商品房买卖合同无效的裁判规则

【法律规定】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,

应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,

可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责

任:(一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;（三)以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取

得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

【裁判规则】

1、双方签订的定向合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按

照约定收受购房款的,该合同的性质应当认定为商品房买卖

合同。若双方在签订该定向合同时出卖人未取得商品房预售许可证明的,则该定向合同应当被认定为无效。——徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件

裁判要旨:富临公司与徐建签订的《商业网店定向建设合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,故双方签订的合同系商品房买卖合同。根据上述司法解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售

合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中，富临公司至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此徐建与富临公司签订的《商业网点定向建设合同》应认定为无效合同。

2、双方之间签订的商品房买卖合同无效后,买受人有权要求出卖人返还购房款并赔偿利息损失,但是对于因合同无效无法收房而另外租房产生的租金损失,因合同被确认为无效后,即不存在继续履行问题,买受人就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋，那么基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。——徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件

裁判要旨:根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。富临公司作为房地产开发公司,在明知未取得涉案房屋销售许可证明的情况下,与徐建签订《商业网点定向建设合同》,对合同无效的后果存在过错。徐建在明知富临公司没有取得诉争房屋预售许可证的情况下仍与其签订合同，对合同无效的后果亦存在过错,双方应当各自承担相应的责任。合同无效后,徐建已交付的共计为４５3万元的房款,富临公司应予以返还，同时富临公司应对徐建的合理损失予以赔偿,其标准应参照中国人民银行同期贷款利率计算,应按照徐建缴纳购房款之日起计算至判决确定的给付之日止。徐建要求按50%加收罚息没有法律依据,不予支持。

关于徐建主张富临公司赔偿租房损失问题，因徐建明知富临

公司未取得诉争房屋而与其签订《商业网点定向建设合同》，徐建对合同无效、合同无法履行的风险应有所预见。合同被确认为无效后，即不存在继续履行问题，徐建就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋,那么基于合同有效

可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。再者，该房屋租金属于徐建开办公司和批发中心的经营成本，并不是合同无效必然造成的损失，徐建诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。

３、买受人与出卖人签订的《认购协议》的性质被认定为商品房预售合同后，因出卖人未取得商品房预售许可证明导致协议无效的,若买受人不能够证明出卖人在签订协议时主张

上存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的,则不能要

求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。——内蒙古峰宇房地产集团有限公司与曹晓丽房屋买卖合同纠纷

裁判要旨：峰宇房地产公司在对外销售涉案房屋时，与曹晓丽签订的是《房屋认购协议书》，在该协议书中并未载明峰宇房地产公司已经取得房屋预售许可证,且曹晓丽也未就是

否取得房屋预售许可证的事实尽到核实义务，故曹晓丽不能证明峰宇房地产公司在签订协议时主观上存在故意隐瞒、欺骗的情形;另外,曹晓丽所举的电话录音，该内容也不能客观反映双方签订协议时，峰宇房地产公司存在故意隐瞒的情形。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定

了房地产开发企业预售商品房时负有出示商品房预售许可证明的义务,但是根据协议名称和内容来看,不能排除买受人在购买时，对所购房屋的情况已知情，在认为并不影响购买房屋最终目的的情形下而与开发商达成购买意向并签订《房屋认购协议书》。故本案的相关事实并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的适用条件，曹晓丽要求峰宇房地产公司返还购房款一倍赔偿责任的诉讼请求并无事实依据,本院不予支持。

4、商品房买卖合同认定无效后，出卖人应当返还买受人支付的购房款并按照其过错程度赔偿出卖人的经济损失。——海南昌旺达置业顾问有限公司与海南宇昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

裁判要旨:（１)因办理商品房预售许可证的义务属于宇昌公司,因宇昌公司未积极履行该义务，违反诚实信用原则，于上述两合同订立后长达两年多的时间里未能办理约定的房产预售许可证，最终导致合同无效,宇昌公司对合同无效负有主要过错，应承担６０%的过错责任。昌旺达公司在与宇昌公司签订商品房预售合同时，未能尽到谨慎审查的注意义务,存在一定的缔约过失,应承担40%的过错责任。

（2)严格来说，无效合同不存在可信赖利益和期待利益的问题,但造成本案合同无效的主要责任和原因在于宇昌公司,昌