我国土地流转市场现状分析报告 1我国土地流转市场现状分析报告
目录 摘要 ………………………………………………………………………3 1、我国土地改革历程 …………………………………………………4 2、当前土地流转相关政策和行业现状………………………………5 2.1、农村土地流转需求分析 ……………………………………5 2.2、我国土地流转市场的政策环境……………………………10 2.3、土地流转的行业现状 ………………………………………11 3、我国目前土地流转的几种模式与企业案例分析…………………15 3.1、我国当前土地流转的几种模式……………………………15 3.2、企业案例分析……………………………………………… 17 4、目前行业中常见的问题和难点……………………………………22 5、综述 ………………………………………………………………… 24
2我国土地流转市场现状分析报告 摘要： 我国近现代经历了五次较大规模的土地改革。08 年开始的新一轮土地改革 尝试在土地上给予农民更多权利，在保持现有土地承包关系稳定并长久不变的 前提下，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，为我国农业实现现代化提 供了政策层面的有力支持。
改革开放以来，随着进城务工的农民工数量持续增长，以及我国城镇化建 设的逐步推进，农村土地流转需求量显著增大。尤其是近两年政策层面的推进， 确权进程加快，土地流转市场维持高速增长。市场估算，目前我国农村可流转 的土地价值在百万亿元人民币以上。
近年来我国各地区的土地流转试点工作均在快速推进，经过充分的实践探 索，不少地区进行了模式的创新尝试，土地流转方式也在变得多样化。不过目 前行业内仍然存在着操作流程不规范、流转过于分散化、供需双方信息流动不 充分、农民思想意识偏保守等各种各样的难题。为解决行业发展中所面临的困 难，需要各级政府、涉农企业以及农村自身做出足够的努力，以保障土地流转 行业能够健康规范地发展，达到多方共赢的局面。
3我国土地流转市场现状分析报告 1、我国土地改革历程
土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括土地税收制度改革、土地产权制度 改革、土地使用制度改革等各个方面。我国自古以来就是一个农业大国，几千年来基 本都是以农业生产为主，关于土地制度的改革也一直都在进行。土地改革有狭义和广 义之分。狭义的土地改革是指土地所有权的再分配，广义的土地改革不仅包括土地所 有权的转移，还包括土地租赁契约的改变。
在世界各地的发展过程中，人民对土地相关问题的不满一直是导致社会动荡的常 见因素，我国历史上也同样如此。土地改革通常的目的是使政府能够管理土地的占有 和使用，由政府发起并对以耕地为主的土地进行重新分配，把土地所有权由人数较少 的富有者、大量土地的所有者向耕作者进行转让，还包括政府对土地进行的征收和农 业集体化改造。
自建党之初至今，我党共指导进行了大致 5 次规模较大的土地改革： 时间段 改革名称 改革内容 意义 第二次国内革命战争时期，党在革命根据地开 展打地主、分田地、废除封建剥削和债务，满
1927- 1937 年 土地革命
足农民土地要求的革命。1931 年春，毛泽东总 结土地革命的经验，制定出一条完整的土地革 命路线： 依靠贫农、雇农，联合中农，限制富 农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封 建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。 封建土地所
有制→农民 土地所有制
1946 年 5 月 4 日，中共中央发出《关于清算减 租及土地问题的指示》，简称《关于土地问题
解放战争 期间 土地改革 的指示》(亦称《五四指示》)，把抗日战争时期 削弱封建的减租减息政策改变为消灭封建实行 “耕者有其田”的政策。1947 年制定和通过了 彻底实行土地改革的《中国土地法大纲》， "废 除封建半封建剥削的土地制度，实行耕者有其 田的土地制度"。
进一步夯实 土地革命基 础
1954- 1956 年 农业改造 社会主义改造收回土地所有权。确立社会主义 性质的土地制度，确立社会主义经济关系。农 民个人直接所有的土地，也从土地无偿入股、 统一经营，发展到农村土地集体所有。 农民土地所 有制→集体
所有制
4我国土地流转市场现状分析报告 由于历史的种种原因，国内农业供给相对有 限，所以又一次进行土地改革。在土地集体所
1957- 1978 年
“三级所
有”的土 地改革 有的基础上，土地属于三级集体所有，即人民 公社、生产大队、农村生产小队三级所有。社 员集体在公有土地上统一生产和劳动，社员没 有任何私有土地，彻底消灭了私有制，这一阶 段是农民的土地所有权彻底被收回的阶段。 集体所有→ 三级集体所 有
1978 年，十一届三中全会拉开了中国改革开放 1978 年 家庭联产 至今 责任承包 的序幕，邓小平提出并主张实施家庭联产承包 责任制，从 1983 年开始在全国广大农村全面推 行。当年年底，98%左右的农户都实行了包干 到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积 97%左右，实现土地所有权与使用权的分离。
农民土地所 有权和使用 权分离
