的不动产登记。预告登记有多种类型 ， 实际工作 抵 押权 预告 登记 、房屋所 有 权转 移 预告 登记 、 房 中预告登记与商品房预售合 同备案容易混淆又
存 在 紧密联 系 且衔 接 的是 预购商 品房预 告登 记 。 为 了表 述方 便 ， 本文如无特殊说明 ， 文 中的 预告 屋抵押 权预 告登 记 。
求 房屋登源自文库记部 门办 理共 同共 有 的预告 登记 。 因为
权， 属于民事制度。 合 同备案是《 城市房地产管理 预告登记 。雷先生及其配偶也同意银行意见 ， 要 法》 规定 的行政管理制度 ， 使买受人取得有 限购 政管理制度。
买权和期待权 ， 可 以预防一房多卖 的效力 ， 是行 预售合同备案与预告登记存在时间差 ， 预购人 因 ２ ． 功能不同 ： 预售合同备案具有保护预告人 、
宣塑亡 堡壁堡
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
商 品房预售合 同备 案与预告登记 的有效衔接
李 平 丽水 市房 地产 管理 处
３ ． 强制性不 同 ： 合 同备案具有强制性 ， 是开 商 品房预售 合同备案是指房地产开发企业 取得 了商品房预售许可证后 ， 在与承购人签订商 发商的单方义务。预告登记不具有强制性 ， 是开 品房买卖合 同之 日 起３ ０ １ ３ 内 ，持商品房预售合 发商与买受人双方约定的登记。
况也有类似不一致 的情况。 ２ ． 预售合 同备案的事项与预告登记 申请 内容
不一致
目前很多地方预售证发放及预售合 同备案
１ ． 性 质不 同 ： 预 告登 记 是《 物 权法 》 规 定 的 不 动产登记制度 ， 是将来发生的不动产物权的请求
１ 预 售合同备案的预购人 与预告登记 申请的
申请 人不 一致
案例一 ：单身 的雷先生于 ２ ０ １ ０ 年８ 月购买 了住房一套 ， ２ ０ １ １ 年２ 月雷先生 与施女 士喜结 连理 。２ ０ １ ２ 年６ 月因雷先生购买 的楼盘 已具备 按揭 贷款 的条件 ， 银行 方 面要 求雷 先生 夫 妇先 共 同申请办理预告登记 ， 后办理预购商品房抵押权
４ ． 适 用 范 围不 同 ： 预售 合 同备 案 适 用 于商 品 房 ， 仅指商品房预售合同的备案 。预告登记适用 管理部 门办理登记备案手续 。 预告登记是为保全 包括商品房预告登记 、 商 品房 项以将来发生不动产物权变动为 目的请求权 于所有的不动产 ，
一
同向县级 以上人 民政府房地产管理部门和土地
如下 问题 。
《 房屋登记办法》 第７ ０ 条规定 申请预购商品 房预告登记应 当提交 已登记备 案的商 品房预售 合 同， 可见预售合 同备案与预告登记有时问先后 顺序的。 预售商品房合 同备案是预告登记 的必要 前 置 条件 ， 是二 者发 生衔 接关 系 的基础 。 二者的区别主要体现在如下几方面。
维护房地产市场制度 、 有助于房地产行政管理部 门加强对房地产市场监督管理的作用。 预告登记 是保障其权利人将来实现物权 ， 如未经预告登记 的权利人同意 ， 处分该不动产不发生物权效力 。
婚姻状况变化导致预告登记 申请 人与预售合 同 备案中的预购人不一致 。其他如离婚 、 继承等状
二、 预 告登 记 与预售 合 同 备案衔 接 中存在 的
问题
登记即为预购商品房预告登记 ， 商品房预售合同 备案与预售合同备案所指意义相同。
一
从 上 述分 析 可 以看 出 自预 购 人 申请 开始 申
、
预 售合 同备 案与 预告 登记 的联 系与 区别
请预告登记之时起 ， 预售合 同备案即与预告登记 发生联系 ， 从实践来看二者衔接过程 中主要存在