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房地产内训：龙湖项目成本精细化管理与招投标
合同管理-中房商学院
甲方：___________________
乙方：___________________
日期：___________________
【课程背景】
在房地产业界，龙湖地产毋宁是成本控制最成功的企业！
面对房地产市场竞争越演越烈的微利时代，房企应如何以完成产品目标为前提将成本降低到最满意的程度？如何提升内部管理，构建完善的成本管理和招投标管理体系？
据分析，工程费用中平均17%均是无效费用！而其中施工阶段可以控制的部分不足无效费用的10% !即每10
万平方米的商住项目中，大约会有超过3000万的资金作为无效投入付诸流水。
业界顶级大师主讲龙湖成本第1人龙湖总经济师倾囊授课
【课程收获】
掌握龙湖地产目标成本管理三大工具及使用方法；
熟悉龙湖地产项目各阶段成本管控主要关键点及操作手法；
借鉴龙湖地产成本管理的成功之道，吸收标杆企业经验沉淀和总结；
学习龙湖招投标管理体系及材料采购原则；
树立合同风险防范意识，建全合同管理体系。
【课程对象】
1、房地产企业总裁、分管工程副总、分管成本副总、总工程师；
2、房地产企业工程部、成本部中高层管理人员；
3、全过程造价咨询行业、工程监理行业管理层及管理人员。
【讲师介绍】
周老师：中房商学院高级顾问，原重庆龙湖集团总经济师，龙湖成本控制和合同管理体系的主要建立者；高级工
程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；从事造价及管理工作30余年，17年房地产管理
工作经验，先后在重庆金岛、汇祥地产、龙湖集团等公司负责相关工程及成本管理工作。12年龙湖工作经历，在工程管理、工程施工、成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。
【课程大纲】
一、房地产的成本管理原则
1. 成本管理的目标（提升价值）一一保证成本的支出获得最大效益
2. 房地产成本管理的行业特征一一单件性=复杂性与多次性
3. 成本管理的基本方法——目标成本管理
4. 龙湖的目标成本是如何做的？
5.预算员、造价工程是（估价师）的只能有哪些不同？
6. 怎样在事前知道需要投入多少？
7.目标成本测算的条件是什么？
8. 目标成本管理的最基本原则是什么？
9. 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标
10. “算了再做”而不是“做了再算”
二、龙湖项目的成本管理操作
1. 不同公司的成本管理组织体系如何搭建?
2.成本管理的管理制度如何建设？
3.房地产项目的只要成本费项
4.龙湖的项目横波管理操作手法
5. 项目部成本责任有哪些？
6. 目标成本管理三大工具分别是什么，怎样用好这三大工具？
1）目标成本测算与分析2）项目投资分析模型3）历史成本数据库
7. 模型是什么？如何利用？8.影响模型评价指标的只要因素有哪些？
9.项目指标的衡量体系如何做？10.项目启动阶段成本如何测算更为准确
11. 项目启动阶段的成功标志-- 项目启动12.如何做好项目启动会？意义在于哪里？
13. 项目合约规划一一将各项费用成本对应分解成未来可执行的合同
14. 设计阶段成本分解一一方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点
15. 工程实施阶段成本控制
16. 动态成本管理的目的意义
17. 动态成本的组成
18. 月度成本回顾
19. 月动态成本状况表
20, 工程竣工阶段成本管理 〈〈项目成本总结会和分
析》
21. 龙湖的历史成本数据库是怎么做 的? 22. 历史成本数据库主要内容应该有哪些？ 23. 投资比例划分 24. 土地阶段论证阶段 25. 设计阶段投资控制效果 26. 施工图设计阶段投资控制效果
27. 方案设计控制要点案例：限额设计电梯住宅的公摊面积经济分析 28. 如何运用价值工程控制分析
1 ）推行价值工程管理，提示局部或者楼盘的性价比2）技术经济比较 讨论“为什么在设计阶段控制成本效果最好 ，它有哪些控制重点与细节?
三、龙湖景观工程成本管理 1.
龙湖在景观工程控制 的是如何做 的？ 2.景观工程成本管理责任
3. 招标小组只要职责
4.工程施工招标条件
5, 如何选择适应企业特点 的招标方式？ 6.招标方式 的选择
7, 招投标流程及成果 8,招标的一般程序 9,
确定招标形式
10.龙湖如何编写招标文件
11.评标过程及分析12,招标周期预估
目标成本编制的重要参考
3.景观工程主要成本构成 5, 景观单方造价限额设
计
7, 景观工程成本管理措
施
4. 景观工程设计
6. 景观工程成本控制的难点 8.
控制景观成本的方法
2.
