行政事业单位经营性资产（房屋）租赁方案

为了规范行政事业单位经营性资产经营管理，科学有效地开展房屋租赁业务，特制订本方案。

一、指导思想

全面提高全县行政事业单位经营性资产收益、资产使用效率、资产管理专业化水平，规范对授权范围内行政事业单位经营性资产的租赁及管理工作，严格房屋租赁及日常管理，提升资产管理水平及利用效益，按照“统一、专业、效能”原则，不断优化全县行政事业单位经营性资产管理模式，实现经营性资产效益最大化。

二、房屋租赁流程

（一）确定房屋租赁底价，租期，招租条件，房租缴纳方式。1.租赁底价的确定主要通过三种方式，一是通过现有承租人的租赁合同中定的价格作为参照，再综合考虑其他方面的因素确定底价。二是房屋无承租人的，通过对招租房屋周边环境进行走访，参照与之情况相类似房屋的租赁底价综合考虑。三是针对无承租人、无类似房屋的情况，则需要专业的房产评估机构对此进行评估定底价。2.租期。普通房产原则上租期不超过3年，可根据实际情况向上级主管部门建议租期5年或更长。3.招租条件.国家规定部分房产由于所处的位置或者房屋自身原因不能从事某些用途，如学校周边一定范围内的房屋不能从事餐饮或其他娱乐类业务等，这些信息需要在招租公告中明确且详细的说明。承租人需遵照这些规定来使用房屋，否则出现相关问题，责任由承租人承担。4.房租缴纳方式。可以选择一年，半年。并根据实际情况以3月的房租作为保证金，保证金在租赁期间不得冲抵任何费用，待租赁期满经过验收无误后，将退还保证金。部分较偏远，管控力度不强的地方，可适当提高保证金额度。

（二）信息上报。根据以上的综合信息，整理招租项目操作方案，制作备案审批表，由主要领导签字盖章后向县国资委报备。

（三）项目操作方案在国资委备案确认后，经办人根据业务会招租要求准备项目资料、制作招租文件（具体出租要求）。

（四）进场交易，竞价出租。按规范程序向县公共资源交易中心报送招租项目，通过审核被受理后，与中心指派的项目负责人对接，传递相关材料，介绍项目情况，负责核对中心起草的招租公告。经核对无误后资源

交易中心在平台上发布招租公告，并在网上公示约20天。在公告期内接受解答项目咨询，介绍项目情况、解释招租条件、报名流程、带领意向客户现场看房。

（五）有意参与竞标的客户在中心注册报名，缴纳竞价保证金，按指定时间在网上正式竞价，产生有效最高报价，确定中标人，在网上进行公示，出具中标确认书。

（六）中标确认及后续工作。意向承租人竞价中标后，资源交易中心会在3日内向其出具中标确认书，中标人执中标确认书前来签订房屋租赁合同，结算交付租赁保证金、首期房租款项、中心交易服务费。完成网上审批流程后，合同盖章，送公共资源交易中心备案，办理保证金款项转付手续。

（七）租赁合同签订并收齐租赁保证金及首期租金后，即可通知管理员移交中标房屋，办理水电物业交接手续，纳入日常管理。

（八）费用的收缴与上缴。合同签订完毕后，我公司会安排相关人员按照合同规定的房租收缴期限对房租进行收缴。对于收缴的房租扣除各项费用包括：招租、拍租，水、电、物业费等。在扣除这些费用后，公司在房屋租金中计提8％的管理费，其余全部上缴财政。

三、有关要求及说明

（一）房屋租赁应遵循平等、互利、自愿、真实的原则，租赁程序应遵循公开、公正、公平原则，确保过程严谨、手续完备。任何部门及个人不得以不合理条件限制或排斥其他自然人、企业和组织合法参与招租竞标，不得在房屋租赁管理工作中徇私舞弊或谋取私利。租赁管理部门工作人员应保守秘密，除正式公布的招租文件内容外，不得泄露按规定应保守的租赁机密信息。

（二）公司对授权范围内的房屋租赁操作及管理实行统一制度，分级管理，设置资产运营管理部行使房屋租赁及监管职能：

1、资产运营管理部负责招租项目具体操作及租赁合同签订，执行合同登记备案，建立全公司房屋租赁档案，对租赁合同执行情况进行监督。同时负责公司房产清查统计，权证办理及产权过户，对房产进行调配，处理租赁纠纷。

