关于二手房买卖合同中买方违约纠纷法律分析之-政策变化导致房价波动关于二手房买卖合同,买方违约纠纷法律分析之-政策变化导致房价波动
作者ﻫ蔡英杰
关键词：二手房买卖阴阳合同不可抗力政策变动差价违约金ﻫ就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说,咨询者多为卖方。原因很简单,卖方在签订合同之后,房价不断上涨，每天的上升幅度都很大,以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费,也不愿继续履行合同和办理过户手续。
然而，自今年4月下旬以来,向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金,也不愿继续支付房款履行合同。此外,二手房买卖合同中还经常会出现,买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”,阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。
那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任?如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效?阴阳合同是否影响违约责任的承担?鉴于上述种种问题,笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。
宏观背景介绍:
今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【20１0】4号),提出要加大差别化信贷政策的执行力度,具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策,合理引导住房消费,从而抑制投资投机性购房需求。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女）,贷款首付款比例不得低于4０%，贷款利率严格按照风险定价。
201０年4月17日,针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号）,要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定,而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外,文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
显然,国发【２010】10号文相对与年初的国办发【201０】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲,都上升了一个级别。
案例介绍:
２０10年3月2０日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》,将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例)。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以2９万的价格卖给乙方,乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金,并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》,该协议规定除支付2９万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约,另一方应当向对方支付相当于合同金额1０％的违约金。ﻫ在5月份的时候,乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动,导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过,做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险,因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。
律师分析：
一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”?ﻫ根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款,可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件:1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免;３、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。
根据《合同法》第9４条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时,当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第１17条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力,并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然,情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。
尽管,不可抗力和情势变更看起来很相似,不过笔者看来,二者之间还是存在些许差异的。
第一,不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整,应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化,而商业风险本身并非当事人完全不能预见,只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；
第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能,这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行,这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的,但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；
第三,不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除,