公司招投标机构设置
1.房地产开发企业的合同体系如何建设
2. 按开发过程划分
3. 按计价方式分类
4. 合同交底分类第一类：合同内部交底第二类：合同外部交底
5. 合同组成及主要条款注意
——施工范围一一工程分包一一工程价款结算办法一一计价原则
——材料价格结算方式一一工程价款结算办法一一工程质量一一工程目标——工程付款一一工程进度计划一一材料供应一一工程保修
——违约责任
6. 合同标准化及附件
7. 合同风险防范及方法
8. 合同风险的防范一一合同管理（事前）
9. 合同风险的防范一一合同管理（事中）
10. 合同风险的防范一一合同管理（事后）
11. 如何建立合同档案管理制度
12. 影响合约关系和合约范围的因素
13. 合同的更改和解除
14. 合同管理责任明细
龙湖、中海、万科地产三巨头的成本管理机制第一部分：中海地产成本管理机制 中海地产项目发展成本管理制度试行 这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。 中海地产成本总体思路 以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。 中海地产成本具体做法及要求 1、调整组织架构 （1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。
（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。 （3）总部各部门的职责分工： a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。 c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。 （4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。 （5）各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，把目标成本分解落实到相应部门。 2、执行统一成本科目
工程项目怎样做精细化管理 什么是项目精细化？ 答：工程项目精细化管理是一个系统的管理体系，包含一系列管理制度和办法，除了《工程项目精细化管理办法》这个纲领性文件外，还包括工程项目作业指 导书、项目定员定编定额管理办法、职业项目经理人队伍建设管理办法、工程 项目绩效考核指导意见、合同文本管理、劳务队伍管理、组建实体作业层指导 意见以及工程项目信息化管理系统、资金集中调剂、物资集中采购等10多项 配套规章制度和管理办法，共同构成了工程项目精细化管理的体系。 工程项目精细化管理体系的核心内容主要包括六个方面： （1）一个目标：提高企业发展质量和经济效益； （2）两大转变：由过去的粗放式管理向精细化管理转变，由前台管理向后台管控转变； （3）三支队伍：工程项目精细化管理的管理团队、执行团队、作业团队等三支队伍； （4）四大支撑：组织支撑、标准支撑、系统支撑和流程支撑； （5）五个集中：劳务队伍集中管理、资金集中管理、物资集中招标采购、设备集中采购租赁、施工组织设计集中管理； （6）六大关口：投标评审关、成本核算关、责任落实关、调概索赔关、结算销号关、绩效考核关。 工程项目精细化管理是为了加强公司工程项目管理，规范项目管理行为，健全 项目管理体系，提高工程项目管理水平和盈利能力。 2公司工程管理部在项目精细化管理中的主要职能有哪些？
答：组织有关部门进行前期策划施工调查，汇总并编制施工调查报告；对组织有关部门和人员项目管理报告进行分析并及时反馈； 审批项目施工总体、年度、季度、月度进度计划； 监控项目部施工进度、加强过程预控管理； 对新项目进行工程管理交底（产品清单和责任矩阵）； 组织评审《项目管理策划书》； 下达收尾项目通知书； 审核因交验、整修发生的机械及材料费用； 负责工程项目综合信息管理、进度管理、工程信息管理系统的维护；组织每半年一次施工生产综合大检查； 收集项目施工总结。 3公司人力资源部在项目精细化管理中的主要职能有哪些？ 答：组建项目部，对项目人员定岗定编； 负责项目人员薪酬管理； 劳务派遣人员准入； 下达项目交验清算小组名单； 做好收尾项目人员分流工作管理； 维护人力资源管理系统。 4公司市场营销部在项目精细化管理中的主要职能有哪些？ 答：组织标前调查并形成调查报告； 组织相关部门对投标项目进行投标评审；
第一部分协议书 发包人（全称）：重庆龙湖地产发展有限公司 承包人（全称）：重庆荣达建设集团有限公司 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。 一、工程概况 工程质量标准：依据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）及建筑工程各专业工程施工质量验收规范，工程质量一次验收合格。 五、合同价款 金额（大写）：暂定（人民币）叁仟肆佰捌拾陆万叁仟元整 ￥：暂34863000.00元 六、组成合同的文件 组成本合同的文件包括：
1、本合同协议书 2、本合同专用条款 3、本合同通用条款 4、本合同补充条款及其附件 5、标准、规范及有关技术文件 6、图纸 7、工程量清单 8、工程报价单或预算书 双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。 七、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。 八、承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。 九、发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。 十、合同生效 合同订立时间：2007年11月25日 合同订立地点：重庆市江北区北城天街4号北岸星座6～7楼 本合同双方约定：双方加盖法人章及法定代表人签章后生效。 发包人：（公章）承包人：（公章） 住所：住所： 法定代表人：法定代表人： 委托代理人：委托代理人： 电话：电话： 传真：传真： 开户银行：开户银行： 帐号：帐号： 邮政编码：邮政编码：
施工项目精细化管理总结 自从总公司下发《关于项目经营管理细则及检查评分标准（暂行）》的工作通知，我项目部成立了精细化管理领导小组，根据公司实际情况，制定了行之有效的精细化管理措施，并按部就班的进行实施。 我项目部在建成立了多个精细化管理小组，由安全生产技术部，材料设备科、预算经营科、财务科，办公室和项目部组成人员，现在，我项目部精细化管理活动的开展情况有以下五个方面。 一、项目管理，工程情况和人员管理方面 在精细化管理方面我们采取了以下四点措施： 1、以点带面，不断完善。 首先响应总公司号召和要求，在公司全程监督之下，通过精细化管理要求，我项目部在建成立了多个精细化管理小组，从而能大大激发了精细化管理方面的积极性，增强了精细化管理成员的凝聚力。项目部经理经常和同精细化管理成员商量，征求精细化管理成员意见，集思广益，杜绝了个人说了算的不民-主现象。其次在工作中出了问题，项目部经理也主动承担责任，靠上去帮助分析查找原因，采取措施尽快解决。 2、注重沟通，以情感人。 工作中有了矛盾，不回避，要诚恳、耐心的去沟通交流，要注意团结那些对自己有不同意见的同志，职工有了困难主动热心帮助。
