预约合同的法律效力
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【题目】我国预约合同制度优化探究
【引言第一章】预约合同概述
【第二章】预约合同的性质与特征
【第三章】预约合同的法律效力
【第四章】预约合同的违约责任
【结语/参考文献】预约合同立法完善研究结语与参考文献
3 预约合同的法律效力
3.1 预约合同的效力基础
3.1.1 契约自由原则
契约自由原则风行于自由资本主义时代，并在后来的立法活动中，为各国合同法所确认。海因﹒克茨指出，“公民的这种自由必须为国家所尊重……公民有权决定是否订立合同，并可以自由决定所订立的合同的条款。”
①合同自由原则在我国的体现是《合同法》第4 条的规定
②。正是由于法律尊重并保护合同自由原则，当事人的合意也因此具有了法律效力，缔约双方必须受其共同约定的条款的约束。此外，除非法律有强制性规定的，当事人在合同内容方面也有极大的自主权，可以自由约定合同的类型及合同的具体条款。预约也正是当事人合意
的体现。
③预约合同是无名合同，是当事人自由选择订立的一种合同形式，当事人也受自己选择的约束，预约合同的约束力是契约自由原则的延伸。有学者认为，预约合同的约束力非但没有损害契约自由原则，实际上，它是把契约自由原则发挥到了极致，它是当事人对谈判风险进行自由分配，对其意志进行自由安排的选择，它是充分体现当事人自由意志的合同形式。
因此，预约合同成立后，当事人应当遵守预约合同的约定，善意履行。
3.1.2 诚实信用原则
诚实信用原则是也民法的基本原则之一，是帝王条款，它来源于罗马法中的善意（bona fides）（善良诚实之意），⑤并在市场经济发展的过程中逐步得到认可与扩展，为各国民法所规定。诚实信用原则在我国立法中体现于《合同法》第6 条的规定⑥。
该原则要求当事人在民事活动中不得滥用自已的权利，不得损害国家、集体和他人的利益。诚实信用原则原则是市场经济活动的一项基本道德准则，是具有道德内涵的法律规范。诚实信用原则在平衡利益、调和矛盾、化解冲突方面具有重要作用和意义。
如前所述，当事人之所以订立预约合同，往往是因为尚有部分条款无法达成一致，还需进一步协商和谈判，此时订立本约合同，条件尚不成熟。现代商业行为的日益复杂，市场形势的短时间内可能出现较大变化，因而市场交易主体为成功缔结合同也进行了更多的投
入，缔约成本也日渐加大。因此，在一方不遵守诚信原则的情况下，可能会给对方造成较大损失。这种损失，不仅包括缔约费用和准备履约所支出的费用，还包括间接损失。诚实信用原则包括权利和义务两方面，不仅要求双方当事人遵守预约合同中的约定，还要求当事人积极履行其负有的合同义务。此外，在预约双方当事人对预约合同中的某些条款约定不清或者没有约定时，诚实信用原则可以起到解释合同并填补合同漏洞的作用。①在一方当事人违约时，守约方可以依诚实信用原则请求违约方赔偿损失，以此既能达到巩固交易的目的，又能通过救济手段实现当事人之间的公平。
3.1.3 允诺禁反言原则
所谓允诺禁反言原则（Promissory）是指允诺人所作的赠与的允诺或无偿的允诺具有约束力，允诺人不履行允诺的，须加以强制执行的原则。
②允诺禁反言原则对应契约自由原则，是基于对价原则（Consideration）的不足而产生的，以公正价值和诚信原则为支撑。允诺禁反言原则在美国法中体现于美国《第二次合同法重述》第90条的规定。
③从第90 条的表述可以看出，允诺禁反言原则对应契约自由原则，是以公正价值和诚信原则为支撑的，它立足于当事人之间产生的信赖，并使得信赖成为对价之外的保证契约履行和当事人的损害得到赔偿的充足原因。
④其深远意义在于：本约合同成立后，预约当事人对方当事
人将来会订立本约合同产生了合理的信赖，并对此进行了相应的准备时，如果其产生了合理的损失，该方就有请求对方赔偿一定的损失的权利。
众所周知，在市场经济中，机会稍纵即逝，因此当事人获得交易机会就意味着获得财富。但本约的缔结常常需要很多条件，有些可能要求具备一定的形式或交付一定的物，短期内订立本约一时难以达到。在瞬息万变的市场中，双方当事人会先行订立预约合同以固定交易机会，随后在缔约条件符合时，继续进行磋商以最终订立本约合同。允诺禁反言原则追求实质意义上的公平与正义，着重保护当事人的信赖，使得当事人在缔约过程中即使没有对价产生，法律也会保护当事人的信赖。
3.2 预约合同效力的主要观点
预约合同的法律效力是预约合同制度的关键，是预约合同制度的核心问题，也是学术界者争论最多的问题，迄今无法形成统一的认识。包括四种学说：必须磋商说、应当缔约说、区分说、视为本约说。
3.2.1 必须磋商说
“必须磋商说”主张，预约当事人订立预约合同后，双方当事人都将承担继续谈判与磋商的义务，但只要双方当事人对预订立的本约合同进行了诚信谈判，履行了磋商义务，也就完成了自己的合同义务。支持此说的学者认为，法律不能强制双方当事人达成一致意思，否则就违反了意思自治原则，是最大的意思不自治。在
双方当事人通过善意的谈判，仍然不能对相关合同内容达成共识，则预约双方都没有过错，预约目的已不能实现，此时，预约双方都有合同解除权。因为预约的效力不在于强制双方缔约，而是强制双方磋商。
3.2.2 应当缔约说
该说认为，预约合同成立后，谈判双方在预约合同缔结后，应当在一定期限内订立本约合同，一方不履行订立本约义务的，守约方可以请求履行，法院可以要求双方订立本约合同，违约方不作出订立本约的意思表示的，自法院判决确定之日就视为当事人已经作出了订立本约的意思表示。王泽鉴先生主张，对预约合同而言，使当事人仅仅负有磋商的义务是还不够，预约合同下，当事人应当负有比诚信磋商更大的义务。
当事人在不违反公序良俗和法律强制性规定的就应当订立本约，不然先前订立预约合同就没有太大的意义。
3.2.3 区分说
应当说，前两种学说都有一定的利弊，于是一些学者在分析了“必须磋商说”和“应当缔约说”的不足和优势之后提出了区分说。区分说认为，前两种学说没有有效平衡双方当事人之间的权利义务关系，均对某一方当事人的利益过于偏向。在“必须磋商说”下，一方只需依约进行了磋商，就履行了自己的合同义务，对当事人的约束力太小，也容易是预约流于形式。而在“应当缔约说”下，如果预约双方并未就本约的主要条款达成一致的，此时如果强制当事人缔结本约则违反了契约自由原
则，不能体现当事人的真实意思，不符合意思自治原则。因此，支持该学说的学者认为，预约的效力究竟如何应当根据预约的内容来确定。在认真分析了预约合同内容的完备情况，探求了缔约双方的真实意思之后才能做出不同的决定。如果在预约合同中，双方当事人并没有对本约合同的主要条款进行约定，本约合同的主要内容尚未明确的，则说明当事人并不愿意受双方所订预约的约束，且此时双方在订约等各方面的指出都比较小，双方当事人相互之间产生的信赖也比较小，此时不应采用“应当缔约说”.③当本约合同必要条款完备时，则说明双方对本约合同的主要内容达成了共识，双方信赖程度比较高，此时采用“应当缔约说”可以有效保护当事人的利益，促进交易机会转化顺利为合同。
3.2.4 视为本约说
“视为本约说”认为如果一个预约合同实际上具备了本约合同的主要内容，即使再订立本约合同，这些合同内容也无需再行商定，则此时本约合同已经无需再行订立，应当将该预约直接视为本约。即判断该协议是预约还是本约，不仅要看书面文件的名称，更要看预约合同的主要条款，其条款详尽的，应认定为本约。我国台湾地区“最高法院”即有判例认同此观点，该判例认为如果日后依据已经订立的预约就可以履行而不需要再行订立本约的，即使该协议名为预约，也仍然不应当作预约对待。
3.3 预约效力主要观点评析
1.“必须磋商说”与预约合同制度的立法目的不
符
首先，磋商只是本约缔结过程中的重要手段和必经阶段，谈判双方将预约作为保证顺利缔结本约的一种方式和手段，根本目的是顺利缔结本约。如果预约的目的仅仅是为了使得当事人继续磋商，则意义不大。因此，预约的根本作用是预约合同的缔结可以增加预约当事人相互的信赖。为成功缔结本约提供一个保障，预约制度是一种自发式的风险分担措施。②更重要的是，磋商本身就具有不确定性，即使双方当事人进行了善意、持续的磋商，可能仍然无法缔结本约，“必须磋商说”使得预约制度的法律价值过小，没有设立的必要；其次，促进交易、分散风险是预约合同制度的重要价值。在变化频繁的市场交易活动中，交易机会代表了收益，为全部市场主体所重视。
