签订房地产销售代理合同的注意事项
房地产销售代理在我国是一个较新的行业，很多开发商也只是开始初步的尝试。目前，对开发商来说，除了开发以外，如何与代理商签订委托代理合同，规范双方的权利义务，成了他们最为关心的问题之一。签订销售代理合同要重点注意哪些方面呢？简单地谈谈我的看法。
一、代理方式的选择
房地产销售代理方式按委托人对代理人授权的大小，可分为一般代理、独家代理和包销。一般代理，是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。独家代理，是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。
由此可见，在签订销售代理合同时，确定一般代理、还是独家代理、或是包销，对开发商来说是至关重要的。不同的代理方式，开发商承担的风险责任也不同，开发商应根据自身的情况，并结合代理商的资信情况，选择相应的代理方式。这里，需要提醒广大开发商，在拟订合同的时候，一定不要嫌麻烦，千万要将选定的代理方式以书面
的形式表述清楚。如选择包销，则要以合同的形式明确约定房地产包销商对包销范围内的房屋自定销售价格，允许其赚取高于开发商给予的销售基价之上的那部分溢价，并对其不能在包销期限内售出的房屋承担购买责任。
二、代理的期限及代销的任务
代理商的代理不可能是无期限地售完为止，因此，开发商与代理商签订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间，同时，还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少，即明确具体的代销任务，销售任务可以以平方米计算，也可以以套或幢计算，不管采用哪种计量方式，都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房产。
三、奖惩条款的设定
为了有力地促进销售代理工作，开发商在代理合同里设有奖励条款，即如果代理商提前售完所代销的物业，应该给予一定的奖励。如根据提前的时间，设立不同的奖励标准。同样，为了让代理商明确自已的责任，使代理商感到有压力，开发商应在合同里增加惩罚条款，在合同约定的时间里，如果代理商没有售完约定的物业，开发商有权按比例减少代理商的佣金，用这样的机制，可以有效地调动代理商的积极性和主观能动性，使他们的经济效益和销售成绩挂起钩来。奖惩条款要结合上述代销的任务来设定，这样才能使代理商更加明确自已的责任，这样才是开发商保护自身利益的有效手段。
四、关于售房宣传广告的约定
一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是
由代理商负责的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。但如果代理商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，开发商也是应承担责任的。原因有二：其一，代理商是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对代理商的售楼广告的内容进行审查和监督，这是义不容辞的法律义务和社会责任。根据人民法院的审判实践，代理商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。由此可见，开发商委托了房地产销售代理后，并不意味着一劳永逸了，开发商还应密切关注售房宣传广告的对外发布情况，及时发现并纠正代理商的不当行为。同时，对于售房宣传广告方案的最终确定权应在合同中明确约定归属于开发商，而且对于开发商确认的方式及代理商违约发布广告应承担的责任等内容也应具体、明确地体现在合同当中。
张延岭房地产销售代理合同的制作要点
目前房地产市场，开发商大多采取开发与销售分立的模式，即将自己投资建设的项目委托专业代理单位进行销售。为了保证项目销售进度和销售利益的最大化，制作一份详细严谨的销售代理合同，对于开发商而言，尤显重要。笔者结合实务经验，从开发商的角度，谈一下制作房地产销售代理合同（不含包销合同）应注意的几个问题。
一、销售代理范围、方式、期限、价格的确定
销售代理的首要问题，当然是明确销售代理的范围。是代理销售项目的全部抑或部分楼座，车库、网点是否包含在内，其中是否存在特殊扣除单元户室等等，均有必要明确约定，为此，双方可以另行制作具体代理销售明细表作为代理合同的附件。
关于销售代理方式，主要是指采取独家销售代理还是一般销售代理。但无论采取何种代理方式，尤其在独家销售代理中，开发商可否自己销售，对于开发商自己销售的部分，是否计入代理商的销售进度考核，是否计提代理佣金，计提佣金比例是否有所不同等等，开发商有必要根据具体情况谨慎确定。
关于销售代理期限，双方应约定清楚，不宜采用含糊概念。明确的代理期限，可便于控制销售进度、界定销售责任以及期间届满后及时更换新的代理商。诸如“代理期限至全部销售完毕”等约定，将可能使开发商在出现代理销售不畅时处于尴尬被动的境地。
关于销售代理价格的确定，作为开发商，一般采取两种方式，一种是向代理商提供一份各套房屋销售价格表，要求代理商严格遵守，不得上下浮动；一种是向代理商提供各套房屋销售基价表，代理商可在此基础上溢价浮动，从而分享一定比例的销售溢价。两种方式，各
有利弊，第一种方式防止了代理商可能片面追求溢价而影响了整体销售，但无法实现销售利益最大化，第二种方式则可能使开发商销售利益最大化，但有可能影响销售进度等。笔者认为，若开发商熟谙房地产市场价格并科学定价，建议选择第一种方式。必须指出，无论采取上述何种方式，开发商必须在代理合同中明确约定保留销售价格的调整权(第一种方式中的对外销售价格和第二种方式中的销售基价)，即开发商应可根据市场变化自主决定提高或降低对外销售价格或销售基价，代理商必须遵照执行，并相应调整溢价。
二、关于销售代理佣金的比例和支付
代理佣金是销售代理合同的核心条款，制定科学合理的佣金计提比例和支付方式，对于维护合同双方利益以及保证代理合同的顺利实施，至关重要。目前实务中，一般约定按照代理签订房屋销售合同金额的一定比例计提代理佣金；如采取溢价销售代理方式，则除按照代理签订房屋销售合同金额计提约定比例的佣金之外，代理商还可以分享一定比例的房屋销售溢价，不过，有必要提醒开发商的是，此时宜于代理合同中明确约定“销售溢价部分不再按约定比例计提代理佣金”，以免重复计付。此外，双方还可以对房屋面积误差款是否引起代理佣金退补问题做出有关约定。
如上所述，一般约定将代理商代理签订房屋销售合同作为计提该笔佣金的判断依据。对于仅代理签订认购书尚未签订房屋销售合同