3、多注意发扬优点，不吝啬表扬。 工作中避免只盯职工的缺点，注重发现其优点，引导职工积极改正缺点。 4、培养职工树立精细化管理成员集体观念。 项目部的收入、荣誉取决于精细化管理的每一个成员，注重培养精细化管理成员的团队意识，只有团结才能干好工作。 5、日常工作要从每一个员工的切身利益出发。 鼓励员工多学习，多思考，不断提高自身素质及个人技能，工作之余不断提高和完善自己。 二、生产安全管理方面 安全生产管理对经营管理精细化至关重要，我项目签订安全生产责任，并设专职安全员，使责任落到实处。经过各级安全培训考试合格率100％，根据项目部安排制定合理的安全培训计划，利用各种安全学习机会使管理人员和职工掌握公司安全法规、制度，使项目管理人员具备一定能力的安全生产及防护和自救他救的能力。充分利用每次安全学习的机会强化“安全第一”的生产观念。 利用每周日安全学习的机会认真学习、传达上级下发的安全通报、文件、规程，并结合实际情况总结经验教训，总结上周安全生产，找不足，查漏洞，通过讨论制定出合理的防范措施。每天站班会作好“三查”“三交”工作，查出问题不解决不放过，交安全、技术、任务时记录在书面上落实到实际生产中，做到让施工人员明确施工内容及安全注意事项。做好每周安全检查记录，总结上周工作并制定下周
成本精细化管理制度
材 机 成 本 精 细 化 管 理 制 度 工地名称：项目名称：
第一章成本精细化管理制度 1.成本精细化管理的目的 成本精细化管理的目的在于进一步加强现场管理，降低工程成本，提高工程效益，实现现场标准化，成本控制化，消耗定额化，效益最大化。 2.成本精细化管理制度 成本控制是项目管理的核心,成本在企业竞争中占据至关重要的地位。加强项目成本控制，对提高企业的竞争力和经济效益具有重大的现实意义。为了公司的利益最大化，特拟定以下成本精细化管理制度： 实行成本考核制 ( 1)由项目经理首先与上级领导签订责任书，明确自己在工程施工过程中遇到不同情况时所应承担的责任。在明确责任的同时要确定责任成本（责任成本是指按照责任者的可控程度所归集的应由责任者负责的成本）。在责任成本范围内如果出现成本人为超耗视具体情况按百分比扣除项目经理奖金)。 （2）成本控制目标层层分解，层层签订责任书，并与经济利益挂钩，以强化全员经济意识。（可将责任书上墙，时刻提醒工程部内成员）。
（3）具体考核措施：可以在工程部内部成立一个考核小组在每道工序完成后，根据工程部内成员责任成本完成情况，进行商议考核。在各自责任成本范围内，成本节约了则所节约成本的2%作为奖金奖励给相关人员。如果成本超耗且是人为超耗则按超耗成本的1%扣除奖金。 （4）施工前，做好项目成本预测和计划。 （5）定期召成本分析会。主要分析内容为： ①现场已完工程量，监理已签字工程量。 ②人工消耗及费用，未来一周的每日用工计划。 ③材料消耗、运输费用，周转材料，修旧利废，材料节超 情况及原因，未来一周材料需用种类及数量。 ④机械费用发生额，维修折旧费用，未来一周机械需用种 类及数量。 ⑤对费用控制提出整改措施。 强抓材料管理和使用 （1）做好材料采购前的基础工作。 工程开工前，项目经理、施工员、材料负责人必须反复认真 的对工程设计图纸进行熟悉和分析，根据工程测定材料实际 数量，提出材料申请计划，申请计划应做到准确无误。（2）各分项工程都要控制住材料的使用。特别是钢材、木材、水泥、砂石、覆膜板等严格按定额供应，实行限额领料。
龙湖地产集团劳动合同范本 编号： 姓名___________ 甲方（用人单位） 单位名称_____________________________ 性别_______ 经济性质 ____________ 身份证号码___________________ 法定代表人__________ 家庭住址_____________________________ 地址_________________________________ 邮政编码_____________ 邮政编码____________ 乙方(签字) 甲方(盖章) __________________ ________________ 年月日法定代表人： 年月日 鉴证人 (签字或盖章) 鉴证机关 (盖章) 年月日 年月日 本合同共_____页 乙方(劳动者) 为确立双方的劳动关系，明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国劳动法》和其它有关 劳动法律、法规、规章以及甲方依法制定的规章制度的规定，经双方平等协商，一致同意签订本劳 动合同，并订立下列条款：
甲、乙双方选择以下第种形式确定本合同期限： （一）固定期限，自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止，共_____个月。 （二）无固定期限，自_____年_____月_____日起至法定终止情形出现时即行终止。 （三）以完成一定的工作任务为期限：自_____年_____月_____日起至_____ 工作任务完成时即行终止。 其中试用期自年月日起至_____年_____月_____日止，共个月。 乙方应在年月日前到岗。 注：《劳动合同法》调整了《劳动法》关于劳动合同终止的规定内容。取消了劳动合同的约定终 止，规定劳动合同只能因法定情形出现而终止。也就是说，劳动合同当事人不得约定劳动合同终止 条件；即使约定了，该约定也无效。 规定到岗时间的理由在于：《劳动合同法》规定劳动关系的建立日为用工之日（一般情况以到岗 为准），劳动者签订合同后一直不到岗，企业不能随便解除合同，法律风险和成本很高，应约定到岗 时间，以便后面约定本合同的自动失效。 （一）根据甲方工作需要，乙方同意从事岗位（工种）工作。经甲、乙双方协商同意，可以变更工作岗位（工种）。 （二）乙方应按甲方的要求，按时完成规定的工作数量，达到规定的质量标准。
龙湖地产工程精细化管理 第一部分、工程精细化管理提出的背景 第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题 第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析 第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解 第五部分、不同施工阶段的质量管控重点 第一部分：精细化管理提出的背景 外部资源背景对工程管理的要求 ■外部资源、现行规对工程管理的影响 1、设计单位对工程管理的影响 2、监理单位对工程管理的影响 3、施工单位的工程管理的影响 4、国家现行规对工程管理的影响 5、企业部架构、业务流程对工程管理的影响 6、客户验房需求工程管理的影响 该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？
