刘某与某公司房屋预售合同纠纷案(doc 9页)

刘忠红与定南县恩同实业发展有限公司房屋预售合同纠纷案

江西省赣州市中级人民法院

民事判决书

赣中民一终字第222号上诉人（原审原告）刘忠红，女，1968年12月30日出生，汉族，职工，住定南县人民医院家属房。

委托代理人钟兆章，定南县章正法律服务所法律工作者。特别授权。

被上诉人（原审被告）定南县恩同实业发展有限公司，地址：定南县工业园城北工业小区。

法定代表人郭晓成，该公司董事长。

委托代理人叶会洪，男，1955年7月2日出生，汉族，公务员，住定南县劳动人事局。

委托代理人李榆，定南县正泰法律服务所法律工作者。

上诉人刘忠红因房屋预售合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2005）定民一初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明，被告定南县恩同发展有限公司（下称恩同公司）经批准在定南县工业园城北工业小区开发经营丽景花园预售商品房。2003年12月23日、2004年6月14日，原告与被告分别签订了《丽景花园楼宇认购协议书》2份，由原告认购丽景花园商品

理，但费用由买受人承担。至合同签订之日原告实际已按约足额付清了首期购房款，并自2004年12月始按约缴付按揭贷款，而被告在2004年11月5日只进行了结构工程验收，而未能按约定的期限在2005年元月30日前交付房屋给原告使用。2005年6月25日被告虽由原告自主选择了防盗门并进行安装，但钥匙仍由被告管理。原告为此曾数次要求被告交付但未能如愿。原告遂诉至一审法院要求被告交付，并支付违约金。直至2005年10月5日原告出于装修上的原因，主动到被告公司领取了钥匙进行室内装修。

另查明，国家银行同期同类贷款利率为为6.3‰。本地有关房屋租赁市场价格信息：已装修三室二厅的租金为300-350元，四室二厅的租金为400元，复式楼的最高租金为650元，租金还受面积大小、新旧程度、装修好坏、房屋座落地段等因素的影响。被告提出同地段同类房租金为150元。

一审法院认为，被告恩同公司将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，原告根据被告宣传承诺认购并按约支付价款，原、被告双方因此建立了商品房买卖关系。该合同体现了双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人理应全面履行自己的义务。现原告已经按约支付了购房款，但被告却未在合同约定的期限内及时履行通知义务及交付房屋给原告使用，显然已经构成了违约，依法应当承担违约责任。原告据此要求被告立即交付房屋并承担相应的违约责任，于法有据，应予支持。但由于原告起诉后，已在2005年10月5日主动向被告索取钥匙对其所

购的房屋实施了室内装璜等实质性管理占有使用行为，对该房屋的使用条件已在行动上表示认同，故应当视为房屋已转移占有，房屋已实际交付使用。故房屋交付期应确认为2005年10月5日，原告所主张的该项请求已获满足。被告认为应以原告选择防盗门进行安装的日期为交付期依据不足，理由是防盗门的安装不能代表房屋已具备交付使用条件，而且安装防盗门后，房屋实际仍由被告控制，原告实际也未与被告进行交接。被告主张造成逾期交付房屋是由于工程施工队变更，建设用地地质条件差、气候恶劣及按揭贷款未能及时到位原因造成，存在不可抗力因素之辩解不能成立，因为被告所持上述三个方面的原因并非不可预见，或当事人意志以外的因素，因而不构成免责条件，所以不予采纳。但被告认为因延期交付房屋给原告实际造成的损失与双方约定的违约金极不相当，据此主张约定违约金过高，请求减少的辩解有一定理由，酌情采纳。考虑被告迟延交付确存在资金被占用，造成可能出现的装璜材料价格上浮及因未能及时有效行使该房屋他该权利造成其他损失等方面的因素，加之双方当事人又确有违约金数额的计算方式之约定，如以没有约定违约金的情况下，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋标准来确定原告的损失有失公允，故可视逾期交付房屋期间为购房款被实际多占用期间为依据，以逾期贷款利息计算其损失，并参考本地同地段同类房屋租金标准综合确定损失。原告刘忠红购房款实际被占用期间245天，按逾期贷款利率6.3‰计算，每日利息损失为21.5元，逾期交付期间原告需租赁房屋居住的租金损失每月150元（每日5元），以违约金超过损失30%为标准

适当减少，即被告应支付原告的违约金在6492.5—8840.25元之间。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第106条、第111条、《中华人民共和国合同法》第60条、第107条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条之规定，作出判决：一、继续履行原告刘忠红与被告恩同公司于2004年11月8日所订立的《商品房买卖合同》；二、被告恩同公司应在判决生效后10日内向原告刘忠红支付违约金7596.23元（按8440.25×90%计）；三、驳回原告刘忠红的其他诉讼请求。案件受理费2182元、实支费200元，合计2382元，由被告恩同公司负担。

上诉人刘忠红不服该判决称，一、上诉人与被上诉人双方约定的违约责任是公平合理的，原审判决确定的违约金事实不清、证据不足，上诉人的实际损失大大超过约定的违约金，被上诉人只是在答辩中提出违约金过高要求减少，而未行使诉权，所以，被上诉人应按双方的合同约定支付违约金。二、原审判决将上诉人按揭款的金额不予计算违约金明显错误。三、上诉人与被上诉人就房屋如何交付有明确约定，被上诉人没有达到合同中约定的交付条件，就不能视为已交付上诉人使用，原审判决认定的交付时间没有事实和法律依据。因此，要求撤销原审判决，改判由被上诉人按合同约定支付逾期交房的违约金。

被上诉人恩同公司辩称，一、被上诉人主张约定的违约金过高，请求减少是符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定的。二、计算损失应以上

诉人不能如期入住需租用他人房屋而支付150元/月的租金为标准，原审法院不应把上诉人已交房款的逾期贷款利息也作为其损失，因为交付房款是上诉人应履行的义务。三、房屋的交付时间宜以上诉人自选防盗门进行安装时为准，因为此时上诉人对防盗门自主安装，实际对房屋取得了控制和占有。被上诉人未出示《房屋验收合格证》等，只是未办理，不影响房屋质量和实际交付。四、上诉人应承担驳回其诉讼请求部分的诉讼费，而原审判决由被上诉一方全部承担，不符合规定。因此，原审判决显失公平，要求二审尊重事实作出公正判决。

经审理查明，二审期间上诉人提交了三组证据：1、2006年4月11日，上诉人的代理人对证人赖世华、黄细添的调查笔录各一份；同月27日，上诉人的代理人对证人傅瑜萍的调查笔录一份。2、署名证明人黄美连、任仲仁于2006年4月12日出具的证明各一份；署名证明人黄细添于4月13日出具的证明二份；署名证明人陈凤英于2006年4月11日出具的证明一份。3、署名曾明有于2005年11月30日出具的收魏群（系上诉人丈夫）房租的收据一份。因以上证据的真实性未得证实，本院不予采信。

二审认定的事实与一审查明的一致。

本院认为，一、关于计算违约金的标准。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，约定的违约金过高的，当事人可以请求减少。本案中，被上诉人逾期未交付房屋，按约定应向上诉人按日支付其已付房款万分之十的违约金。上诉人按合同约定以首付和按揭的形式支付了全部