而在很多情况下，直接进入本约并不现实，因此订立预约，明确违约责任，促进本约的缔结。“必须磋商说”的效力难以做到切实固定交易机会的作用，使得预约合同与订约意向书难以区分；再次，“必须磋商说”使得不诚信的合同当事人有机可趁，对缔约当事人的约束过小，不利于保护守约方的利益。在该学说下，完成磋商即合同义务是轻而易举的，在订立本约合同无利可图，或者与第三方订立合同可以或得更大利益的情况下，缔约当事人完全可以以磋商的形式达到其解除合同，逃脱违约责任的目的。更有甚者，预约合同约束力的不足可能会使得某些当事人已订立预约合同的形式来缩小行业竞争者的选择范围，拖延其时机的情况。因此，坚
持“必须磋商说”不利于诚实信用原则的遵守，带来了交易中的不确定，也不契合预约合同制度的立法目的，不应采用。
2.“区分说”实务操作性不强
“市场论”是支持“区分说”的学者的一个重要的理论依据。“市场论”认为，“必须磋商说”保护的是买方的利益，在买方市场的情况下，“必须磋商说”更符合买方的利益，和“应当缔约说”对于保护卖方的利益更为有利。这二者各有利弊，都不能很好地解决双方的利益平衡问题。而“区分说”在平衡当事人双方利益方面有很大优势。
笔者认为，这种观点值得商榷，首先市场需求情况是不断变化的，没有充分证据证明大多数商品是买方市场还是卖方市场；其次，在市场经济社会中，法律的作用在于，创造一个公正的市场竞争环境，保护合法竞争，维护市场规则。至于在市场活动中，何方处于优势地位，由市场根据市场规则和资源现状分配。法律不应过分干预市场分配，因此经济分析方法无法为预约合同的效力提供依据。
①对于“区分说”的学者所说的如果预约合同中没有包含本约的大部分内容或者细节，则意味着当事人还没有准备在将来一定期限内订立本约，适用“必须磋商说”可以给双方当事人充足的时间进行考虑，并在以后对相关条款继续进行谈判和磋商，这符合缔约双方的意愿。预约中如果已经约定了本约合同的大部分内容，那么本约合同可以在已达成的协议的基础上订立，对于一
些剩余的内容，则可以通过合同解释、填补的途径，保证本约合同的缔结。在这种情况下是预约合同具有相当大的约束力，维护市场交易秩序具有重要意义。
②笔者认为，预约合同具有一定的确定性，该确定性足以使预约合同成立，并为谈判双方开展后续谈判提供一定的参考，如果协议的内容过于模糊，也就不是法律意义上的或司法解释中所称的预约了。因此，支持“区分说”的学者所言的如果预约没有包含本约的的主要条款则说明缔约双方不打算受预约合同约束的说法不能成立。更为重要的是，依据预约合同包含本约合同内容的多少来确定预约合同所具有的效力，容易造成司法实践的混乱。前文已经论述，合同的主要条款或必备条款不同立法有不同的规定，法律法规和司法解释不可能对此一一举例加以阐明。不同类型不同性质的合同对主要条款的要求会有很大差别。
因此，“区分说”在理论上或许有一定的合理性，但在司法实践中对该学说的把握只能靠法官的个人素质，不符合我国的司法现状，可适用性较差。
3.“视为本约说”缺乏适用的当然性
预约合同制度之所以具有独立的价值，除了预约合同本身所具有的固定交易机会、促进交易完成的价值之外，还在于当事人订立预约合同时，可能是暂时还不想受到本约的约束，是当事人自行分担交易风险的自由，而法律应当尊重与保护这种自由。
因此，预约合同中所包含的本约合同的条款的详尽程度只能
代表双方对将来本约内容的契合程度，不能代表缔约双方缔约当时的真实意思，决不能因预约具有本约的大部分条款就直接将预约认定为本约。在进行判断时，首要也是最重要的，还是要尊重缔约双方的真实意思表示。若把所有写有完备本约条款的预约都视为本约，则会陷入一个怪圈：一方面，法律要求预约必须具备一定的确定性，否则难以与订约意向书进行区分；另一方面，如果将具备本约主要条款的预约直接当做本约，则预约合同的订立就毫无意义了。产生的结果是，既承认了预约合同的独立性，又剥夺了预约合同的适用空间，使得预约在订约意向书和本约的夹缝中艰难成长。因此，极为重要的是应当明确当事人的真实意思，如果当事人的意思是将来订立本约合同，那么即使本约合同的大部分内容在预约合同中已有约定，不能违反当事人的意愿将预约合同解释为本约合同。此外，如果缔约双方在预约合同订立后按照预约所包含的本约的主要条款来履行的，此时符合《合同法》第36 条关于合同转化的规定，应视为预约转化为了本约。这样，才能给预约合同制度的适用留下足够的空间。
4.“应当缔约说”更具有合理性与正当性
“应当缔约说”的反对理由主要有：（1）“应当缔约说”的实施效果依赖于预约合同内容的充实与详尽度，如果预约合同条款模糊，则能够最终订立本约合同的概率就大大降低。只有具有详尽条款的预约，才能保证顺利缔结本约；（2）作为本约缔结过程中的一个阶段，在预约合同成立以后，往往还要间隔相当长的一段时间，才能达到本约的缔结，如果在此期间，双方约定的某些条
件发生了变化，则缔约双方将很难达成一致，此时若强制要求当事人按照预约合同的规定缔结本约，会造成双方利益的不平衡。笔者认为，上述两个理由无法为否定“应当缔约说”提供充足的依据。风险自担是民法的意旨，诚然，预约合同的内容愈简略，愈笼统，本约无法愈可能无法成功缔结，但无法成功缔结本约的风险是谈判双方在订立如此简单的合同之时就能够想到的，该风险应当由当事人自行承担。此外，在缔结本约合同前，如果真出现了某些当事人无法预料到的重大变化，继续履行可能会导致当事人权利义务明显不平等的，还有情事变更制度来平衡当事人的利益，并不会出现当事人权利义务严重失衡的情况。
还有学者提出，诚信磋商不仅是“必须磋商说”中谈判双方应当承担的责任，也是“应当缔约说”下当事人必须履行的义务，并不存在简单的磋商就使合同义务得以履行的情形。因此该学者认为，“必须磋商说”和“应当缔约说”二者并不存在根本区别，二者的不同之处在于前者侧重描述过程，后者侧重描述结果。
①笔者认为，这种说法值得商榷，该两种学说在对预约当事人的约束力方面具有明显区别，实际赋予了当事人不同的合同义务，仅仅负有磋商义务则预约合同难以和订约意向书区别开来，前者对当事人的要求明显更高。在司法实践中，必须明确预约合同的效力究竟如何，才有有效指导实践，不至于引起混乱。笔者认为“应当缔约说”的合理性与正当性具有以下几个理由：
（1）“应当缔约说”为现行司法解释所认可。《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定就符合“应当缔约说”②。：该条司法解释的意思在于：除不可归责于当事人的事由外，商品房买卖预约合同的双方应当根据预约合同的规定签订正式的商品房买卖合同，如果一方违约了，守约方可以执行定金条款，使违约方承担本约合同不能订立的责任。违约责任也是《买卖合同司法解释》的明确规定。
（2）“应当缔约说”在保护缔约双方的合理信赖方面比“必须磋商说”力度更大，对当事人更具有约束力。磋商的范围和尺度是无法准确衡量的，在“必须磋商说”下，任何一方当事人都可以通过假意磋商的形式解除预约合同，而无需负任何代价，“应当缔约说”更能保障合同一方的信赖。
（3）“应当缔约说”因其赋予了缔约双方当事人更大的合同义务，可以使之更加谨慎地进行缔约行为，促进了诚实信用原则的遵守。如此，不仅可以约束合同当事人的违约行为，加大对违约方的惩罚，还给予了守约方灵活的救济，有利于缔约当事人利益的平衡。特别是在我国法治建设和诚信制度尚不健全的情况下，“应当缔约说”能够最大限度地促进市场交易的完成，发挥预约制度的目的，进而促进诚信制度的建立。
（4）采纳“应当缔约说”可以统一当前关于预约合同效力问题差异过大的局面，有利于司法实践的统一，提高司法效率。
因此，采用“应当缔约说”意味着，预约合同成立后，预约双方受预约合同的约束，需依据诚实信用原则进行磋商，最终订立本约，否则将承担相应的违约责任。如果出现不可归责于双方当事人的事由，比如情事变更或者某些合同内容无法形成合意的，缔约双方都将不再承担其负有的预约合同义务。