思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？ 设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？ 思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？
思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？ ■一些其他地产公司曾经出现的设计错误： 设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求
思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？
■监理单位对工程管理的影响 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业普遍不看中监理的地位与作用 监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展 ■监理单位对工程管理的影响 哪些部位、哪些工序需要监理旁站？ 如何划定监理旁站监督控制的区域？ 如何判定监理工程师的配备满足监理要求？ 监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？ ■施工单位对工程管理的影响 建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系 劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提 ■国家现行规对工程管理的影响 1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？ 2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在大量的工程质量问题？ ■国家相关验收规无法满足企业需要：
龙湖上海商业合同管理制度 1.总则 1.1为加强合同全过程管控,规范经营行为、降低风险,维护公司合法权益,根据有 关法律法规及集团合同管理制度,结合实际情况，制定本制度。 1.2本制度所称的合同是指上海商业所有区域及各项目签订的各类合同（含补充 合同)、协议、意向书、备忘录等设定双方或多方权利义务的文件。 1.3金额在１0０00元人民币以上的经济事务（不包括行政税费），原则上均应签 署合同。 2.合同内容 2.1合同范本 2.1.1在签订合同时，应优先使用龙湖集团合同范本。因特殊原因不能使用 合同范本的，应事先将合同提交合作律师或集团法律事务部审核确认, 并在合同审批时对未使用范本的原因及修改部分进行说明。 2.1.2集团各部门强制要求使用的合同范本，合同经办人必须遵守相关规定,不 得使用其他合同文本。 2.2合同条款规范 2.2.1合同名称 2.2.1.1合同名称必须反映所属项目和主要事件,禁止直接使用通用性 的合同名称。项目相关合同必须包括“公司发布的项目标准名 称+事项”,正确示例“XX天街办公用品采购合同”。 2.2.1.2?合同名称、附件名称、正文中的名称、及其他OＡ支持性文 件，必须保证名称的一致性和关联性。 2.2.2合同主体 2.2.2.1?合同主体必须写明合同各方的全称，且与公司印章保持一致, 项目类合同的合同主体必须与该项目的开发公司吻合。 2.2.2.2?若一份合同对应多个合同主体,需要说明不同主体对应的标 的物及金额，以满足成本分摊和办理承兑的需要。 2.2.3合同正文 2.2. 3.1合同标的应有明确描述，详细约定标的品种、规格、数量、质 量标准或内容、要求、服务标准等事项。
企业成本精细化管理 实例分析
摘要 在当前市场经济下，企业的竞争尤为激烈。一个企业要想生存，除加强产品研发、生产和抢占市场外，更主要的是要加强成本控制，靠压降成本来提升企业竞争能力。而精细化管理正是降低企业成本，实现效益最大化的主要手段和措施。多年来，A公司在国网公司和省公司的领导下，以生产设备和组织结构为单元，以工作任务和各项定额为预算标准，不断地探索精细化的成本管理模式和全员全过程的成本控制方式，并不断地加以改进，为公司的经营管理和降本增效工作做出了卓越的贡献。 本文通过A公司成本管理模式简介，成本管理上的主要做法，实行成本精细化管理取得的主要成效，现行成本管理模式存在的问题，今后加强成本管理的主要措施几个方面对企业成本精细化管理进行了浅显的实证分析。希望能够给企业一些思考，为企业精细化管理提供一些参考。 关键词：成本精细化管理实例分析
目录 一A公司成本管理模式简介 (2) （一）实行成本预算管理 (2) （二）实行科学的成本定额管理 (2) （三）成本控制与资金控制相结合 (3) （四）实行全员、全过程、全方位的成本管理 (3) 二、成本管理上的主要做法 (3) （一）成本管理控制体系 (3) （二）成本管理控制流程 (4) （三）成本控制管理制度 (8) （四）成本管理的具体方式 (8) 三、实行成本精细化管理取得的主要成效 (8) （一）成本管理意识明显提升 (8) （二）成本管理得到完善和提高 (9) （三）成本管理权限由原来分散行使，变为现在的预算管理 (9) （四）各项可控费用逐年降低 (9) 四、现行成本管理模式存在的问题 (9) （一）企业的经营思想和管理模式依然是以安全生产为主 (9) （二）成本控制目标简单化 (9) （三）成本控制责任单一化 (9) （四）成本控制手段指标化 (9) 五、今后加强成本管理的主要措施 (9) （一）要树立大成本理念，继续实行全员全过程全方位的成本控制 (10) （二）改善企业预算成本管理方法，使预算真正发挥作用 (10) （三）抓好企业成本管理的各项基础工作 (10) （四）完善成本管理的监督和考核控制机制 (10) 主要参考文献 (13)
1.编号：_______________ 2. 3. 4.本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 5. 6. 7. 8. 9. 1.龙湖集团合同管理办法集团统一版 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.甲方：___________________ 21. 22.乙方：___________________ 23. 24.日期：___________________ 25. 26. 27. 28. 2.说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的 责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改， 使用时请详细阅读内容。 29.