2、资产运营管理部负责执行租赁合同的具体工作：包括房屋移交，租赁期间租金督缴及日常巡视，租赁到期后房屋清场交接和安全维护；建立房屋租赁台账，登记房屋信息、承租人信息、合同执行情况、租金收缴情况、安全消防管理等内容；及时报告资产增减及影响租赁的情况和信息，

及时反映承租人的意见要求，提供参考处理意见。

3、资产运营管理部提前整理出3个月后租赁将要到期的房屋，制订招租工作计划，对项目操作方式及招租价格提出建议，分析项目坐落位置、结合房屋实际状况、参考周边房屋租赁价格，从而确定招租底价，明确各项招租要求，设定招租条件，报经主管领导和业务会议研究，确定招租项目操作方式及具体操作主体。

4、资产运营管理部提前（3个月左右）对租赁将到期房屋进行现场勘查，查看房屋现状及水电等附属设施使用情况。约见承租人，了解承租人意愿及意见，书面通知承租人做好参加公开竞租或退房清场的准备。

5、资产运营管理部根据汇总情况制订招租文件，招租文件中应包括的主要内容：

（1）房屋描述：包括位置座落、建筑面积、权证情况、水电状况、需要预先明示的权属或房屋本身瑕疵等。

（2）经营范围：杜绝具有危险性的、严重扰民的、污染严重的各类具有安全隐患或不符合环保要求的经营项目。

（3）招租底价：依据相近地段商业房屋的平均租赁价格，并参考招租房屋最近一期租金价格确定招租底价。

（4）租赁年限：主要依据预估项目的年租赁金额，并综合考虑租赁面积和项目地段等因素来确定租赁年限。不同的项目均有相应的基本租期，租赁时间需要超出基本租期的必须经相关决策部门批准后才能实施。在基本租期内的年租金标准一般保持不变；对于租赁年限超出基本租期的项目，超出基本租期的部分应增加租金递增条款。

（5）租金支付要求：租赁中必须采取先付租金后使用的方式。租金通常按半年支付一次，一般不应采取按月支付方式（临时性租赁除外）；支付时间应约定在每一期实际租赁发生前的三或五日。

（6）租赁保证金：预先约定其比例为月租金的2倍至3倍，具体数额等待中标价格明确后，在签订租赁合同时确定。

（7）承租人应承担的费用：包括水电费、物业费、卫生费、因自身经营需要进行的基础设备改造升级费用、安全消防设施维护更换费用以及约定由承租人承担的其他费用。

（8）交房约定：必须在承租人交清租赁保证金及首笔租金后方可办理移交。

（9）装修约定：要求装修时不得破坏承重墙及主体结构，约定承租人装修后不可移动的设施在租赁到期后应无偿移交出租方。

（10）特别约定（租赁终止时对于承租人装修部分不予补偿的各类情况）：在承租人有严重违约行为（含擅自转让、转租、转借房屋、欠交租金或费用达一定金额或超出约定交款的最长时限、破坏房屋主体结构、利用租赁房屋从事违法活动、有其他危害产权人或公共利益行为等）、市政建设或整体商业开发需要拆除房屋、自然灾害或其他不可抗力等因素导致租赁终止、因承租人单方面要求而提前解除租赁关系以及合同到期租赁自然终止的情况下，对于承租期内承租人因自己的经营需要而进行的装修装潢部分（含承租期间二次装修或更多次数的装修），出租方（产权方）均不予任何补偿。

（11）合同签订时限：约定在中标后10个工作日内租赁双方签订正式房屋租赁合同，如因中标人单方面原因逾期未能签订合同的，即视为中标人严重违约，本次招租结果作废标处理，并没收违约中标人竞标前缴纳的保证金。

（12）对于在县公共资源交易中心竞价出租过程中流标的，公司将对项目流标原因进行分析并重新组织招标。

（三）为提高招租工作效率、减小承租权变更期间对租金收益产生的不利影响，应根据项目情况的不同，分别交由县公共资源交易中心，具有