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论商品房预售合同中买受人利益的法律保护作者：满亚玲
来源：《法制与社会》2018年第05期
摘要随着我国房地产事业的热火朝天，其中的法律纠纷也接踵而来，商品房的预售就涉及到很多法律相关的问题。商品房预售是开发商提前销售那些尚在建造的房屋，而这些房屋相关信息都掌握在开发商手中，而作为买受人对信息掌握微乎其微，因此由于双方地位的不均等性，开发商容易借助地位优势，对买受人隐瞒或者提供虚假信息，导致买受人的权益受到侵害。在各式各样的买受人侵害中，本文主要从法律角度针对如何保护买受人的利益出发，叙述目前买受人法律保护存在的缺陷，并且提出如何从法律角度进行补救，加强对买受人的保护，为我国的房地产发展提供新的动力。
关键词商品房预售买受人利益法律保护
作者简介：满亚玲，中共麻阳苗族自治县委党校，讲师，研究方向：民法学。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/http://biz.doczj.com/doc/ff1285575.html,ki.1009-0592.2018.02.230
随着我国经济发展，老百姓对住房刚性需求不断提升，以及我国国有土地使用权可被交易、住房改革等因素的影响下，我国的房地产市场空前繁荣。而商品房预售不但能够解决老百姓买房的需求，还能使开发商提前收回部分资本。但是商品房预售存在买受人和开发商掌握信息不对称，买受人容易买到与预购不同或者存在问题的房屋，受到开发商的蒙骗。那如何使买受人在商品房预购的时候能够避免此类情况发生呢？本文主要通过对当前买受人利益法律保护的状况及存在的问题分析，阐述如何使买受人能够真正受到法律的保护。
商品房预售就是开发商将正在建造的房屋提前销售出去，当然一般来说预售是没有问题的，我国相关法律也规定可以预售，并且对于商品房预售这个制度多数人保持“利大于弊”的态度，但是由于开发商的一些不法行为等因素，导致我国商品房预售市场仍然属于卖方市场。由于信息的不对称，卖方有明显的优势地位，很容易出现违约、侵权等。在商品房预售买卖中买受人享有几项基本权利：在签订合同享有知情权、受领商品房并取得房屋权属登记的权利、质量符合约定且无权利瑕疵的权利。其中知情权是指买受人在签订合同之前对于房屋获取的相关信息，而这些信息都掌握在开发商手中，因此按照有关规定，开发商应有告知的义务。根据预售合约开发商会收取买受人的购房款，并且承担交付已经竣工且验收合格的房屋及协助办理过户登记的义务。商品房主要是供买受人居住所用，因此开发商交付的房屋质量必须过硬，而且符合国家标准、行业标准及双方合同中的约定，如房屋面积、电梯数量等。在商品房预售过程中涉及到多项法律，对于开发商来说遵守国家法律是必要的一步，而买受人要学会使用法律手段来保护自己的合法权益。
（一）买受人利益受到侵害的典型表现
After reaching a consensus through equal consultation, the agreement stipulates the obligations that must be performed and the rights that should be enjoyed by each other.商品房预售合同合同正式 版
商品房预售合同合同正式版 下载提示：此合同资料适用于日常场景中，在经过平等协商而达成一致意思后订立的协议，规定了相互之间的必须履行的义务和应当享有的权利，如若自身权益受到损害，可通过正当手段来维护自己的利益。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 甲方（卖方）：_____________ 住所：___________ 邮编：____________ 营业执照号码：________ 资质证书号码：__________ 法定代表人：____________ 联系电话：__________ 委托代理人：____________ 联系电话：__________ 乙方（买方）：_____________ 国籍：___________ 性别：_______
出生xx年xx月xx日：________ 住所（址）：_________ 邮编：______ 身份证／护照／营业执照号码： _______________ 联系电话：____________ 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的 《______________》商品房事宜，订立本合同。 第一条 甲方通过土地使用权出让／转让／划拨方式取得区／县___________地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：____________，
