协议买卖联建房合同是否有效?

【案情梗概】协议买卖联建房,两年后卖主反悔

宋某是启东市汇龙镇人,他和家人一直居住在汇龙镇汇龙村自家砌的四间平房内,生活本也过得安逸.随着城市建设脚步的加快,宋某家的房屋被列入了拆迁范围.

2010年3月,在获悉房屋确需拆迁后,根据国家的相关政策,作为屋主的宋某与拆迁单位签订了拆迁协议,女儿小丽和父亲宋某分开安置,均安排在汇龙镇友谊小区的农村联建房内.一房变两房,房屋还能相邻,既能有私密空间又可以相互照应,宋某觉得这次拆迁安置算是“赚”到了.然而细细一算,宋某就犯了愁:虽说,房屋属安置性质,但安置的面积是一定的,只能免费补偿拆迁户与原房屋面积相同的平方数,而安置房较原房屋多出来的面积就需拆迁户自行购买.分给宋某的两套安置房面积加起来要远远高于宋某原先房屋的平方数.虽说安置房房价相对普通商品房而言已算便宜,但宋某一家要补齐两套安置房的平方数,还得贴上不少钱.一下子要掏出这么一大笔钱,宋某想想就犯怵.

就在宋某一筹莫展之际,朋友黄某帮宋某出了个主意——将其中一套联建房转让给他人.这样一来,宋某分得的一套安置房的平方数便可直接转化为现金,正好可以填补购买另一套安置房多余面积所需的经费空缺.如此,宋某购房就基本不用自己贴钱了.在黄某的牵线搭桥下,宋某与杨某于2010年3月26日签订了协议书,以宋某女儿小丽的名义,将分在小丽名下的一套安置房转让给了杨某.小丽在这套安置房中分得的85个平方米也全部转让给杨某,杨某则先预付宋某1万元定金,待拿到房屋钥匙后,再一次性支付余下的10万元.当日,宋某便收取了杨某1万元的现金.

然而,随着房价的日益高涨,宋某转让给杨某购买的安置房价值早已翻番.如果当时狠狠心,哪怕欠债买下这两套安置房,如今也“赚”大了呀.宋某越想越觉得与杨某的这笔“买卖”亏了.趁着安置房尚

未建好,宋某便想单方面取消协议.此时,距双方签订协议已有两年,早盼着拿新房的杨某又岂能答应？他多次主动与宋某协商,希望宋某能继续履行双方的协定.但协商未果,无奈之下他一纸诉状,将宋某及其女儿小丽告上了法庭.

【争议焦点】是反悔还是协议本就无效

原告杨某:2010年3月26日,我与宋某签订了一份协议,约定将他房屋拆迁后安置在汇龙镇友谊小区的一套安置房转让给我.我也已于签订协议的当日付给了宋某1万元定金.协议中,我们就转让款、房屋面积、定金及违约金作了详细约定.但如今,宋某看到不断攀高的房价,似乎后悔了.他总是借故推诿,拒不履行且曾明确表示不再履行我们之间的协议.我觉得宋某的这种行为对我造成了很大的伤害,我希望宋某返还我已支付的1万元购房定金,并按我们先前的协议规定,支付我10万元的违约费.

被告小丽:首先,转让给杨某的安置房是在我名下的,我从未委托过我父亲签订转让协议,所以与杨某的合同是无效的.第二,我父亲仅收取了1万元的定金,而合同中却规定了10万元的违约金,根据合同法规定,违约金超过本金的20%属无效合同.从这两点看,我父亲与杨某签订的合同本身就无效.另外,农民联建房的土地性质属宅基地,法律明确规定,宅基地不得转让、买卖.所以,我们不履行合同,也无须负任何责任.

被告宋某:除了我女儿说的理由外,我签订转让合同时,未经妻子同意,仅由我一人签字,合同也属无效.

【法律分析】农民联建房不得上市交易

法院经审理后认为:农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能够享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,农村集体土地使用权不得出让、转让.本案中,双方买卖的房屋属于农民联建房,其土地性质仍为农村宅基地,原被告非同一集体经济组织成员,且现行政策尚不允许农民联建房上市交易,被告向原告转让农民联建房和宅基地违反了法律、法规的禁止性规定.故双方签订的房屋买卖协议无效.因原、被告签订的合同无效,在合同无效的情况下原告要求被告给付

违约金缺乏法律依据,本院不予支持.但被告收取购房定金1万元应

予以返还.同时,被告应赔偿原告相应的利益损失.

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定,判决如下:

一、被告宋某、小丽于本判决生效之日十日内返还原告1万元,并支付从2010年3月26日起至判决确定的还款之日止按同期银行

基准贷款利率计算的利息.

二、驳回原告杨某的其他诉讼请求.

【律师提醒】买房需多留个心眼

结合本案,市民朋友们购买房屋时应注意如下几点:

首先,要注意所购房产的性质,这里包括土地及房屋的性质.有的房屋所属的土地是农村集体土地使用权,按照目前国家的法规和土地状况,是不允许买卖的.购买这样土地性质的房屋风险很大,既得不到房产所有权,又可能得不到居住权,如农村集资房.有的房产性质是商用,如误把它作为住宅购得,要承担较高的物业管理费用及税费,如酒店式公寓.有的房屋是政策房,属限制性产权,其转让受到一定的限制,如经济适用房.

其次,购买时应严格审核相关文件.向开发商购买房屋时,应注意了解是否取得预售许可证等必备文件；购买二手房时,应注意查看房产证书,了解产权状况,已使用的年限,共有人人数,是否存在抵押.

第三,订立规范的房屋买卖合同.同开发商订立的合同一般都是统一的格式化合同,要注意每一个细节,如在面积部分应填齐,要明确套内面积、分摊面积,否则可能引起纠纷.订立二手房买卖合同不要太

简单,出卖方的共有人必须都签名确认,避免其他共有人反悔,相关价格、面积、违约责任一定要订全.