物业管理合同即是诺成合同又是

篇一：简析物业服务合同

简析物业服务合同

随着物业管理这一新行业的恢复和发展，在房地产开发企业或业主委员会（业主）与物业管理企业之间产生了一种新型的民事法律关系，这种民事法律关系是建立在物业服务合同基础之上的。物业服务合同是物业管理企业进行物业管理活动的主要依据，是物业管理活动中服务者与被服务者、聘方与被聘方之间建立物业管理法律关系的一个重要文件。

一、物业服务合同的含义

所谓物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业管理企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。依照法律与物业服务合同而在房地产开发企业或业主委员会与物业管理企业之间形成的是物业管理法律关系。这种法律关系虽然含有“管理”一词，但绝非公法意义上的“管理”，它实质上应当是一种民事法律关系，这与以福利性和无偿性为特征、以行政辖区与产业系统为划分依据、以房管所为主导的传统的城镇房产管理关系有着明显的不同。

二、物业服务合同的特征

根据一般合同法原理与物业管理实践，物业服务合同具有以下特征：

（一）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同。双务性是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务；有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价；诺成性是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立；要式是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序。物业服务合同是要式合同主要体现在两个方面：其一，双方当事人意思表示一致并签订书面的物业服务合同。合同采用书面形式对稳定和证明双方当事人的权利义务关系、发生纠纷时的举证都具有重要作用；其二，物业服务合同签订后，双方当事人还须到房地产行政主管部门办理备案手续。

（二）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性。物业服务合同是以为特定业主及业主自治团体即业主委员会处理物业管理事务为目的而签订的合同。物业管理事务具有综合性，涉及到的事务不是某一项，而是多项，如小区的绿化、

篇二：物业管理合同是服务合同不是委托合同

物业管理合同是服务合同不是委托合同刘颜今年8月1日，深圳市布吉镇××花园热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。

在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。1998年10月该花园竣工，发展商成立了一家子公司进行物业管理，后该花园成立了业主委员会，双方于XX年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》，约定管理服务费多层住宅按元/m2收取，带电梯的小高层元/m2，商铺元/m2。按深圳市当时收费水平来讲是较低的。XX年2月28日管理处在花园内贴出通知，将管理服务费提高到多层住宅元/m2，小高层元/m2，商铺元/m2。一石激起千层浪，业主纷纷反对。4月13日召开业主大会，罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后，7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。事情并没有结束。7月18日，原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，请求继续履行XX年2月18日签订的《物业管理委托合同》，支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审，尚未裁决。双方争议的焦点就是：XX年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同，还是委托合同。该合同虽然名称上使用了“委托”二字，内容上也包含了“委托”成分，确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为，但从实质上看并不是委托合同。委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定，委托合同是委托人和受

托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征：1、委托合同的标的是处理事务的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时，合同即告成立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件，是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿，也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定。而物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。物业管理的本质是“服务”，物业管理企业提供“服务”这种产品，业主或非业主使用人享受和使用“服务”，这种“服务”的形式是多样的，既包括有形

的管理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象，从而使物业发挥最大的使用和收益的功能，达到物业保值和增值的目的，改善人民群众的生活和工作环境。物业管理产生与发展的理论基础是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式——建筑物区分所有权，又称“区分所有”，该制度自19世纪初至20世纪中叶，已为英美法系与大陆法系的各国民事立法所普遍确立，其渊源可谓久远。它是以现代科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式以及人们生活方式的转变为内在动力的。迄今，建筑物区分所有权制度在促使人类最大限度地利用有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、生产等问题上发挥了重大功用。因此，构建在这种建筑物区分所有权制度上的物业管理合同有着两大特征：第一是作为物业管理合同主体的特殊性。本文侧重从业主委员会一方分析。业主，作为房屋的所有权人，在一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，业主大会才有权选聘或解聘物业管理企业。业主委员会是业主大会的执行机构，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。现行法律只要求业主委员会在成立后向主管部门备案，它没有资金、

财产、组织机构、甚至办公场所（有的业主委员会有），无法取得法人或非法人社会团体资格，只能是“管理团体”，