物业管理合同的性质

本文是由物业管理合同频道为大家提供的《物业管理合同的性质》，希望对大家有所帮助。

性质分析

法律不是凭空创设契约的类型，而是就已存在的生活事实，斟酌当事人的利益状态及各种冲突的可能性，加以规范。通常，民法系以给付义务为出发点，而设各种契约类型的。然而社会生活纷繁芜杂，千头万绪，交易活动亦频繁多变，法律终有照顾不周之处，此时当事人不得不在法定契约类型之外，另创新类型的契约，以满足不同的需要。按学者王泽鉴的分析，非典型合同主要由三种途径发展而来：有就特殊情况而特殊约定者;有因长期间之惯行，俨然具有习惯法效力者。有因应现代化交易需要，以定型化契约条款而创设的。关于无名合同的主要问题，并不仅在与于其与有名合同的区分，如何在法律相关规定未尽详备时，提供可兹应用的规范才是问题的关键。

具体到物业管理合同所设定的主要给付义务，从物业管理者角度言，一般有以下两个方面：

1、物的管理，系指对建筑物、基地及附属设施之保

存、改良、利用乃至处分等所为之物理的管理，原则上

以建筑物的共有部分为限。

2、人的管理，系指对区分所有人群群居生活关系所为之社区管理，其对象不外以居住于建筑物上的人为限，凡出入区分建筑物的人的行为，均应纳入，内容一般为

对建筑物不当毁损的管理、对建筑物不当使用的管理及

对生活妨害秩序的管理。

基于不同的具体情况，物业管理又可以分为部分管

理和全部管理，单就其各自来看，在物业管理合同的签

定上似乎只是整体与部分的关系，应不存在特殊之处，

然而，颇值疑问的一点是，为复合性的部分管理或整体

管理签定的物业管理合同是否是为非典型合同中的混合

契约?

从物业管理关系的主要给付义务来看，物业管理团

体提供的服务既有对物业共有部分的狭义上的管理，又

有对共有物业设施的维修、保养，既有有关机械设施的

购买、更换，又有对居住环境的安全维护，其涉及到若

干有名合同和无名合同的内容，主要有雇佣合同、保管

合同、租赁合同、承揽合同、委托合同等等。

就此而言，物业管理合同的性质应该既不是现行法

中所规定的任一类型的有名合同，也不是一般所谓的无

名合同，而是一种类型结合合同，属混合契约之一种，即一方当事人所负的所个给付义务属于不同契约类型，彼此间居于同值的地位，而他方当事人仅付单一的对待给付(有偿契约中)。