资料来源：利基研究院整理 若从建国之后来对我国土地改革进行更为细致的考量，农民土地所有权变化的情 况展现得更清晰。尤其是 2008 年前后开始的“新土改”允许土地流转，是在以往土 地改革的基础上，尝试在土地上给予农民更多的权利。
2008 年 9 月 30 日，胡锦涛考察安徽小岗村定调新土改方向——保持现有土地承 包关系稳定并长久不变，并允许农民以多种形式流转土地承包经营权。2008 年 10 月 12 日，十一届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决 定》。决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、 使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权 流转市场。”此后全国范围内土地流转试点持续推进，流转市场快速发展。
2、当前土地流转相关政策和行业现状 2.1、农村土地流转需求分析 2.1.1、农民工外出打工使得耕地有流转需求 5我国土地流转市场现状分析报告 我国农村土地流转的需求在一定程度上来自于农民进城务工导致的大量土地荒废。 研究发达国家的发展经验可以看到，工业化进程的不断推进，是让农民离开农村进入 城市的主要推动力，促使农村人口向城镇集中。我国自改革开放以来，中国经济逐步 转向市场化，同时也不断被卷入全球化，形成一个以资本主导的外向型劳动密集型产 业为主的经济模式，大批农村人口进入城市与非农业部门寻找工作机会。究其原因：
一、农村方面，上世纪 80 年代初国家实行家庭联产承包责任制，整体上调动了广 大农民种田的积极性，但是在农业生产效率提高的同时，也出现了由于人多地少导致 的大量劳动力剩余的问题，这部分农民外出另谋生路成为必然；
二、城市方面，近三十多年来，尤其是 90 年代以来，以沿海地区为代表的外向型 经济的发展和大城市的迅速扩张，很快将本地的农村剩余劳动力吸纳完毕，这是我国 城市经济和工业化快速发展的阶段，期间需要大量劳动力发展城市基础设施，并提供 各种服务，城市需要农村劳动力的输出来解决发展问题，同时也为农村出来的打工者 提供了充足的就业机会；
三、需求方面，城市生活条件和生活方式也对农村居民有很强的吸引力。土地承 包经营整体成本较高、收益低，尤其在农业税免征之前，这个现象更为明显。城市工 作的平均收入始终远高于农村，这也是大多数农民外出的主要原因。而在 2000 年以 后，新生代的农民工成为进城务工的主体，相比于 80 年代外出的第一批农民工，年轻 一代大多为 80 后或 90 后，在外出打工之前接受过中等教育，大多是从校门直接走上 外出务工的道路，缺乏甚至没有基本的务农经验和常识，他们外出的动机趋于多样化， 除了城市的高收入之外，城市生活还包括较为完善的生活服务设施、便利的交通和讯 息、更多的精神生活等各方面优势，这些更偏向于生活品质和自我发展等方面的因素 成为新一代农民工的外出动机。
在改革开放以后的三十年中，这种转移表现为农村劳动力在城乡之间、工农之间、 东部与中西部之间规模愈来愈大的流动，从 80 年代初期的不足 200 万人发展到 2011 年的 2.53 亿人（其中外出务工农民工数量 1.58 亿人），占全国总人口的将近 1/4。 截至 2016 年末，全国农民工总量更是达到 2.82 亿人，其中外出农民工 1.69 亿人， 分别比上年增加 424 万人和 50 万人，仍然逐年上涨。
6我国土地流转市场现状分析报告 图 1、我国农民工数量变化 28500 28171 5.00% 28000 27500 27000 4.40% 3.90% 26894 27395 27747 4.50% 4.00% 3.50% 26261 26500 3.00% 26000 25500 25000 24500 25278 2.40% 1.90% 2.50% 2.00% 1.30% 1.50% 1.50%
1.00%
农民工（万人） 同比增长
24000 0.50% 23500 0.00% 2011 2012 2013 2014 2015 2016
数据来源：国家统计局，利基研究院整理 大量农民进城务工，加上城镇化建设的推进，使得大量村落开始衰退和消失，近 二三十年间，我国农村村落平均每天消失多达 80-100 个。国家行政局统计的数据： 从 2000 年到 2010 年的 10 年间，我国的自然村数量从 360 多万个急跌至 270 万个； 在 1990 年到 2010 年的 20 年时间里，我国的行政村数量也从 100 多万个锐减到 64 万多个。2014 年数据显示，自然村和行政村的数量依然在大幅减少，分别减至 250 多万和 60 万。以农村劳动力流失和城镇化建设为主的多方面原因，导致农村土地出现 了严重的荒废情况，但也由此产生了大量的流转需求。
2.1.2、农村城镇化进程加快极大激发了土地流转需求 图 2、中国城镇化率 58.00% 56.00% 53.73% 54.00% 52.57%
54.77% 56.10% 57.35%
52.00% 50.00% 49.95% 51.27%
城镇化率
48.00% 46.00% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
数据来源：国家统计局，利基研究院整理 7