融资租赁标的物认定及融资租赁合同效力问题研究
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条 人民法院应当根据合同法第二百三十七条 的规定，结合标的物的性质、价值、租金
的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资
租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。
一、以房地产作为租赁物的合同性质认定
国内常见三种形式：直租、售后回租、间接租赁（即以房地产项目内的机电设备、管线
为租赁物，或者以生产型企业的生产设备为租赁物，开展售后回租业务，间接实现为房地产
项目融资的目的）。
1. 对租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，我们倾向于认定构成融资租赁
合同关系。理由是，此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定，体现出
融资与融物相结合的融资租赁特征，也符合通过融资租赁支持实体经济的产业政策。
《金融租赁公司管理办法》第四条 适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产
2. 以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出
租人的“融资租赁合同”，倾向于认定不构成融资租赁合同关系。理由：
（1）在建项目不具备法律上的所有权，故出租人并未实际取得房地产项目的所有权。
（2）开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，其租赁在建房地产项目并非为了
使用租赁物，而是贷款融资。
（3）在建房地产并不属于实质意义上的固定资产
3. 未过户的房地产不构成融资租赁合同关系。理由：与出租人对租赁物享有所有权的
法律关系不符。
4. 租赁物不会仅因其附着于或嵌入不动产而不再是租赁物。添附、建设在不动产上的
设备作为租赁物的融资租赁合同，仍然属于融资租赁合同。注意物权担保功能。
二、道路作为融资租赁标的物
案例
杜西租赁公司与K市政府国有资产投资公司（下称K公司）订立《融资租赁合同》，该
合同约定，杜西租赁公司为出租人，K公司为承租人，租赁物为K公司现有的固定资产K
市政府S区市府大道，杜西租赁公司根据K公司的要求，向K公司购买市府大道，以租赁
给K公司，供K公司使用。K公司向杜西租赁公司直接支付合同约定的租金、履行相关义
务。租赁物市府大道的租赁成本为1亿元，租金包括购买租赁物的租赁成本与基于租赁成本
和租赁利率所计算的利息（租赁利息）之和。K公司每3个月向杜西租赁公司支付一次租
金，共分20期支付。K公司支付预付租金1000万元（即租赁成本的10%），手续费200万
一，都由杜西租赁公司从支付给K公司的租赁物货款中予以扣除。
后因K公司未按期给付租金，杜西租赁公司将K公司诉至法院，诉请K公司支付全部
未付租金。
三种意见：第一种意见：《融资租赁合同》合法有效，符合《合同法》有关融资租赁合
同的规定。第二种意见：不属于融资租赁合同，市府大道的所有权属于国家，承租人无权转
让市府大道的所有权，出租人也不能取得市府大道的所有权，且市府大道实际并非由K公
司使用，而是由社会公众使用。第三种意见：涉案合同虽然名为融资租赁合同，但结合租赁
物的性质、价值、租金的构成以及当事人之间的权利义务关系来看，属于名为融资租赁，实
为借贷。
简评：
1. 标的物到底是市府大道占用的土地的所有权，还是附着于占地之上的砂石混合物的所有
权，抑或是包括二者在内？如果是土地所有权，显然属于国有，不能交易；如果是砂石混合
物，显然不值1亿元的价款。砂石、柏油构成的路的实体，价值显然是极低的（砂石每吨在
20元到70元），此类“融资租赁合同”按照融资需要约定的购买价款为千万至亿元。故从司
法审判的角度来看，就租赁物的价值判断，也不应当认定融资租赁合同关系。
如果包括二者在内，公路所有权显然也不应当归属于杜西租赁公司所有。
2. 租赁物能否为杜西租赁公司承担担保功能？K公司违约时，杜西租赁公司能收回租赁物
吗？因此本案中的融资租赁只有融资没有融物。涉案合同只有资金的给付和偿还义务，实为
借款合同关系。
三、以软件作为租赁物的合同性质认定
1. 在软件使用许可的三方结构中，软件价值不能起到担保使用费得到清偿的功能。因此软
件三方许可协议不管是以使用权实施许可为目的，还是最终以转让软件的著作权为目的，均
不构成融资租赁合同关系。
2. 对附着在设备上，无法与设备分离的软件的融资租赁看，因租赁的标的不仅包括计算机
软件本身，也包括附着的设备，应当认定构成融资租赁合同关系。
3. 如果以设备租赁的名义行软件租赁之实，其判定标准：该软件是否为支持设备运行所必
需。《外商投资租赁业管理办法》第6条规定将设备及交通工具附带的不超过租赁财产价值
的二分之一软件、技术等无形资产也例举为租赁财产，事实上也排除了单独以软件、技术等
无形资产作为租赁物的情形。
总之，以收费权、商标权、专利权及单纯的软件作为租赁标的物的，均不应认定构成融资租
赁合同关系。
四、其它实践中相反的案例
案例1：
云南昆石高速公路售后回租
2009年5月22日，云南省公路开发投资有限责任公司与深圳国银金融租赁有限公司、国家
开发银行云南省分行三方，历时近半年多的云南昆明至石林高速公路融资租赁从意向到合同
谈判整个工作顺利完成，并在昆明举行了合同签字仪式。
昆石高速公路融资采用的是固定资产售后回租模式，云南省公路开发投资有限责任公司将昆
石高速公路37.48亿元的固定资产解出质押后，转让给国银金融租赁公司，再由公司在5年
内以同期银行利率加上租赁费逐年等额回购。这种融资模式既不改变公司对昆石公路的管理
和经营权，又能及时为公司筹集到大额建设资金，为在建(新建)公路项目提供有效的资金保
障。
云南省副省长刘平表示，昆明至石林高速公路固定资产开展融资租赁售后租回实现融资
37.48亿元，是目前国内最大的一笔固定资产融资业务，是融资租赁行业的首次创新，也是
云南省近年来交通基础设施第一笔获得除银行贷款以外的融资。这不仅为云南省公路开发投
资公司加快发展提供了及时的资金供给，增强了企业的实力和影响力。同时，也为交通基础
设施建设拓宽融资渠道，优化资本结构、降低资金成本和提高资本运作能力，起到了良好的
示范作用，必将对省公路开发投资公司的发展、对云南省交通基础设施的融资工作产生积极
的促进作用。
案例：
渤海租赁回租在建船坞码头
微软有偿让度软件使用权
五、总结：融资租赁合同效力认定的方式
融资租赁的形式可以有多种多样，融资租赁标的物也可以多样化，实际操作中也有许多案例
证实高速公路、房地产等可以作为融资租赁标的物。但最终判定融资租赁合同效力的是法院
的判决，如果被判定无效，出租人不但无法保障收益，甚至有资金亏损的风险。因此，标的
物是否合法，合同是否有效应当严格依照司法解释和法院判例。
参考法条：
合同法237条：第二百三十七条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选
择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。