关于带未决条款的预约和将行谈判的预约，笔者认为，将行谈判的预约类似于订约意向书，可以用意向书制度进行填补。而鉴于我国目前《合同法》及相关法律法规中并未明确规定“实质性条款”的具体内容，且我国预约合同制度尚不完善，应当认为我国的预约合同在效力和对当事人的约束力上类似于带未决条款的预约。
3.4 预约合同效力实现的阻碍因素
预约合同作为本约合同订立过程中的一个阶段，其成立于本约合同的正式订立之间存在一定的时间差。在此期间，发生某些条件重大变化的，可能导致情势变更的出现，继续履行预约合同的，将导致当事人权利义务的不公平。情势变更是指导致合同当事人难以继续承担合同义务，双方当事人的权利义务严重失衡，或者继续履行合同将没有价值的不能规则于合同双方非当事人所能控制和预料到的客观变化。
①所谓情势是合同缔结时的客观环境，合同当事人是在该客观环境下订立的合同，它是合同得以订立的基础。所谓变更是指作为订立合同基础的客观情况发生了重大变化，而当事人对这些变化无法
预见与避免。如果只是一般性的交易环境的改变，则不能称之为情事变更。通常来说，所说的重大变化大多是客观环境发生的根本意义上的突变，或是发生经济政策的重大调整，或发生了有违市场规律的大变化。如果仅仅是原料、运费、劳动力等通常生产要素的变化或价格上涨，以及由此造成生产成本的上升，企业的收入增加与亏损，则是市场正常供求关系的变化，也是每个企业从事市场经活动所必须面对的正常商业风险。
②史尚宽先生指出，预约合同缔结之后，在正式订立本约合同之前，如果发生了情事变更，则预约合同的约束力消灭。预约既然是契约的一种类型，在法律没有特别规定的情况下，当然应当适用契约法的的一般规定。
③发生情势变更的，双方当事人可以协商变更或者解除预约合同，或者请求仲裁机构或法院予以变更或解除。情势变更制度增加了“应当缔约说”效力的灵活性，业更好地平衡了当事人的利益。
情势变更的适用也从另外一个角度证明了“应当缔约说”的合理性，若采“必须磋商说”,双方当事人要么在情势变更的基础上再行磋商，从而变更原合同，要么重新寻求与他人的交易机会，则《合同法司法解释二》规定的当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同的规定就毫无意义了。
当然，预约合同作为合同的一种类型，除了出现情势变更会导致预约合同效力无法实现外，当然也应当允许当事人依据不可抗力
和免责条款进行免责，从而使预约合同对双方当事人不再具有约束力。
3.5 预约合同的效力期间
谈判双方当事人既然通过预约合同约定了订立本约合同的期限，则预约合同的效力就不可能长久存续，否则，没有效力期间，预约制度将形同虚设。此外，由于交易环境的复杂多变，订立预约合同是存在的客观基础可能会发生变化，本约合同的订立存在不确定性，谈判双方可能出现就部分条款无法达成一致，磋商无法继续进行的可能。此时，需要规定一个时间点来促使当事人尽快谈判，也为当事人减轻了交易陷入困境的风险，促进了市场的流动。《秘鲁民法典》第1416 条规定了预约合同的效力为一年。④我国也应当对预约合同的效力作出具体的规定，使得预约合同具有更大的可操作性。由于预约合同是当事人自由意志的体现，并由于其特殊性，法律在规定预约合同履行期限上限的同时，应当允许当事人可以自由商定一个不超过法律规定期限的期间。如果超过了法律规定期限，应当适用法律规定。
关于预约合同效力期间的性质，有学者认为，预约合同的效力期间是除斥期间。笔者认为该观点值得商榷，除斥期间是民事实体权利存在的期间，根据除斥期间的规定，如果权利人在此期间内没有行使相应的权利，则该权利消灭。这似乎和有效期内不订立本约合同，预约合同就没有约束力相一致，但这二者实则有重大区别。首先，产生基础不同。除斥期间对应于形成权，是形成权的行使期限，目的是为了督促权利人尽快行使权利，消除权利的不确定状态。如可撤销、可变更合同中有权一方的撤销权的行使期间和提存制度中，债权人的
提存时间等都是除斥期间。而预约合同效力期间的基础是债权请求权。其次，除斥期间是不能中止、中断、延长，是一个不变期间。
但在预约合同中，当事人可以在法律规定的上限以下自行约定，预约合同的效力期间并不是一成不变的。综上，笔者认为除斥期间与预约合同的效力期间有重大差别，不宜将二者等同。
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商品房预售合同若干法律问题探讨 [摘要]商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同，是本约。对商品房预售合同中的优惠广告应定性为附条件的单方承诺行为，这有利于保护购房者的利益。商品房预售合同有四个生效要件，登记备案不是它的生效要件，而是它的对抗要件。由于目前商品房预售合同在本质上只能保障购房者的债权，不能保障购房者的物权，不能从根本上帮助购房者降低相关风险，建议将预售合同登记改造为预告登记制度，赋予其准物权的效力，使合同效力由保护债权变为保障物权，这样商品房预售合同的法律效力可视为债权物权化的结果。 [关键词] 商品房预售，优惠广告，生效要件，预售备案，预告登记 商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物，由于它能为房地产开发企业筹集资金，缓解房地产开发企业建设资金的不足，因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久，国家有关的法律法规尚不完善，导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。 一、商品房预售合同的法律性质和特征 商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为，商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此，在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。 合同有预约与本约之分，两者的性质及效力不同。笔者认为，商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并未开工或
预约合同初论 摘要：预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中，后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定；违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益，应承担违约责任。我国立法上应补充预约合同的规定，完善合同法。 基于法律上或事实上的原因，如赠与须在完成物的交付后成立或者需订立土地使用权转让合同但暂无资金等，当事人之间直接订立本合同的条件尚未成熟，但当事人又担心在条件具备时丧失交易的机会，因此，就采取先订立预约合同的办法，使相对人受其约束，以保护预约债权人嗣后订立本合同的权利。这在实践中颇为常见。由于囿于现行法律规定的空白，因预约合同而引起的纠纷普遍存在，如何认定预约合同的效力、如何适用法律等，成为探讨的问题。 一、预约合同：法概念和立法例 （一）法概念分析 对预约合同（或称预约）这一法概念，目前尚无立法上明确的解释，学理上一般将其定义为：“约定将来订立一定契约之契约。”[1]根据《布莱克法律词典》的解释，“预约（precontract），是指由一个