一、本合同文本是根据《市房地产转让办法》制定的示文本，印制的合同条款为提示性条款，双方当事人约定采用。 二、购房是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规较多，为更好地维护双当事人的权益，双方签订合同时应当慎重，力求订得具体、全面、严密。 三、在签订预售合同前，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证。预售许可证真实性、法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关封等权利转移爱限制的情部，购房人可向该商房屋所在的区县房地产交易中心查询。 四、力保护合同双方当事人的合法权益，双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件。 五、预售的商品房是房地产开发在建设中的房屋（或是建成但末经初始登记的房屋），该房屋的面积、房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，该对下列问题予以充分了解： 1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以市房屋土地资源管理局认定的测绘机实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明建筑面积、套建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面与音交付时实测面积不一致，按《市房地产转让办法》第四十四条规定处理。[第四十四条（预售交付时建筑面积增减的处理）] 预售商品房交付时，其建筑面积与预售全同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理： （一）因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑
面积或者因具有相应资质的测机实际勘测的误差而造成建筑面积增减的预售合同约定的转让总价格不变。 （附第二十七条第二款房屋转让时，共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。） （二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。 （附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。 末征得预购人同意，房地产开发变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产发企业预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。）（三）除本条第（一）项、第（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。] 2、根据《市房地产登记条例》关于"房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后交付给买受人之前，持本条例第二十条所列文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房屋初始登记"的规定，商品房屋建成交付前房地产开发企业应取得新建商品房地产权证（大产证）。
论行政法信赖保护原则
论行政法信赖保护原则 摘要：本文主要论述的是信赖保护原则的发展及成的要件。信赖保护原则在我国立法中的具体体现，以及它的意义所在。 古人云：人无信，而不立。诚信一直是我国自古以来最为重视的一种道德品质，也是作为人与人之间交流最起码的准则。时代发展到今天，诚信这个词语被赋予了多种含义，但是最初的释义却是人们一直追寻的所要达到的那种境界。人与人之间的交流不仅如此地需要诚信，现在人与行政机关打交道更是如此。行政机关相对于他人来说，在行政法领域具有地位上的优势及强势，因此，行政机关的一言一行，及如何行使手中的权力，都关系到大多数人的利益。从另一个层面来说，行政机关是一种服务性质的机关，若想做好人民的“服务员”，就必须具有诚信这种品质。相对于此，行政相对人便由此产生一种信赖。行政法学有多种原则，信赖保护原则作为其中重要的一项的原则，到底是如何产生及规定的，它的意义所在，便是本文所要阐述的。 信赖保护原则的基本含义是政府对自己作出的行为或承诺应守信用，不得随意变更，不得反复无常。信赖保护原则是行政法的一个基本原则，与依法行政原则、比例原则具有相同的效力等级，具有直接的适用性，全面约束行政立法和行政执法。 一般认为，信赖保护原则德国行政法院在授益行政行为的撤销判决中发展起来的一个原则。行政法信赖保护原则肇始于德国行政法院判例，后经日本及我国台湾地区等的效仿、继受与发展，现已成为大陆法系行政法之一般原则。依据该原则进行的制度设计在保障人权、维护法的安定性、实现实质的法治行政方法发挥着不可替代的作用。根据该原则，经合法性和安定性、公共利益和个人利益的权衡，如果存在值得保护的信赖利益，行政机关不得撤销违法的行政行为，或者只能在给予合里补偿的前提下才能撤销。信赖保护原则的实质是建立人民对政府的信任，因此适用于一切行政领域。信赖保护原则与依法行政原则是相对的，依法行政原则要求保持合法的状态，撤销一切违法的行政行为，对此应当一如既往的遵守。而信赖保护原则则要求保护受益人对行政机关作出行政行为所造成的状态的信任，维持违法的行政行为。 构成信赖保护原则应具备以下三个要件： （一）信赖保护存在的基础。此为信赖保护原则存在的前提，无此前提信赖保护原则无从适用。通说认为构成信赖保护原则之基础是行政行为，包括具体行政行为和抽象行政行为。○1此在理论上不是没有争议，如有学者认
编号：GR-WR-12359 商品房买卖合同模板(标 准版) After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
商品房买卖合同模板(标准版) 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 （合同编号： ） 合同双方当事人： 出卖人：_______________ 注册地址：________________ 营业执照注册号：________________ 企业资质证书号：________________ 法定代表人：________联系电话：________