30.目的： 规范和统一集团内合同起草、会签、审批、签章、执行、变更及档案管理。 31.适用范围： 适用于龙湖集团本部及各地区公司合同管理。 32.合同及合同变更定义、范围 金额在10000元人民币以上的经济事务（不包括行政税费），均应签署合同/协议或 其它书面文本。 合同变更指已签合同的金额及内容等发生变更，并与分供方确认达成一致（未达成 变更类型定义提交路径审批流程 设计变更因设计变更引起的合同变更 在成本系统中，对应合同 的合同变更”模块下提 交附件需提交已与分供 方确认的结算资料等相关文 件。项目成本经理r 项目财务经理r 项目总监r造价采购职能负责人 技术洽商因技术洽商引起的合同变更现场签证因现场签证引起的合同变更预算调整因预算调整引起的合同变更 其他变更 合同条款中明确约定了付款结算依据 （价格及价格浮动范围，数量及数量浮动 范围等），且付款时遵照该结算依据进行结算 的付款，出现结算金额超过或低于原合问暂估 金额在成本系统中，对应合同的 “合同变更”模块提交”。一 般只需提交变更说明和变更金 额。 同对应合同的审 批流程 除合同金额变更外，如果变更涉及其他合同内容，应该签署补充协议，补在成本管理系统中“合同 管理”模块，同新签合同。 同对应合同的审 批流程 充协议同新签合同。可以选择关联主合同。 33.合同类别及审批权限管理、合同付款权限管理 合同类别及审批权限全集团统一，由集团运营及投资发展部进行管理和维护。具体内容详见附件1
施工精细化管理总结 施工精细化管理总结 自从总公司下发《项目经营管理细则及检查评分标准（暂行）》的工作通知，我项目部成立了精细化管理领导小组，根据公司实际情况，制定了行之有效的精细化管理措施，并按部就班的进行实施。 我项目部在建成立了多个精细化管理小组，由生产技术部，材料设备科、预算经营科、财务科，办公室和项目部组成人员，现在，我项目部精细化管理活动的开展情况有以下五个方面。 一、项目管理，工程情况和人员管理方面 在精细化管理方面我们采取了以下四点措施： 1、以点带面，不断完善。 首先响应总公司号召和要求，在公司全程监督之下，通过精细化管理要求，我项目部在建成立了多个精细化管理小组，从而能大大激发了精细化管理方面的积极性，增强了精细化管理成员的凝聚力。项目部经理经常和同精细化管理成员商量，征求精细化管理成员意见，集思广益，杜绝了个人说了算的不民主现象。其次在工作中出了问题，
项目部经理也主动承担责任，靠上去帮助分析查找原因，采取措施尽快解决。 2、注重沟通，以情感人。 工作中有了矛盾，不回避，要诚恳、耐心的去沟通交流，要注意团结那些对自己有不同意见的同志，职工有了困难主动热心帮助。 3、多注意发扬优点，不吝啬表扬。 工作中避免只盯职工的缺点，注重发现其优点，引导职工积极改正缺点。 4、培养职工树立精细化管理成员集体观念。 项目部的收入、荣誉取决于精细化管理的每一个成员，注重培养精细化管理成员的团队意识，只有团结才能干好工作。 5、日常工作要从每一个员工的切身利益出发。 鼓励员工多，多思考，不断提高自身素质及个人技能，工作之余不断提高和完善自己。
二、生产安全管理方面 安全生产管理对经营管理精细化至关重要，我项目签订安全生产责任，并设专职安全员，使责任落到实处。经过各级安全培训考试合格率100％，根据项目部安排制定合理的安全培训计划，利用各种安全学习机会使管理人员和职工掌握公司安全法规、制度，使项目管理人员具备一定能力的安全生产及防护和自救他救的能力。充分利用每次安全学习的机会强化“安全第一”的生产观念。 利用每周日安全学习的机会认真学习、传达上级下发的安全通报、文件、规程，并结合实际情况总结经验教训，总结上周安全生产，找不足，查漏洞，通过讨论制定出合理的防范措施。每天站班会作好“三查”“三交”工作，查出问题不解决不放过，交安全、技术、任务时记录在书面上落实到实际生产中，做到让施工人员明确施工内容及安全注意事项。做好每周安全检查记录，总结上周工作并制定下周安全工作重点，对查出的问题和隐患未能关闭的`坚决不放过。在生产中积极开展反违章活动，对违章作业人员记录并进行教育。 三、材料设备管理方面
龙湖地产成本管理机制 龙湖成本管理---“细节式”成本管理 一、管理范围 建安成本、项目前期费用、期间费用（财务、管理、营销费用）、合同管理、招投标管理等 二、参与管理的部门 成本管理部门、设计管理部门、工程管理部门、销售与策划部门、财务部门三、成本管理的方法 变革组织架构，明确岗位职责 （1）组织架构的变革 变更后组织形式：矩阵式组织架构 考核部门：项目团队和职能部门 汇报上级：项目负责人 管理层级：3级 成本管理责任人：项目成本经理 （2）成本管理中各部门的职责
（3）造价采购部的组织架构 （4）集团对各地区公司的成本管理模式 ：
成本管理中各个阶段的作业指导（1）土地投资论证阶段 （2）项目启动阶段
（3）初步设计阶段
（5）竣工阶段 附注：2015年龙湖地产提出的编制成本月报 龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要。每个月会进行动态成本回顾与预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。明确动态成本工作目标和成本月报组成成分 1、工作目标 需要明确的是，首先，月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾；其次，月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供依据。