人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。”[2]从这些解释中可以发现，预约合同本身就是一种契约，只不过它的标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。 在民法理论上，是否任何契约都可以订立预约合同，存在着一定的分歧。一种观点认为，预约合同仅存在于要物契约或要式契约，对于诺成契约无从成立预约。[3]因为要物契约是一种实践法律行为，除双方当事人意思表示一致外，仍须交付标的物始能成立，所以，“要物契约在未交付其标的物前，其意思表示得解为预约。”[4]同理，要式契约因法律对合同形式的要求，当事人达成合意后，合同并不立即成立，只有符合法律规定的形式方能产生合同的效力。因此，在当事人未达到合同形式要求之前的合意，属于预约合同。而对于诺成契约，持该观点的学者认为，诺成契约因当事人双方的意思表示一致而成立，即使约定内容附有始期或停止条件，也属于本合同而非预约合同。[5]另一种观点则认为，凡契约均得为预约。[6]“基于契约自由原则，当事人间自可有效约定，而且对任何债权契约均得订立预约，不限于要物契约，在诺成契约（尤其是买卖）实务上也颇常见。” [7]从法制史上讲，预约合同起源于要物契约，目的是为了弥补“物之交付”方能成立合同的弊端。但由于近年来对要物契约存在的合理性提出了普遍的质疑，有的国家和地区在修正民法典时开始逐步缓和
合同章有否法律效力 根据法律规定，合同章一般代表合同的效力，而法人章可以认定为法人的签名，法人 的签名也是代表合同效力的一种形式，一份合同当中既有合同章，又有法人章，并不影响 合同的效力。此份合同有法律效力。 合同有效的基本要件 1、订立合同的当事人有合法资格自然人订立合同应当具有完全民事行为能力。其中，个体工商户必须依法经工商行政管理机关核准登记，取得营业执照，并在核准登记的业务 范围内订立合同。 法人应当具备国家法律规定的法人条件，并依法取得法人资格。其中企业法人必须依 法经工商行政管理机关核准登记，取得营业执照，并在核准登记的业务范围内订立合同。 法定代表人是法人单位的合法代表人，全权代表法人对外订立合同。法定代表人签订合同时，应当出示身份证明以及法人营业执照或法人项目证明。 其他组织非法人组织，包括法人的分支机构、个人独资企业及合伙企业等，也必须依 法经工商行政管理机关或其他主管机关核准登记，取得合法资格。这些组织的负责人依法 代表本单位对外签订合同。 代理人代订合同，必须事先取得委托人的授权委托书，并在授权范围内以委托人的名 义签订，才对委托人直接产生权利和义务。 理论上，认定代理人有无签订合同代理资格的惟一依据是授权委托书委托证明，但实 践中注重足以证明其代理资格的书面凭证，如介绍信、盖有合同专用章或公章的空白合同等。不过，介绍信的基本功能是证明一种关系，起一定的介绍和证明作用，是人们交往的 媒介，并不完全具备代理证书的性质、特点和内容，容易为他人利用进行经济诈骗活动。 2、当事人意思表示真实，没有损害国家、集体、第三人的利益以及社会公共利益意 思表示是当事人将与对方订立合同的意愿表现于外部的行为。意思表示应当是当事人自主、自由、自愿地表达的真实意志。只有当事人在订立合同的过程中，对合同的内容表达了其 真实的意思，合同才受法律保护。因此，通过欺诈、胁迫等手段迫使对方当事人进行不真 实的意思表示而订立的合同，或者当事人双方恶意串通、利用合同规避法律和行政法规的 适用，以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，损害国家、集体、第三人的利益以及社会 公共利益的合同均无法律效力。 3、合同的内容、形式和订立程序不违法不违反法律、行政法规的强制性规定
广州市网签合同范本 甲方(出卖人)：身份证件号码： 乙方(买受人)：身份证件号码： 甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议： 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： (一)座落于，建筑面积为平方米;套内建筑面积_______ ___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米; (二)出售房屋的所有权证证号为 ; (三)房屋平面图及其四至见房产证; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。 第三条计价方式与价款 按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米
____________元，总金额人民币元整;房价款的支付方式、支付时间为： 乙方在年月日前付给甲方定金(人民币)，(大写) 元，(小写)元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。 上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。 第四条房屋价款乙方分三期付给甲方： 第一期：在年月日，付人民币万元; 第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款万元。 ; 第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。 每期付款，甲方收到后出具收据。 第五条 1、甲、乙双方定于年月日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。 2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。 3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任： 第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出
《买卖合同司法解释》第2条评析 内容提要: 预约合同的认定不能仅凭内容确定性标准，关键在于当事人是否有明确的未来订立本约的意思。预约合同包括单务预约和双务预约，但区别于附条件的本约、优先权协议、选择权合同。实践中同时存在大量非预约的认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等，需根据情况具体判断它们的法律性质和适用规则。预约的效力是使当事人产生“诚信磋商以订立本约的义务”。预约制度有区别于缔约过失责任制度的存在价值。预约能否实际履行应根据预约未决事项属于主观未决事项还是客观未决事项加以判定。违反预约的损害赔偿应根据缔约所处阶段进行确定，关注违约与损害之间的因果关系和可预见性规则。原则上不排除当事人主张本约履行利益的可能性。 2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号，简称《买卖合同司法解释》）第2条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此条继最高人民法院公布《公报案例》“仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案”之后，[1]对预约合同及其效力进行了专门的规范，旨在解决实践中争议颇多的（尤其是商品房买卖中的）认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等的法律效力问题，通过承认预约的独立契约效力，“固定双方交易机会，制裁恶意预约人”，对司法实务有着积极的引导意义。[2]然而关于此条的理解和适用，学理和实务依然争议颇多，有进一步探讨的必要。 一、预约合同的内容确定性及其与本约的关系 从字面看来，《买卖合同司法解释》第2条“认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同”可作两种解释：一是实践中存在的“认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等”均应认定为预约合同；二是将前述认购书等看作是预约合同的各种表现形式。而这些文书要认定为预约合同，依然需要符合预约合同的基本要求。最高人民法院显然支持第二种理解。依该条起草小组的观点，预约合同是约定将来成立一定契约的契约。