赁权上 ， 但是出租人与承租人之间的租赁关系消灭并不导致转 租关系当然消灭⑤ 。至于转租合 同能否履行问题应属于合同履行的 范畴， 而不是合同关系是否消灭的问题 。因此 ， 在租赁合同解除后 ， 转租合同效力并不必然终止。《 办法》 颁布于《 合同法》 之前， 且其为
同面临无法履行的情况， 应当承担赔偿责任， 遂向法院提起反诉 。 本案事实较为清楚 ， 但是争议的焦点较多。无论转租合同是否
终止 ， 出租人 、 承租人和次承租人之间的法律关系必然会 因租赁合 同关系的消灭而发生变化， 如何平衡三方利益成为解决类似争议的 主要问题 。 在现实生活中， 房屋转租现象越来越多 ， 有些房屋甚至 被多次转租 ， 这其中各方的法律关系如何确定 ， 尤其是在某两方的 租赁关系发生变动时 ， 其它各方 的法律关系如何确定 ， 这些问题对 各方的当事人的利益至关重要。 我国《 合同法》 关于转租问题的规定仅有第二百二十四条一个 条文， 且该条文未对租赁合同关系消灭后的问题做出规定。而在房
法按时向糖业公司支付房屋租金 ，糖业公司向法院起诉房产公司，
请求解除双方的租赁合同， 返还房屋。 ２ ０ ０ ６年 ９ 月， 法院判决解除糖
租人之间发生效力而不能当然地及于次承租人 ， 租赁合同效力的变
动更不能直接导致转租合同的效力变动。
业公司和房产公司之间的房屋租赁合同并判令房产公司返还房屋 ，
同当事人协商一致才可以变更合同内容 ；合 同解 除的情况更为复
杂， 但是合 同的解除 ， 原则上必须有一方 当事人的解除行为方能成
立④ 。换言之， 无论合同的变更还是解除 ， 都需要根据合同的当事人
作者简介 ： 杨骏啸， 南京大学法学院。
① 本案 中承租人 的转租行为经过 了出 租人 的同意 ， 即合法转租 ； 本 文是 以合法转租为基础研 究有 关Ｉ ＇ － － １ ￣， 文 中所有 转租均指合法转租。 ②例如《 广州市房屋租赁管理办法》 第二十六条 、 《 南宁市城市房屋租 赁管理 办法》 第二十九奈。 ③ 中华全国律 师协会 民事专业委 员 会： 《 房地 产建 筑律 师实务》 ， 法律 出版社 ， ２ ０ ０ ６ 年 ６月， 第１ ７ ８ ￣ １ ７ ９页。 ④谢 怀拭等： 《 合 同法原理》 ， 法律 出版社， ２ ０ ０ ０ 年１ 月， 第２ ４ ２ 页。 ⑤史尚宽 ： 《 债 法各论》 ， 中国政 法大学 出版社 ， ２ ０ ０ ０ 年１ 月， 第１ ８ ６ ￣ １ ８ ７页。
该结果 对次 承租 人 之 利益 仍有极 大 的损 害 ， 因为按 此种 方法处 理 三
方关系时 ，次承租人之利益完全被置于出租人和承租人的掌控之 中， 一旦出租人和承租人之间的租赁关系终止 ， 次承租人即丧失一
切利益 。
屋转租的问题 上， １ ９ ９ ５ 年 由建设部颁布施行的《 城市房屋租赁管理 办法》 （ 以下简称《 办法》 ） 中对上述问题作了规定， 该《 办法》 第三十一
条规定“ 转租期间 ， 原租赁合同变更、 解除或者终止 ， 转租合同也随 之相应的变更 、 解除或者终止 。 ” 某些地方政府规章也以此为规定套
综上所述， 在目前的法律制度下 ， 转租合 同和次承租人的利益 是处于一种不稳定的状态之中的。特别是在多次转租的情况下 ， 如 果出租人与承租人之间发生矛盾， 难免发生城门失火， 殃及池鱼（ 各 个承租 人） 的结果。由于次承租人是事实上 占有 、 使用租赁物的人， 所 以当出租人 、 承租人 、 次承租 ＾三方之间的法律关系消灭时， 次承 租人往往遭受更大的损失 。
该判决已经生效。但是该房屋实际处于娱乐公司的控制之下 ， 房产 公司无法直接返还房屋。 另外 ， 在糖业公司和房产公司诉讼期间， 房 产公司停止收取娱乐公司的房租 ， 娱乐公司催促房产公司收取未果 后即未交纳。２ ０ ０ ６年 ｌ ２ 月， 房产公司以娱乐公司违约为由诉至法 院， 请求解除转租合同。案件审理过程中， 娱乐公司认为房产公司作 为承租 ＾ 未向出租 人履行 义务 ， 导致租赁合同解除并且使得转租合
公司使用。同年 ９月， 房产公司在征得糖业公司同意后将该房屋转 租给某娱乐公司作经营用房 ， 租赁期间为十年。娱乐公 司遂以该房
屋作为其娱乐场所之用 。２ ０ ０ ５ 年 １ ０月起 ， 房产公司因经营困难无
而《 办法》 第三十一条的规定将租赁合同的变更 、 解除作为转租合同
的变更 、 解除的直接原因， 显然与合 同法中的意思自治原则相违背。 再者 ， 租赁合同和转租合同是两个独立的合同 ， 根据合同的相对性 原则 ， 租赁合同当事人对租赁合同的变更 、 解除只能在出租人和承
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部 门规章， 效力低于法律。所以笔者认为《 办法》 第三十一条的规定 与《 合同法》 中诸多规定冲突 ， 不应再适用于实践中。 综合本案的情况 ， 租赁合同的解除系由于承租人房产公司对出
租人的违约行为所致 ，且已有生效判决要求将房屋返还给出租人， 所 以转租合同陷于无法履行系房产公司过错所致。 故娱乐公司如没 有其它违约情形， 可以要求房产公司承担违约责任。 但是即使如此，
租赁合 同解 除后转租合 同纠纷的处理
杨 骏 啸
（ 南 京大 学 法学 院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ９ ３ ）
【 基本案情 】
２ ０ ０ ３ 年初，某市糖业公 司将其 自有的一问房屋 出租给某房产
的意思表示才能完成。在转租合同中， 合同双方是承租人和次承租 人， 转租合同的变更 、 解除理应由转租合同当事人的意思表示完成。