同时，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。 2、内容构成 成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子目标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。 其中，项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。 而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。 3、编制依据和范围 成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本（编入月报表第一列），并应尽可能利用现有一切资源，包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等，以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。 成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日，反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动，比如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目标成本为比较基准，并在当月月报编制说明中特别说明该项调整。 4、重点注意事项 首先，无论是设计单位提供的扩初概算，或由造价咨询单位编制的施工图预算，地产企业务必在概预算编制前根据目标成本中的建安成本分类格式向编制单位提出编制格式要求，而非根据目标值来提格式要求。 其次，在招标过程中，标段划分即使与建安成本目标值的分类有很大出入，也应该有意识地考虑将工程量清单进行分类，以便在日后与项目成本目标值分类的划分、归并相一致。 再次，在施工或结算过程中，地产企业应严格按成本目标值所示的分类及科目归并并整理后表述。
中国中铁股份有限公司工程项目精细化管理办法
《中国中铁股份有限公司工程项目精细化管理办法（试行）》 学习指南 为帮助各级管理人员深刻领会《中国中铁股份有限公司工程项目精细化管理办法(试行)》的精髓和要点，学习指南按章节提炼出重点，并对重要内容采取选择题、填空题、判断题、简答题题型方式进行练习，加深对其的理解和记忆，以达到提高学习效率的目的。 注：带“★”的题是需重点掌握的内容。 第一章总则 一、本章重点 制定《中国中铁股份有限公司工程项目精细化管理办法（试行）》的目的是为加强中国中铁股份有限公司（以下简称股份公司）工程项目管理，规范项目管理行为，健全项目管理体系，提高工程项目管理水平和盈利能力。办法适用于股份公司、二级公司和三级公司（统称公司）在建的国内外各类工程项目。 工程项目管理遵循“集约化、标准化、精细化、全员、全过程、全覆盖”的原则。项目管理集约化突出体现在“12大集中”管控，包括：物资集中采购配送、设备集中采购和租赁、劳务分包集中管理、资金集中管理、施工组织设计集中管理、限价集中管理、管理策划集中进行、责任成本集中管控、二次经营集中组织、合同集中管理、业务流程集中制定、督导检查集中进行。增强公司对项目的控制力，实
现项目管理由前台管理向后台管控转变，提高项目运行质量；标准化、精细化突出体现在项目管理层级化等“13化”管理内容。 工程项目实施分级管理。股份公司是工程项目管理的指导层，二级公司是工程项目管理的管控层，三级公司是工程项目管理的主责层，项目部是工程项目管理的执行层，作业层是工程项目管理的操作层。公司成本管理部是组织指导工程项目精细化管理的归口部门。 二、主要题型 1、单选题 ★⑴.中国中铁股份有限公司《工程项目精细化管理办法（试行）》适用于股份公司、二级公司和三级公司（统称公司）在建的国内外( )项目。( B ) A.铁路工程 B.各类工程 C.直管工程 D.公路工程 ★⑵.工程项目实施分级管理。二级公司是工程项目管理的 ( C )。 A. 主责层 B.指导层 C.管控层 D.操作层 ★⑶.工程项目实施分级管理。三级公司是工程项目管理的（ A ）。 A. 主责层 B.指导层 C.管控层 D.操作层 2、填空题 ★⑴.中国中铁股份有限公司推行《工程项目精细化管理办法（试行）》的主要目的是：为加强中国中铁股份有限公司（以下简称股份公司）工程项目管理，规范项目管理行为，健全项目管理体系，提高工程项目管理水平和盈利能力。 ★⑵.工程项目管理遵循“集约化、标准化、精细化、全员、全过程、全覆盖”原则，标准化、精细化突出体现在项目管理层级化、要素管控集约化、资源配置市场化等“13化”管理内容。
摘要 在当前市场经济下，企业的竞争尤为激烈。一个企业要想生存，除加强产品研发、生产和抢占市场外，更主要的是要加强成本控制，靠压降成本来提升企业竞争能力。而精细化管理正是降低企业成本，实现效益最大化的主要手段和措施。多年来，A公司在国网公司和省公司的领导下，以生产设备和组织结构为单元，以工作任务和各项定额为预算标准，不断地探索精细化的成本管理模式和全员全过程的成本控制式，并不断地加以改进，为公司的经营管理和降本增效工作做出了卓越的贡献。 本文通过A公司成本管理模式简介，成本管理上的主要做法，实行成本精细化管理取得的主要成效，现行成本管理模式存在的问题，今后加强成本管理的主要措施几个面对企业成本精细化管理进行了浅显的实证分析。希望能够给企业一些思考，为企业精细化管理提供一些参考。 关键词：成本精细化管理实例分析