邮政编码：________________ 委托代理人：________地址：________ 邮政编码：________联系电话：_________ 委托代理机构：______________ 注册地址：_______________ 营业执照注册号：_______________ 法定代表人：________联系电话：_______ 邮政编码：_______________ 买受人：_________________
合同编号：YT-FS-4476-70 商品房预售合同(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
商品房预售合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 合同编号：_____ 出卖人：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 营业执照注册号：_____ 企业资质证书号：_____ 法定代表人：_____ 联系电话：_____ 委托代理人：_____ 联系电话：_____ 委托销售代理机构：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 营业执照注册号：_____
买受人：_____ 【法定代表人】【负责人】：_____ 国籍：_____ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【_____】：_____ 出生日期：_____年_____月_____日，性别：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系电话：_____ 【法定代理人】【委托代理人】：_____ 国籍：_____ 【身份证】【护照】【_____】：_____ 出生日期：_____年_____月_____日，性别：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系电话：_____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，
非法吸收公众存款案中存款人不应作为被害人 张珩杨福明 随着市场经济不断发展，由于营利方式的多样和贷款需求的扩张，各种非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款的现象日益突出，这对国家金融秩序的稳定造成较大冲击。案发后，为数众多的存款人往往以各种方式向司法机关表达要求、施加影响，希望司法机关能够追回损失的投资，甚至在犯罪嫌疑人无法退赔的情况下要求政府代为补偿。然而存款人是法律意义上的被害人吗?笔者认为，答案是否定的。 ■从立法意图上看，存款人不是刑法所要保护的对象 第一，非法吸收公众存款罪侵害的客体是单一的，只有国家的金融监管秩序，不包括存款人的财产权。根据商业银行法的规定，未经国务院银行业监督管理机构的批准，任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务。存款人参与非法集资，同样破坏了国家金融监管秩序，自然不应得到法律的保护。存款人的行为与非法吸收公众存款犯罪行为在效果上是类似的，只是前者未被法律定义为犯罪行为，但存款人的利益也并非犯罪行为所侵犯的法益，不应受到刑法的保护。正如《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第十八条所规定的，因参与非法金融业务活动受到的损失，由参与者自行承担。 第二，非法吸收公众存款罪要保护的法益不包括存款人的利益。本罪属于刑法分则第三章破坏社会主义经济秩序罪中的第四节破坏金融管理秩序罪，立法目的在于保护金融管理秩序。相比较而言，集资诈骗罪则处于第三章的第五节金融诈骗罪，与贷款诈骗罪、票据诈骗罪相邻，同第五章侵犯财产罪中的第二百六十六条诈骗罪有类似之处，即受损失者是由于被欺骗才产生损失，这种财产利益也是刑法要保护的法益之一。从法律条文的表达来看，刑法第一百七十六条对非法吸收公众存款的罪状描述是:“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的”，提到了金融秩序问题，并未提到存款人的利益问题，可见刑法并未将存款人利益作为法益来进行保护。 ■从享有被害人地位正当性上看，存款人不具有该正当性 第一，存款人的利益不属于刑法保护的价值。刑法的一般任务是保护社会共同生活的基本价值，如公平、正义、秩序等。刑法的功能之一——预防犯罪，是要鼓励社会一
商品房预售合同与认购书 完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
商品房预售合同与认购书完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 20xx年2月22日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局京建交[2005]138号 ?为规范商品房销售行为，维护买卖双方当事人合法权益，加强对本市房地产市场的管理，北京市建设委员会和北京市工商行政管理局依据《中华人民共和国合同法 》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》等法律
