销售广告视为合同条款的条件及相关案例销售广告视为合同要约的条件是什么？实践中人民法院将商品房广告和宣传资料认定为合同内容的情形是什么？
（一）条件：1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定2、并对商品房买卖合同的订立有重大影响；3、对房屋价格的确定有重大影响的
但到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的内容，将由法官自由量裁。
（二）下列哪些广告内容可以视为合同内容？a、承诺附送车库一个；b、声明房门是“三防实木子母门”；c、声明“温泉入户”；d、声明小区内建有2000 平方米喷泉休闲广场、绿化率在40％以上；e、声明小区外商场、超市、医院、学校、幼儿园等配套机构齐全；（不能,因为不属于商品房开发规划范围内）f、声称是最理想的居所、升值潜力不可限量。（不能,其一不具体明确；其二属于商业吹嘘，购房人应当对此有识别能力）
（三）如果开发商继续履行和采取补救措施不能，实际损失又无法确定的情况下，购房人应如何确定诉讼请求的具体数额？（可以按照购房款的10％至20％确定诉讼请求）
（四）对于上述广告，开发商有欺诈故意的，可要求撤销合同，依消费者权益保护法要求双倍赔偿；不选择撤销合同的，也可要求承担违约责任。
故要想开发商对购房者的广告承诺有保证，最保险的办法还是1、写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。除此以外，购房者要；2、特别注意辨别商品房销售广告和宣传资料的内容是否符合法律规定，如有些开发商违法承诺“买顶层送花园”，“售后包租”等内容，因楼顶部位是所有业
主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，而售后包租在法律、规章中也是明令禁止的，所以，该宣传广告内容违法，这些内容即使写入合同，最终也会
因为无效而得不到法律保护；3、注意保留销售广告和宣传资料，开发商一旦不能兑现广告中符合要约的相关内容，购房者就可以此作为证据维护自己的合法权益；4、尽量细化合同条款，如开发商承诺的“进口卫浴用具”、“纯德国进口厨具” 等，需要在合同中写明卫浴用具的产地、型号、品牌等，约定得越细，购房者越容易得到法律的保护。
“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等
说明和允诺的主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”，等等。（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24 小时热水，温泉人户，网络宽带人户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000 平方米人工湖景”，“2000 平方米喷泉休闲广场”，“10000 平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商
业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享CBD 的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供‘始于零岁，伴随一生’的社区教育新模式”，等等。（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售
后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外
地购房者办理本地城市的户口指标，等等。
法条（最高院司法解释）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出
卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，
并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
案例一：擅自变更小区规划,开发商应承担违约责任
案情简介：2003 年，某开发商开始销售一住宅小区。该小区分为两期进行销售。在销售第一期时，开发商在宣传广告，包括楼书、沙盘、样板房等形式对一期项目进行了大量的宣传。宣传资料称：整个小区经规划批准容积率不超过 3.5，绿化率不低于35%，楼间的间距不低于50 米，建筑结构为板式结构、房屋朝向、空间尺寸等等。众多的购房者在看了开发商的宣传资料以及参观了在建工程后，就选择购买了该小区的住宅。开发商和购房者签订了《商品房预售合同》。购房者也按照合同要求交付了房款，并办理了合同登记备案手续。在交房之际，业主们发现，该小区里突然冒出了两栋原来沙盘上没有的楼房，这两栋楼房正在修建，新修建的两栋楼房均在20 层以上，每层五套，两层楼新增住户超过两百户。业主向有关规划部门进行了解，是二期新增加的住宅。由于二期变更了规划设计，使整个小区的规划条件都发生了变更。原承诺的楼间间距不低于50 米，建成以后的各楼之间的间距最长也不超过30 米。由于新增了两栋住宅，容积率提高了，而绿化率也就相应的降低了，使小区居住质量被降低了。业主对开发商的擅自变更规
划的行为非常不满，在与开发商协商未果的情况下，向法院提起诉讼，要求开发商恢复一期宣传时所承诺的各种条件，如果不能，应承担违约责任。
在开发商变更规划的事实上，双方没有争议。本案争议的焦点是，开发商是否因擅自改变了小区的规划而应对业主承担违约责任？经有关部门批准同意变更规划条件，是否能成为开发商免责的条件？
开发商认为，其宣传资料中所提供的资料是仅供参考的，并没有在合同中明确约定。在宣传资料，包括报纸广告、沙盘、楼书上都注明了一点：“本宣传资料上有关内容仅供参考，具体内容以双方合同约定为准”。开发商是否可以变更规划
条件，是开发商自己的经营行为，不需要经过购房者的同意，既然在合同中没有约定，宣传资料上的各种标准，就不能构成合同条款，变更后也不必向购房者承担违约责任。同时，开发商在一期销售时所提供的数据，仅是一种方案，在进行
二期规划设计时，发现一期的设计有不科学的地方，在征得规划部门的批准以后，对一期和二期的方案进行了调整。一期规划的调整，是通过了有关部门批准的，不属于违约，不应承担违约责任。
业主方认为：业主购买该小区，在该小区尚未建成的情况下，对小区基本情况的了解就只能通过开发商的宣传资料。购房者正是基于对宣传资料认识，来判断该小区和其他小区的优缺点，从而判断该小区是否是自己真正需要的。开发商在宣传资料中明确说明了该小区的几个重要指标，这些指标，直接影响了业主是否购买该小区的住房，也影响了业主对住房价格的认可性。临近交房时，业主们才发现开发商变更了规划条件，人为地降低了小区居住的舒适性。在退房已经没有实际意义的情况下，只能要求开发商承担违约责任。
针对开发商所提出的免责理由，业主方认为：