目录 一A公司成本管理模式简介 (2) （一）实行成本预算管理 (2) （二）实行科学的成本定额管理 (2) （三）成本控制与资金控制相结合 (3) （四）实行全员、全过程、全位的成本管理 (3) 二、成本管理上的主要做法 (3) （一）成本管理控制体系 (3) （二）成本管理控制流程 (4) （三）成本控制管理制度 (8) （四）成本管理的具体式 (8) 三、实行成本精细化管理取得的主要成效 (8) （一）成本管理意识明显提升 (8) （二）成本管理得到完善和提高 (9) （三）成本管理权限由原来分散行使，变为现在的预算管理 (9) （四）各项可控费用逐年降低 (9) 四、现行成本管理模式存在的问题 (9) （一）企业的经营思想和管理模式依然是以安全生产为主 (9) （二）成本控制目标简单化 (9) （三）成本控制责任单一化 (9) （四）成本控制手段指标化 (9) 五、今后加强成本管理的主要措施 (9)
龙湖PMO引发的讨论 ..... 拈字工程造价方面的专家,著有《工程量清单计量规则原理及应用》等专著. 烽火地产成本与流程管控专家 通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家 本讨论精华提纲： 1、龙湖的PMO成本管理体系 2、龙湖的工作压力 3、龙湖体系的若干问 4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论 5、产品标准化or行为标准化？ 6、成本数据库的建立 7、相关知识历史回顾 拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。管理架构也很有特色，值得研究一下。 1、龙湖的PMO成本管理体系 PMO概论： 2011-7-5 10:18:07 XX-青草-成本 解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。 XX-拈字-合约 PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。只是龙湖限定在这个级别上 XX-青草-成本 那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司？ 拈师，继续。 XX-拈字-合约 龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点: １、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。这是一个大的特点 ２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。整体的节奏感相当强 但它的问题也相应地出现在这二个特点上： １、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策 ２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。象酒店、综合体等项目，由于招商的影响，很多决策是需要重复及中间决策的。如果按龙湖的这个管理节奏，复杂项目在几个来回的节奏冲突中，很容易产生管理失效。 XX-青草-成本 分析的好透彻。那么龙湖现在开发的产品还主要是住宅，采用这个PMO是不是管理的应该
如何在项目上实施精细化管理 建设项目要做到精细管理、提质增效，项目部必须在管理理念上不断改进，充分运用程序化、标准化、数据化和信息化手段，不断创新管理方法，夯实基础管理，在"精"字上下功夫，在"细"字上细分细节，各项管理工作都在受控状态下稳步推进，健全制度，规范行为，落实责任，形成良好的项目文化，推动项目部稳步发展。下面就从四个方面阐述在项目上如何实施精细化管理。 一、精细化管理的策化 建筑工程管理，以单位工程或单项工程为项目，一旦项目确定，项目部组织机构是保证项目成功的关键，在项目组建前，需认真选配项目经理和技术负责人，把真正负责任的同志选配到项目部主要岗位上，然后配备全项目部相关管理人员，保证项目机构健全。纪律是项目成功的前提，项目部管理人员必须遵守企业的规章制度，并依据企业的规章和制度，结合项目自身特点，将项目的质量策化，文明工地策化，成本策划，绿色施工策化结合起来。使策化内容有依据，可操作，可执行。量化考核，进行细分，责任到人，
化繁为简，专注细节，在工程施工前，依据工程的施工合同约定的质量目标、进度目标、成本目标、安全文明目标，将目标分解到地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给排水及采暖工程等，在施工的各个阶段逐步落实。 二、精细化的操作 精细化的操作是项目部的一切工作的每一个行为都有一定的规范和要求。每一个员工都应遵守这种规范，从而让项目的基础工作更加规范化和标准化。目前建筑行业的资质管理为施工总承包、专业分包和劳务分包三种形式，这就要求施工总承包企业无论在安全、质量、工期、信誉上都是第一责任人，对专业分包、劳务分包在法律上要承担起连带责任。施工总承包企业必须承担起企业责任、社会责任。为了提高特殊工种和农民工操作技能，每月通过农民工夜校对特殊工种和农民工进行技能培训，让每一个操作者行为规范化、标准化，按照"谁分管、谁负责"的原则，明确任务和目标，分清职责，严格遵循一级抓好一级的制度。坚持样板引路和技术交底制度，分部分项工程施工前，项目部技术负责人根据规范、标准和专项施工方案，对劳务人员进行技术交底，保证操作人员熟悉规范、标准和施工工艺，把握施工要点、掌握施工