浅析信赖保护原则 [摘要]信赖保护原则，作为行政法的一项重要原则，最先由德国行政法学者提出，后为世界各国立法所接受。随着内容、理论体系的日趋成熟，行政信赖保护原则逐渐完善国家行政法律制度，彰显公平正义、人权等现代法治精神。该原则的合理运用对保护行政相对人的合法权益，制约行政公权力，规制行政行为等具有重要的现实意义。 [关键词]信赖保护原则；行政机关；行政相对人 信赖保护原则的确立和运用是必须而迫切的，它在诸多方面发挥着重要作用：保护行政相对人的正当权益；约束行政机关对行政行为的肆意变动；塑造诚信政府形象；重视行政法治的健全与完善，最终实现建立法治国家的目标等等。《行政许可法》中对信赖保护原则精神的体现和规定，具有里程碑式的、航标式的非凡意义，不仅为行政许可给予了正确的指引，更是为今后整个行政法的发展指明了道路。 一、信赖保护原则的基本解读 （一）关于信赖保护原则的定义 学术界对于信赖保护原则的定义向来各持己见，观点不一，近年来兴起了对这一原则的不断讨论。姜明安教授认为“信赖保护原则的基本含义是指政府对自己做出的行为或承诺应守信用，不得随意变更，不得反复无常。”[1]应松年教授觉得信赖保护原则是指：“当行政相对人对行政行为形成值得保护的信赖时，行政主体不得随意撤销或者废止该行为，否则必须合理补偿行政相对人信赖该行为有效存续而获得的利益。” 基于以上的介绍，笔者分析概括如下：信赖保护原则是指在某一行政法律关系中处于弱势的行政相对人对行政主体所作的行政行为产生合理充分的信赖，且此信赖利益是被法律所认同、值得被法律保护的，则行政主体不得随意撤销、变更或废止已经生效的行政行为，若因社会公共利益的需要不得不变动既存法律状态，须对因此变动而给行政相对人造成的损失承担一定的责任，进行赔偿或补偿。 （二）信赖保护原则的特性 信赖保护原则，充分突显了人民正当权益的保护性、法律系统的有序性以及诚信道德的高尚性，其特征如下： 第一，普适性。即信赖保护原则适用于各种行政程序，不区分行为类型、体系，亦无论具体抽象，均可适用。 第二，制衡性。信赖保护原则适用的终极目标旨在寻求两种利益间的制衡点。在行政法领域，双方地位悬殊，显著不平等，信赖保护原则的适用得以使行政相对人的私人利益有机会与一向追寻的公共利益站在同一层面上，公平地进行利益较量，以最大的利益保护程度来判断二者之间的取舍、去留。打破了传统的唯公共利益无限是从的格局，更利于实现价值利益最大化与社会的和谐。 第三，救济性。即补偿信赖利益人因信赖而为处分，却因变动而致可能利益的实际损失，它并不具备惩罚性。在行为关系中，此类救济性措施对于相关行政部门并不是处罚性手段，而只是出于对其公权力的制约而必须采用的一种补偿手段。 该原则具有双向保护功能，是传统行政法理论的一种背向发展新思路，属于例外于一般规定的特殊情形，作为原则，它的适用不像某一规则的适用那样有规
作者简介:孙永灏(1985-),男,山东青岛人,中国海洋大学经济法专业2007级研究生,研究方向为宏观调控。 我国行政法中信赖保护原则运用建议分析 孙永灏 (中国海洋大学,山东青岛266100) 摘 要:通过对信赖保护原则的法理分析,提出随着我国行政法治进程的发展,信赖保护原则应当作为我国行政法的一项重要基本原则予以确立,并尝试分析我国确立信赖保护原则所面临的障碍,以及如何排除这种障碍,以确立我国的信赖保护原则。最后,通过分析思考,以及对多方学者的意见的参考,对我国建立和完善信赖保护制度提出几点建议。 关键词:信赖利益;信赖保护;行政补偿;行政赔偿中图分类号:D9 文献标识码:A 文章编号:167223198(2010)08202362021 信赖保护原则的渊源及确立意义 1.1 概念及渊源 信赖保护原则源于民法中的诚信原则,最初是指合同 双方主体都应当讲究诚实守信,不得任意改变或撤销自己 一方的行为,以免对另一方造成不应有的损失。基于公法、 私法所共同的法之理想所形成的一般法律原理,人们发现 在公法领域也存在主体双方应当信守承诺的必要性,于是 诚实信用原则的精神内涵从私法领域被引入公法领域。其 在行政法领域的外在表现就是行政机关对行政相对人的正 当合理信赖应给予保护,由此形成了行政法上的信赖保护 原则。 信赖保护原则的定义,可以表述为:行政主体应保护行 政相对人基于其行为的合法性和存续性而产生的正当合理之信赖利益,或在行政相对人因信赖其行为而遭受损失时,应给予利益之补偿。简单的说:“是保护可信赖的期望利益”。 信赖保护原则是二战后在德国发展起来的一项行政法原则。联邦行政法院于1957年10月就信赖保护作出了第一个日后遵从的判决,1976年《德国行政程序法》的颁布标志着行政信赖保护作为行政法上的一项基本原则在法典中得到正式的确认。日本20世纪60年代引入信赖保护原则,20世纪70年代得到充分的论证,并将其与诚信原则,禁止反言原则一起作为行政法的一般原则。我国台湾地区在20世纪80年代起就在案例和判决中直接适用信赖保护原则,台湾《行政程序法》第1条将“增进人民对行政之信赖”作为一项立法目的,第8条规定:“行政行为,应以诚实信用方法为之,并应保护人民正当合理之信赖”。在英美法系国家虽没有明确提出信赖保护原则的概念,但却提出了与此类似的制度,如英国,澳大利亚等国家确立的合法预期的制度,美国的不得翻供制度。1.2 信赖保护原则的确立意义 按照现代公共服务的观念,现代行政己不再是一种单纯的管理行政而应当是一种服务行政,政府与公众间关系己不再是一种纯粹的命令与服从的对抗关系,而应当是一种服务与合作的相互信任关系。只有政府信任公众,才能发展民主,为公众提供优良的服务;也只有政府取得公众信任,才能获得公众的长久支持和积极合作。而政府要取信于公众,就必须要对公众讲诚信,尤其是当公众基于对政府的信任而产生一定的信赖利益时,政府不能任意改变其行为或承诺从而损害公众的信赖利益,如果公众的信赖利益遭受损害,政府应当对公众进行合理补偿。可见,信赖保护 原则在行政法中的运用也是建立在现代公共服务的观念基 础上的。