要成立预约，应当具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特征。[3]这种界定，目的在于将预约和不是合同（因而没有合同拘束力）的文本区别开来，也与本约区别开来。然而，这些预约特征的概括并无直接的法律依据作为支撑，尚有理论探讨之必要。 具体来说，既然最高人民法院已经明确了预约的合同性质，预约要区别于尚未构成合同关系的其他文书，显然必须满足合同成立的要件。对此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第12条建议性地列举了合同应具备的条款。《合同法》第14条第1项要求要约的内容具体而确定，但并没有对“具体确定”作进一步限制。惟在《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第1条第1款中规定，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。既然预约也是合同，似乎也应符合这一要求。针对实践中普遍存在的商品房预约合同，《买卖合同司法解释》起草小组进一步认为，此类预约的成立至少应当具备两项明确的内容，即标的物房屋的基本情况（包括坐落位置、层次、大致面积等）以及将来依预约签订本约的意思表示。[4] 然而，值得注意的是，如果预约内容已经相对明确，事实上合同其余部分的内容往往可
预约合同若干问题研究 ——我国司法解释相关规定述评 王利明 摘要：预约合同是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用。预约合同是一种独立的合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条首次在法律上正式承认了预约合同，具有重要意义。预约合同在是否具有订立本约合同的意图、包含订立本约合同及一定期限内订立合同的内容、受意思表示拘束、交付定金等方面有别于订立合同的意向。只有具备预约合同条件的订约意向书才能认定为预约合同。预约合同和本约合同在是否具有设定具体法律关系的意图及合同内容上有所不同。违反预约合同构成独立的违约责任，不能涵括到缔约过失责任中，一般有定金责任、实际履行责任、损害赔偿责任及合同解除责任。 关键词：预约合同本约合同订约意向书违约责任 预约合同，是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用，如订购房屋、预订座位、预购机票和车船票等，许多国家也对预约合同作了规定。2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第2条规定："当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"该条首次在法律上正式承认了预约合同，但对预约合同的认定、法律效力等问题并未作出明确规定，仍然有待于从理论上进一步探讨。 一、预约的独立性 所谓预约，或称为预备性契约，是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。[1]根据《布莱克法律词典》的定义，"预约，是指由一个人作成的契约或约定，它具有排除这个人合法地进入另一项性质相同的合同的属性。"[2]将来应当订立的合同，称为本约合同，而约定订立本约的合同，称为预约合同。如当事人购买飞机票的合同为本约合同，预先约定将来购买飞机票的合同则为预约合同。在预约合同订立时，本约合同尚未成立，当事人负有将来按照预约合同约定的条件订立本约合同的义务。当事人之所以订立预约合同，是因为当事人遇到某些事实和法律上的障碍暂时不能订立本约合同，或者为了防止一方当事人将来不订立本约合同，从而采取订立预约合同的办法，使一方当事人预先受到订立本约合同义务的拘束。[3]
篇一：广州合同纠纷律师：租房合同怎样才具有法律效力 广州合同纠纷律师：租房合同怎样才具有法律效力 合同效力，是指法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。广州合同纠纷律师易美玲指出，一份合同要具有法律效力，需要合同双方达成合意，书面形式签订一份合同书，一般包括以下条款： 1，当事人的名称或者姓名和住所； 2，标的； 3，数量； 4，质量； 5，价款或者报酬； 6履行期限、地点和方式； 7，违约责任； 8，解决争议的方法。 其中，对于约定解除权和法定解除：广州合同纠纷律师易美玲强调到，需要按照《合同法》第96条第1款的规定，这两种解除应该通知对方，合同自通知到达对方时解除。这个通知是准法律行为，是事实通知，只要能够证明已经通知到对方就应该生效。 但现实生活中往往发生对方有异议，此时异议方可以提起诉讼或者仲裁，要求来确认解除合同的效力是否发生。那么此时，解除效力从何时发生呢?是从诉讼完成，法院的判决或者仲裁机构的仲裁生效时，开始发生解除效力，还是仍然从通知到达对方时生效呢?按照民法理论，事实通知是准法律行为，并且是单方行为，只要到达对方，就应该发生法律效力，并不因对方异议而改变，对方的诉讼和仲裁行为只是对解除有异议，而法院的判决和仲裁机关的仲裁也只是对这一事实的确认，并不因此使事实通知的生效时间而改变，仍然以事实通知到达对方时生效，合同解除。对于合同解除条件，一般从约定的条件成就时，合同就解除，发生解除的法律效力。不需要通知对方，或者采取必要的行为。在现实生活中，合同在解除时的具体情况多种多样，并非简单的样态，根据《合同法》97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。从此也可以看出我国合同法是承认违约责任和合同解除是并存的。 文章来源：/mlist2343/56213/篇二：租房合同书(有利于承租方) 《租房合同书》 出租方(以下简称甲方)： 承租方(以下简称乙方)： 1.甲方出租给乙方的房屋位于，出租房屋面积共平方米，房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。 2. 甲方出租给乙方的房屋租赁期年。自年月日起至年月日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，但甲方应提前一个月通知乙方，否则乙方有权原合同约定租金与甲方续签租赁合同。 3.经双方协商该房屋每月租金为还给乙方。 3.1付款方式为付，本合同签订时，乙方向甲方支付人民币共计元整，其中包括自年月日起至年月日的房屋租金和租房押金。 3.2 甲方收到相应款项后应向乙方开具收据。 3.3 在下一个付款周期到来前一个星期，乙方向甲方支付相应的房租，依此类推。 乙方负责交纳租赁期间因居住产生的水费、电费、煤气及网络费。4. 5.在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修均由甲方负责
合同编号：YT-FS-6315-35 房地产网签合同范本2篇 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
房地产网签合同范本2篇(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 房地产网签合同范本一 甲方：_____ 乙方：_____ 甲乙双方同意就下列房地产的交换事项，本着平 等、自愿的原则，订立本合同。 一、甲方有房地产一间，座落于_____，用地面积 为_____平方米，建筑面积为_____平方米，房地产的 基本情况已载于编号为_____的房地产权证中。 乙方有房地产一间，座落于_____，用地面积为 _____平方米，建筑面积为_____平方米，房地产的基 本情况已载于编号为_____的房地产权证中。 二、甲乙双方自愿交换上述房地产的【全部】【其 中部分，即甲方以述房地产的_____平方米用地，_____ 平方米建筑交换乙方上述房地产中的_____平方米用
