中信农村土地承包经营权集合信托计划合同
篇一：土地流转信托
我国土地流转信托的模式分析与风险研究
引言
由于现阶段我国农业生产成本较高、农业效益比较低下以及农民进城务工增多等原因，土地抛荒现象在全国范围内普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全和造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等问题。在此情况下，土地信托顺势而生，同时，土地信托也激活了农地流转。因此，土地流转信托作为土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必经之路[1]。自从20XX年10月10日，中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划以来，土地流转信托计划如雨后春笋，获得了极大的发展。本文在此基础上，来分析和探讨我国土地流转信托的模式和面临的风险问题，这对于今后我国土地流转信托计划的进一步开展具有重要的应用价值和借鉴意义。
2土地流转信托的基本原理
所谓的土地信托，就是在公有制为基础的前提下，利用信托共有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权、受益权和经营权进一步分开，农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权，实行土地的统一规划和开发利用，发
展适度规模经营[2]。
就目前国内市场上中信信托和北京信托发行的两单产品来看，土地流转信托主要是农村土地承包经营权流转信托，是一种财产权利的信托。
一方面，土地承包经营权不属于《信托法》中禁止和限制流通的信托财产，土地承包经营权可以成为信托财产。另一方面，《农村土地承包法》第32条规定：”通过家庭集体承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”，可以将信托模式列入到”其他方式”中，因此，土地承包经营权通过信托模式流转符合有关规定。通过设立财产权信托，符合土地公有制以及禁止土地所有权流转的规定。
3土地流转信托的现有模式分析
3.1美国模式
美国土地信托模式是开发者（委托人）购买一块生地，再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，承担给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证[3]。
该模式具有以下特点：通过资金的”集合”，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；
为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。
3.2日本模式
1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托[3]。1986年，《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实施，大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其他手续费用后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。
该模式具有以下特点：替代性，即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性但无能力开发的现象；稳定性，即土地所有者将土地信托给信托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利；高效性与多样性，即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的治理与处置手段多样化。
3.3国内模式
3.3.1国内土地流转信托业务总结
1、农村土地流转信托
20XX年10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划”中信信托.农村土地承包经营权集
合信托计划1301期”[4][5]。
20XX年11月7日，北京信托在江苏无锡推出土地流转信托”北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划”，这是国内成立的第二个土地流转信托计划[6][7]。
随后，又有一些新的土地流转信托计划陆续成立。20XX年12月20日，中信信托在山东省青州市成立土地经营权流转信托计划，项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地。20XX 年1月23日，中信信托在贵州省开阳县成立土地流转信托计划，首期合作开展1000亩土地信托流转试点工作。20XX年2月24日，中信信托在安徽省马鞍山市成立土地流转信托计划，标志着马鞍山市首单2.66万亩农村土地承包经营权信托计划项目即将落地。20XX年3月7日，中信信托与湖北省黄冈市人民政府正式签署龙感湖土地信托化改革试验区战略合作协议。龙感湖土地信托化改革试验区拟划定面积100平方公里，此次的土地流转信托面积达6万亩，信托时间为10年。20XX年4月1日，中信信托与河南省济源市人民政府，就济源地区规划面积约20000亩的农村土地承包经营权流转签署战略合作协议，共同探索农业发展新路径，农业产业升级新理念。据有关媒体报道，目前，中信信托已在安徽、山东、贵州、河南等地推出了土地流转信托项目，现正在与广东惠州、吉林、云南、贵州等地接洽合作事项，今后还将继续在河北、内蒙古、新疆、吉林和四川等省份进行推广[5]。
在北京信托第一单土地流转项目后仅一周有余，北京信托在江苏省句
容市后白镇又成立了
“北京信托·金色田野土地信托1-5号五只土地信托”，受托土地规模达9928.46亩。20XX年2月27日，北京信托在密云县穆家峪镇签约成立”北京信托·金色田野20XX008号土地信托（密云水漳村）”项目，受托管理土地规模约1700亩[8][9]。
中建投信托作为第三家正式开展土地流转信托业务的信托公司。近日（20XX年7月28日中国证券报报道），中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议，标志着中建投信托首单土地流转信托--”中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”正式落地。此次土地流转信托计划涉及1750亩农村土地承包经营权，其具体交易结构是：农户以农村土地承包经营权入股成立合作社，将农村土地承包经营权转化成合作社股份，再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心，该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植[8]。
兴业信托是第四家正式开展土地流转信托计划的信托公司，于20XX 年9月19日与河南省新乡市达成战略合作协议。兴业信托此项土地流转信托项目落地在新乡市延津县石婆固镇。兴业信托一手托两家，一方面代表农户利益，一方面支持农业生产企业发展。该项目合作方大豫大美现代农业公司是一家集高效农业种植、生态观光度假旅游、