第四章-几类主要的有名合同(四)

第九节几类主要的有名合同

（四）房屋租赁合同

房屋租赁合同，是指以不动产房屋为租赁标的物的租赁合同。作为一种特殊租赁合同，除了要遵守一般租赁合同的规定以外，还要注意以下问题：

1.房屋租赁的无效与处理

（1）房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【提示】房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

2.房屋租赁中承租人的优先权

（1）买卖不破租赁：

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。（2）承租人的优先购买权：

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，这是房屋租赁合同中特别为承租人设计的优先购买权。

【提示】只有房屋租赁规定了优先购买权，其他标的物租赁并不适用优先购买权。

在理解承租人的优先购买权时，应注意以下几点：

①出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

②出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

③承租人不享有优先权的情形

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

A.房屋共有人行使优先购买权的；

B.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

C.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

D.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【考题-多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。根据合同法律制度的

规定，下列表述中，正确的有（）。（2011年）

A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权

B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效

C.如果甲放弃优先购买权，当丙购得该住房成为新所有权人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房

D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权

网校答案：AD

网校解析：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效;租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力；出租人将房屋出卖给近亲属，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。

3.房屋租赁中同住人的权利

（1）承租人在租期死亡的，与其生前共同居住的人可以照原租赁合同租赁该房屋。（2）承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租期死亡、被宣告失踪或被宣告死亡，其共同经营人或其他合伙人可以继续租赁该房屋。

考点5：融资租赁合同（3级）

（一）融资租赁合同概述

1.一般情形：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

2.当事人：典型的融资租赁关系涉及三方当事人，即出租人、承租人和出卖人，内容涉及租赁和买卖两个方面。其中的承租人和出卖人可以是同一主体。

3.要式行为：融资租赁合同应当采用书面形式。

4.合同：两个合同：融资租赁合同、买卖合同。

5.售后回租：承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

6.融资租赁合同虽具有租赁的性质，但其目的是融资。根据融资租赁的这个特点，在融资租赁合同标的物的行政许可、风险承担等问题上采取如下处理规则：

（1）如果承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可，出租人未取得行政许可的，不得以此为理由认定融资租赁合同无效。（承租人的资产）

（2）承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。

7.租赁物的所有权

（1）出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。

（2）第三人善意取得

承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据《物权法》善意取得规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持。除非出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物。

但有下列情形之一的除外：

①出租人已在租赁物的显著位置作出标识的；