从现实情况上看,在我国目前某些法律权威不足、人们对某些法律和政府部门缺乏足够的信心和信赖的情况下,在行政法中确立信赖保护原则就显得十分必要和迫切。信赖保护原则注重保护行政相对人的合法权益,在行政权行使过程中,在注重行政效率、维护公共利益的同时,更强调公正,强调对处于弱势地位的相对人的合理利益的保护,它体现了现代法治公正、平等、人权等基本精神。信赖保护原则在我国行政立法中的确立无疑将对我国的政府建设、法治观念产生深远的影响,具有十分重大的理论和现实意义。2 我国关于信赖保护原则的发展现状 2.1 相关立法及其作用 长期以来,我国行政法始终坚持的基本原则是行政合法性原则和行政合理性原则,行政法注重的是对行政主体行为的规范,相对忽视了对行政相对人合法权益的保护。改革开放以后,信赖保护原则也开始传入我国,经过我国学者的长期研究和呼吁,我国行政法实务界也开始关注信赖保护原则。1999年11月最高人民法院通过的《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》中有了体现信赖保护原则的规定,该解释第59条规定:“根据行政诉讼法第54条第2项规定判决撤销的被诉具体行政行为,将会给国家利益,公共利益或者他人的合法权益造成损失的,人民法院在判决撤销的同时,可以责令行政机关采取相应的补救措施。”另外该解释第58条法关于确认判决的适用方面也规定了责令行政机关采取相应补救措施的内容。这表明我国行政法中信赖保护原则已开始萌芽与发展了。 最有标志性意义的当属第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月27日通过的《中华人民共和国行政许可法》中的有关信赖保护原则的规定,其中第一次出现了信赖保护的条文,这是我国行政法发展史上的一个里程碑,它标志着行政法上的信赖保护原则在我国行政法上得到确定。《行政许可法》第8条规定:“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护,行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可决定所依据的法律、法规、规章修改或者废止,或者准予行政许可所依据的客观情况发生了重大变化的,为了公共利益的需要,行政机关可以依法变更或者撤销己经生效的行政许可,由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的,行政机关应当依法给予补偿。”另外,该法第69条中也有关于信赖保护原则 — 632—
商品房预售合同范本 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《______________》商品房事宜，订立本合同。第一条 甲方通过土地使用权出让／转让／划拨方式取得区／县____________________地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：______________，土地面积为：___________________，土地用途为_______________。甲方经批准，在该地块上投资建造《___________________》（暂定名／现定名）商品房，主体寻址建筑结构为_________结构；建筑物地上层数为_________层，地下层数为______层。 第二条 乙方向甲方购买______路______《_____________》__幢（号__层__室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为__________。 据甲方暂测该房屋建筑面积为_________平方米，其中套内建筑面积为_________平方米、公用分摊建筑面积为___平方米。该房屋建筑层高为_____米。 第三条 乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币________元。（大写）：_________。 第四条
乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测不一致的原因外，不再作变动。 第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理： 1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补； 2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋_________％（包括_____％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－____％（包括－______％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。 第六条 签订本合同时，该房屋建设工程建设到__________。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户（预售款监管机构：__________、帐户名称： _________、帐号：__________）。预售款按政府规定监管使用。 第七条 乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之_____计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过______天后，甲方有