地，_____平方米建筑】。 三、甲乙双方议定甲方所提供交换的房地产价值为人民币：_____元;乙方所提供交换的房地产值为人民币_____元;双方同意【补房地产差价换产，房地产差价于_____年_____月_____日交付】【不补房地产差价换产】。 四、甲乙双方同意本合同签订之日起_____日之内携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续;同意在_____年_____月_____日将上述房地产互相交付给对方。 五、甲乙双方均保证各自提供交换的房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生换产前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由换产前的权属人负责处理，并承担相应法律责任，由此给另一方造成经济损失的，则负责赔偿。 六、在办理换产过程中，如中途一方提出终止该换产协议的，有关税费由提出方负责缴纳，并支付给另一方赔偿金_____元。
试论合同行为的法律效力 目录 一、限制行为能力人订立的合同………………………………………… (1) 1.限制行为能力人可为的行为…………………………………………… (1) 2.限制行为能力人所为的有偿行为……………………………………… (2) 二、表见代理人签订的合同……………………………………………… (4) 1.无代理权人“代理行为”的相对人是否都值得保护? (4) 2.相对人的信赖客观上有无应当信赖的理由？………………………… (4) 3.相信表象的相对人主观上应否不具有过失？………………………… (4)
4.对于善意无过失而信赖表象的人，法律上可提供怎样的保护?…… (5) 5.令本人对相对人负责时，究竟应就何种代理权存在的表象负责?… (5) 6.本人对相对人承担责任是否以有过失为条件？…………………… (5) 7表见代理的效力如何？………………………………………………… (6) 三、无权代理签订的合同……………………………………………… (7) 1、在无权代理情况下被代理人与相对人（即第三人，下同）的关系(7) 2..代理人与相对人的关系 (7) 四.可撤销合同………………………………………………………… (7)
1.《合同法》的规定 (7) 2.《合同法》规定的利弊 (8) 3.关于可撤销行为的性质 (8) 4.关于可撤销合同、无效合同的法律后果 (9) [内容摘要]：本文主要结合《合同法》与《民法通则》，来探讨合同行为效力方面的几个特殊问题：一、限制行为能力人订立的合同；二、表见代理人签订的合同；三、无权代理签订的合同；四.可撤销合同。 [关键词] 合同行为效力 《合同法》第三章为“合同的效力”，规定的是合同行为的效力问题。只有依法有效成立的债权合同，才能在当事人间形成合同债的关系，合同之债的效力则主要规定于《合同法》第四章和第七章。）
预约合同VS.预售合同： <最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释>第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。（详 见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上 仍然存在争论。（详见附录二-2、3、4） ?如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的 情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。在此，有 律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两种，若是由于开 发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请求开发商支付违约 金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续 履行合同的，只须返还预付定金。（详见附录二-2、3、4）?如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买卖合 同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。一般而言就是 双方负有对“本约”诚信磋商的义务。(详见附录二-2、3、4) 商品房销售合同VS.商品房预售合同： 根据<商品房销售管理办法>第三条规定商品房销售包括商品房预售和 商品房现售。建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条 件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房竣工建成验收 合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。 律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交 付期是在竣工后的将来。(详见附录二-1)
案例： 2003年5 月，开县铁桥镇村民明(化名)做生意亏了本，欠上了好友周伟3 万元钱。后经周多次催要，由于欠帐太多没有能力偿还。 2005年，周与协商，决定将价值4.5 万元的房屋抵押给周。在办理抵押手续时，由于周考虑到以后如果还不起他3 万元钱，就有可能要将的房产过户到自己的头上。于是，在办理抵押时，两人就将价值4.5 万元的房屋抵押为3 万元。同时，周给口头承诺，以后房屋过户以实际价格为准。因此，两人就签订了一份房屋抵押合同：同意将自己4.5 万元的房屋以3 万元抵押给周。 2006年8 月，周再次找到偿还其3 万元欠款。没有能力偿还，于是，周与二人到有关部门将的房屋手续办到了周的户头上。但事后，认为，他的房屋价值4.5 万元，自己仅欠周3 万元，并且周曾经口头承诺房屋过户以实际价格为准，因而周应当补给自己1.5 万元钱。而周却认为应以协议为准，不应该补钱给。 从本案来看，双方当事人周和明两人，都是权利人参与处分权利的，按照《中华人民国民法通则》《中华人民国担保法》和《中华人民国合同法》的规定，两人的先前的房屋抵押协议是双方真实意思表示，且办理了登记，应视为有效抵押，后因明无钱归还周的欠款，双方再次协商，同意将自己4.5 万元的房屋以3 万元抵押给周应视为双方认可的抵偿行为，因此，在法律上是具有法律效力的。 根据《合同法》第3 章《合同的效力》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，损害国家利益。二、恶意串通，损毁国家、集体或者第三人利益。三、以合法形式掩盖非法目的。 四、损害社会公共利益。五、违反法律、行政法规的强制性规定的。因此，本案当中的周不具有以上行为，并且两人的协议合同还是有效合同，虽然称周曾经口头承诺房屋过户以实际价格为准，但在两人的房屋抵偿协议上没有这项口头承诺的证据，而周又不承认的说法。因此，周不付给1.5 万元。也就是说按照两人房屋抵偿协议和有关法律规定，将价值4.5 万元的房屋以3 万元抵偿给周是合法有效的。
网签购房合同范本下载 合同双方当事人： 出卖人： 法定代表人： 买受人： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就购房合同书样本达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。 该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。 第二条商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准1 / 11