浅析房地产企业成本精细化管理 随着房地产行业进入微利时代，粗放式的成本管理已经成为过去式，精细化成本管理的时代已经到来。而精细化管理不是靠“偷工减料”和“粗制滥造”，而是靠事前的成本规划、事中的动态管控以及事后的成本后评估；不是简单的招投标低价中标，而是包括土地增值税筹划、精装修成本策划在内的全价值链的成本管控。本文从房地产成本精细化管理的必要性、内容和对策等方面进行分析，探讨房地产企业的成本精细化管理。 标签房地产；开发项目；精细化成本管理 当前房地产形势严峻，在国家宏观调控政策下，将会使一些缺乏核心竞争力的房地产企业被淘汰出局，因此促进房地产企业成本精细化管理，已成为公司获得经济效益，赢得竞争的有效法宝之一。本文针对房地产项目的成本精细化管理，就此问题进行初步探索。 一、精细化成本管理的的涵义与作用 随着我国金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产项目开发成本增加，开发资金监管力度加大，房地产业的门槛在不断的抬高；同时消费者日益成熟，客户对产品和服务的要求逐渐提高，市场主导权已从开发商手中转移到消费者手中，导致竞争越来越激烈。这些变化使房地产企业从项目管理中要效益、求利润是必需的，这也说明精细化成本管理势在必行，是房地产企业面临的重要战略选择。 精细化成本管理是房地产企业形成核心竞争力的重要手段之一。随着房地产行业面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力等，充分反映了精细化成本管理的重要性。新的宏观环境下，项目成本精细化管理的水平将直接决定整个项目的最终收益率，项目成本精细化管理能力将成为房地产企业最终的核心竞争力之一。 二、精细化成本管理的的实施对策 注重成本规划，关注成本的合理分配，将成本管理重心前移，加强前期成本管理，严格招投标、工程预结算管理，做好后评估及成本数据分析。 （一）注重成本规划 针对各开发项目的特征，在项目的规划阶段进行目标成本管理，对项目的成本预先规划。具体来说，就是要从开发项目定位阶段起，也就是做方案之前，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究项目所需要的成本，或者是在特定的目标销售价格下，研究可以实现的性价比最高的项目。
中海、龙湖、万科地产的成本管理亮点 第一部分：中海地产中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联 络等工作。（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续
费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。（5）各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，把目标成本分解落实到相应部门。2、执行统一成本科目（1）总部发展管理部负责制定、颁布和管理《房地产开发项目成本科目》，对科目名称、核算内容、使用要求等作出统一规定，并根据实际需要进行不定期的调整与完善。（2）各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目，除非另有规定，不得自行增加或删改。3、实施全过程目标成本管理：（1）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。（2）对处
附件1 项目业主基本情况调查表 项目业主基本情况调查表表格编号0201 项目名称 项目地址 项目规模投资额度项目用途预计开工时间计划竣工时间 业主情况 单位名称法人代表办公地点公司规模所属行业上级单位项目主要负责人联系电话社会信誉合作方评价 业主资金情况 资金来源有无垫资要求 资金到位情况垫资数额支付条件有无预付款进度款支付方式 投标保证金额履约保证的方式及数额 建设方对承包商要求 与建设方接触情况描述 竞争对手与业主关系描述 工程设计情况 建设方倾向性 项目所在地政治、经济、社会环境分析 建设方供应物资情况调查 建设方指定分包的调查 调查人审核人批准人 时间时间时间
附件2 项目施工现场情况调查表 项目施工现场情况调查表 表格编号 0202 项目名称 项目地址 现场条件拆迁情况场地平整通水情况通电情况道路情况污水排放主要桥梁是否扰民地质条件周边社区周边环境政府机构施工材料当地劳务 现场情况及周 边环境简图 施工现场总体 评价 现场施工时可 能遭遇的疑难 问题 制表人审核人批准人时间时间时间
附件3 项目投标评审表 项目投标评审表 表格编号 0203 项目名称 项目基本情况 项目风险评估 评估内容 风险程度 可采取的措施低高 1 2 3 4 5 一、商务及合同风险评估 1 业主背景（如国有背景应低） 2 产权背景（如国有背景应低） 3 财经能力（如财政资金应低） 4 业主人员态度、文化及合作 5 如工程不能完成对企业的社会影响6 合同无定量或要承包商算量的风险7 合同蓝本采用风险 8 合同条文苛刻程度 9 履约保证金、质保金、延期罚款等10 指定分包商/材料商管理风险 11 工程变更后处理风险 12 可索赔风险，包括工期等 13 被指定分包商/材料商索赔风险 14 结算风险