机关为___________，商品房预售许可证号为___________。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的： 第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下 ___________层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 第四条计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米______元，总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾2 / 11
合同怎样才有法律效力 篇一：如何制定具有法律效力的规章制度 如何制定合法有效的规章制度 为更好地适应公司的良性发展，增强公司的社会竞争力和提高员工工作效率，很多公司都为自己量身制定了公司规章制度。公司如何才能制定出具有法律效力的规章制度呢？以下就由易法通专业律师为大家一一指导。 一、规章制度的制定程序合法 合法的企业规章制度要经过民主程序制定。也就是说，公司在制定规章制度的时候，特别是直接涉及劳动者切身利益的重大事项（例如：劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等）应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定，这是认定企业规章制度合法的重要依据。 二、规章制度的内容合法 也就是规章制度的内容不与法律法规相抵触。这一点容易理解，与国家法律法规相抵触的企业规章制度肯定得不到认可。例如，我国《劳动合同法》明确规定加班有加班费，费用标准也都列明了，但是如果企业在规章制度中约定低于法律规定的加班费标准，这样的约定是无效的。
三、规章制度应当向员工公示 这就意味着公司应当将其制定的规章制度向员工告知并公示。最可靠的作法是，一人发一本《员工手册》，在手册中列明企业与员工管理相关的所有规章制度，员工在领取时签字，或者是组织员工参加《员工手册》培训，并且安排员工签到、进行考试。员工的签字和培训的签到和考试的答卷都可以成为向员工公示的证据。 易法通专业律师提醒您：在现实工作中的实践问题，也许看起来跟本文的 问题差不多，但细微的差别就可能需要不同的处理方法，所以遇到细节问题时最好还是事先咨询一下律师的意见，尽可能避免产生不必要的麻烦！法律依据 《劳动合同法》 第四条规定，用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。 用人单位在制定、修改或者决定直接涉及劳动者切身利益的劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。 在规章制度实施过程中，工会或者职工认为用人单位的规章制度不适当的，有权向用人单位提出，通过协商作出修
合同法选题 总则 论中国场域下的诚实信用原则 对突破合同相对性原则的再认识（浅析合同相对性原则的例外） 附随义务与安全保障义务之辨析 论公序良俗原则的确立 显失公平的民事行为浅析 诚实信用原则在民诉中的运用 民法上的信赖保护与诚实信用关系辨析 撤销之诉中显失公平的认定标准 论公序良俗原则适用的技术标准 诚实信用原则的司法适用一一以Alexy的原则理论为视角 论诚实信用原则在民事诉讼中的具体适用 第三人 浅析第三人原因造成违约时的风险分配---合同法低121条的适用问题合同第三人存在情形的实证分析 论第三人合同权利的产生 论科宾的第三人合同权利制度 我国第三人侵害债权制度的构建 论美国第三人利益合同 要约与承诺 再论要约何时生效 合同的形式瑕疵及其补救 预约合同 德国预约制度研究 预约合同若干问题研究 论违反预约合同的民事责任 论预约合同 格式合同 论格式免责条款的效力层次 单方修改合同条款的公平控制 社科基金项目：合同法中预期与信赖保护研究 论格式合同规制浅论格式条款与消费者权益保护 我国格式合同规制的困惑与解决路径 电子合同 电子合同成立的相关法律问题探析 电子商务合同的法律形式 网上货物交易合同的法律规制
试述我国消费者后悔权的构建 网络交易中的私人秩序 论网络购物诈骗犯罪及其防范 电子商务中身份认证的法律处理研究 网络交易中的电子支付法律关系分析与法制完善 电子证据的性质探析 合同效力 二手经济适用房买卖合同纠纷中合同效力的认定 试论合同无效之返还财产制度 诉讼时效制度在请求确认合同无效案件中的适用 关于合同违反强制性规定的理解 合同效力瑕疵探微 未成立合同中仲裁条款的效力 预期违约 浅析预期违约与不按抗辩权制度 效率违约的比较法研究 逾期违约之构成与救济 缔约过失责任 论缔约过失责任制度及其立法完善 现代民事责任之新发展：以德国法上缔约过失责任为视角论缔约过失的损害赔偿 缔约过失责任与允诺禁反言原则比较研究 缔约过失损害赔偿责任研究 缔约过失责任刍议 给付义务 论双务合同给付义务的牵连性 加害给付法律责任新探 债权让与若干实务问题探析 论加害给付的法律救济途径 对加害给付救济方式的再思考 合同履行纠纷 合同纠纷与诈骗的厘定 合同履行障碍类型化研究 合同法上强制履行的适用条件分析 合同履行的影响因素分析论合同诈骗罪的基本问题涉合同诈骗的民法规制合同诈骗的防范与救济合同抗辩 不按抗辩权刍议 论先履行抗辩权与逾期违约的有效衔接 履行抗辩权探微
从模糊到清晰：预约合同继续 履行问题探析 作者简介： 肖锭，男，1985年生，法律硕士，毕业于湖南大学法 学院，现任湖南省新化县人民法院助理审判员，2012年撰 写的论文《司法公正的理性回归：给自由裁量一片天地─ ─兼论同案同判的应然与实然》获中国审判理论研究会 2012年年会一等奖；2013年撰写的论文《司法确认制度虚 置背后的法经济学分析──以对中部某市法院的调查为分 析对象》获第八届中国法学青年论坛征文一等奖；2013年 撰写的论文《非举证责任方证明妨碍问题的类型化思考─ ─以非刑事司法赔偿案件为研究对象》获中国审判理论研 究会国家赔偿理论专业委员会第二届年会一等奖。 从模糊到清晰：预约合同继续履行问题探 析 【论文提要】《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律 问题的解释》第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，
但该条规定在预约性质、效力和违约责任方面规定模糊， 需要对预约合同制度有更加清晰的梳理。从目前司法实践 案例来看，预约合同主要问题集中在预约合同的内容确定 性存争议、预约合同的法律约束力认识不一和预约合同违 约责任适用混乱三个方面。通过对国内外各种学说理论的 梳理与辨析，预约合同属于独立契约，在内容上具备本约 的必要性主要条款，不同于无约束力的意向书和具有完全 约束力的本约，具有应当缔约的法律效力，如果当事人违 反预约合同可以适用继续履行。继续履行的内容是本约缔 结而非本约履行，对于预约中本约非必要条款意思表示可 以通过法律拟制的方式加以弥补，同时继续履行也必须符 合《合同法》110条关于继续履行的限制规定。（全文约8000余字） 以下正文： 引言 2012年6月5日，最高人民法院公布的《关于审理买 卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖 合同解释》）第2条明确创设了关于预约合同的适用规则，然而该条规定过于简单与模糊，对如何界定预约合同、违 反预约合同应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界 观点并不统一，尤其在预约合同能否适用继续履行等法律 问题上分歧较大，以致出现了“同案不同判”现象。基于此，笔者从司法实务中商品房预售案例出发，结合现有学说，从预约合同的认定、效力分析及继续履行具体执行问 题进行了逐步分析，认为预约合同可以适用继续履行，并
篇一：合同法试题 一、单项选择题( 本大题共30 小题。每小题l 分，共30 分) 在每小题列出的四个选项中只有 一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1. 合同法律效力的主要内容体现于( ) a. 合同的签订 b. 合同的履行 c. 合同的解除 d. 合同的变更 2. 甲外贸公司与 a 企业签订一份进口物料合同，约定l8 个月内分四批交货。在合同签订后三个月，该物料的国际市场价格飞涨，甲外贸公司向 a 企业提出请求相应提高价格，被 a 企业拒绝，而诉至法院。法院最后判决对合同约定价格进行调整，法院所依据的合同履行原则是 ( ) a. 适当履行原则 b. 协作履行原则 c. 经济合理原则 d. 情事变更原则 3. 关于合同履行地点，下列说法不正确的是( ) a. 履行地点只能由当事人约定 b. 履行地点在法律有特别规定时，依其规定 c. 履行地点可由习惯确定 d. 履行地点可由合同性质确定 4. 下列关于合同保全制度的表述不正确的是( ) a. 合同的保全与合同的担保并无实质区别 b. 合同保全是合同相对性规则的例外 c. 合同的保全主要发生在合同有效成立期间 d. 合同保全与违约责任不同 5. 下列关于代位权的表述正确的是( ) a. 代位权的行使可以意思通知的方式为之 b. 代位权的行使范围以债权人的债权为限 c. 债权人行使代位权时，应以债务人的名义为之 d. 债权人的代位权与代理权十分近似 6. 债务人转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法 院撤销债务人的行为，其标准是( ) a. 以损害债权为目的转让 b. 未经债权人同意的转让 c. 低价转让 d. 以明显不合理的低价转让 7. 债权人转让债权( ) a. 应通知债务人 b. 应取得债务人的同意 c. 未通知债务人的，转让行为无效 d. 以上均不正确 8. 陈某与何某约定将债权转让给何某，下列表述正确的是( ) a. 陈某必须转让全部债权 b. 陈某转让权利的通知不能撤销，除非何某同意 c. 陈、何二人必须签订书面转让合同 d. 如陈某转让债权未通知债务人的，则转让无效9. 下列属免责的债务承担的生效要件的是( ) a. 通知债权人 b. 取得债权人同意 c. 通知债权人或取得债权人同意 d. 原合同当事人与合同承受人达成合意即可生效 10. 下列情况下，在法律没有特别规定，合同也没有特别约定时，一方当事人有权解除合同的 情形是( )
预约合同的性质与特征 本篇论文目录导航： 【题目】我国预约合同制度优化探究 【引言第一章】预约合同概述 【第二章】预约合同的性质与特征 【第三章】预约合同的法律效力 【第四章】预约合同的违约责任 【结语/参考文献】预约合同立法完善研究结语与参考文献 2 预约合同的法律性质 2.1 预约合同性质的不同观点 在预约合同审判实践中，由于预约和订约意向书、本约关系认识的不清，经常导致对预约合同效力和违约责任的错误认定。而在民法发展史上，关于预约是否独立于本约，也一度争论了很长时间。关于预约和本约的关系，主要有以下几种观点： （1）同一合同说。即预约与本约是同一个合同，预约虽然处于本约成立之前，但却是本约缔结过程中的一个过程，是本约的一部分。预约达成了本约的框架性协议，主要内容是在本约合同成立后才确定的。 （2）从合同说。即预约的存在是保证本约的成立。预约存在于本约成立以前，作为本约缔结的一部分，是本约合同的从合同，预
约对于本约具有从属性。 （3）附停止条件本约说。预约的订立是有由于某些事实或法律上的障碍，当这些障碍消除时，当事人会选择订立订立本约，因此有学者认为预约实质上是附停止条件的本约。 （4）独立契约说。即预约为独立合同，预约当事人在订立预约合同时可能会对本约合同的部分条款进行磋商，本约合同的部分内容也可能会出现在预约合同中，但预约合同毕竟不同于本约合同，预约合同的法律效果等都不同与本约合同。应当认为预约合同有其独立存在的意义，它完全符合《合同法》的规定并受其调整，遵守《合同法》的基本原则，是一个独立的合同。正确区分预约与订约意向书及预约与本约的区别是辨明预约合同的法律性质的关键。 2.2 预约合同与订约意向书的区别 《买卖合同司法解释》第二条中规定了预约合同的几种存在形式，如意向书、认购书、备忘录等，从表面看来，最高人民法院是以列举的形式将上述书面材料列为预约合同，但只能认为预约合同可以以这些形式表现，而不能当然认为具有这些形式的协议都是预约合同。学界多同意一份协议是否为预约合同不能仅仅从其名称来判断，欠缺意思表示的意向书就不是预约合同。在现实中，预约经常与订约意向书难以区分。 意向书（Letter of Intent）的概念来自于英美法①，一般而言，意向书的存在是为了相对方表达诚意与对方缔结最后契约的诚意，在从事更为复杂和深层的行为前作出。意向的内容一般只是对前期谈判
网签版购房合同书 卖方：(以下简称甲方)买方：(以下简称乙方)见证方：苏州XX公司(以下简称丙方)甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款： 第一条甲方对产权的声明甲方根据国家规定，已依法取得市_________区(县) 的房屋所有权证书，所有权证书_____字第____________号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为_____________________，建筑面积为_________平方米。 第二条甲方对买卖权的声明甲方保证该房屋是符合国家及市房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。第三条乙方对购买权的声明乙方愿意在本合同 第一条款及 第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。 第四条房屋售价双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币元，价款合计为人民币元。(大写____佰____拾____万____仟____佰____拾元整) 第五条付款方式 (一) 无须银行贷款 1、乙方应在签订《市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%
的定金。 2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付剩余90%房款。 (二) 银行贷款 1、乙方应在签订《市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。 2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付首期房款。 3、银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。 第六条违约责任 1。甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款(不计利息)返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的39;双倍及已付款返还给乙方。 2。乙方如未按本协议 第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0。4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视乙方违约，定金不予返还。 3。甲方应在获得全部房款后3个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的0。4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天，即视甲方违约，乙方可要求法院强制执行。 第七条房屋交付甲乙双方就房屋交付达成以下细目： 1) 没有房屋欠帐，如电话费、电费、物业管理费、取暖费等； 2) 没有固定不可移动装修物品的破坏；