合同编号：YTO-FS-PD193 商品房预售合同与认购书（一）通用 版 In Order T o Protect Their Own Legal Rights, The Cooperative Parties Negotiate And Reach An Agreement, And Sign Into Documents, So As To Solve Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards
商品房预售合同与认购书（一）通 用版 使用提示：本合同文件可用于合作多方为了保障各自的合法权利，经共同商议并达成协议，签署成为文件资料，实现纠纷解决和达到共同利益效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 20xx年2月22日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局京建交[2005]138号 ?为规范商品房销售行为，维护买卖双方当事人合法权益，加强对本市房地产市场的管理，北京市建设委员会和北京市工商行政管理局依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》等法律 、法规 的规定，共同制定了《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》示范文本（以下简称示范文本）。现就有关问题通知如下：? ?一、该示范文本适用于本市行政区域内取得商品房（经济适用房）预售许可证的项目，《北京市商品房认购书》示范文本还可以适用于商品房（经济适用房）现房项目。? ?二、各单位要注意收集在示范文本使用中发现的问
单选题 1. 确定查冻扣权力及权限的最重要依据是什么法律 √ A B C D 民法 刑法 商业银行法 经济法 C
正确答案：
2. 商业银行应按照（）规定的存款利率标准确定存款利率 √ A B C 中国人民银行 中国人民代表大会 国家 A
正确答案：
3. 现在很多银行在大厅贴出告示，要求小额取款不在柜台上办理，而是客户自己到自动取款机上办理取 款业务，这种行为违反了那个原则 √ A B C D 存款自愿 存款有息 为存款人保密 取款自由 D
正确答案：
4. 如果由于银行人员的拒绝造成存款人的损失，哪方需要负一定的责任？ √ A B 银行 客户个人 A
正确答案：
5. 银行工作人员要对客户私人信息保密，这属于哪个原则 √ A B C D 存款自愿 存款有息 为存款人保密 取款自由 C
正确答案：
6. 存款人愿存多少钱属于存款办理原则里的哪一项？ √ A 存款自愿
B C D
存款有息 为存款人保密 取款自由 A
正确答案： 多选题
7. 利率违法的表现形式是什么 √ A B C D 擅自提高 擅自降低 变相提高 变相降低 A B C D
正确答案：
8. 存款利率规定上限的原因是什么？ × A B C D 保护存款人 防止银行业联合起来降低存款人的利益 保护银行 保护员工 C D
正确答案：
9. 存款利率规定下限的原因是什么？ × A B C D 保护银行自身 遏制银行间为整取存款而加息的不良竞争 保护客户 保护员工 B C
正确答案：
10. 存款利率的法律管制主要包含以下什么内容 √ A B C 法律规制 规制原因 利率违法 A B C
正确答案：
11. 存款办理原则 √ A B 存款自愿 存款有息
最新 关于商品房预售合同范本 。【导语】商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成 的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。一起来看看编者小编为大家整理的：商品房预售合同范本，欢迎阅读，仅供参考。 【篇一】 卖方（以下简称甲方）： _________________________ 买方（以下简称乙方）： __________________________ 甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得________ 市区（县）地块的国有土地使用权,土地使用面积为平方米,土地使用年限,自至止,国有土地使用证号 为_________________ 。甲方在上述地块上建设的 ___________________ ,现已具备规定的预售条 件,经_________ 市房屋土地管理局批准,准予上市预售,商品房销售许可证号为 _________________ 房内证字第_________ 号。 乙方自愿购买甲方的 _________________ 房屋，房屋用途为 __________________ 。乙方预购 房屋的定金为人民币_________ 元。双方经协商,就该房屋的预售预购事项订立本合同。 第一条房屋,该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为____________ 平方米（包括：套内建筑 面积_________ 平方米，分摊的共有共用建筑面积_________ 平方米）。共有共用部位详见附件 二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。 甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为____________ 平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣 工后以测绘部门实测面积为准。土地使用期限自房屋产权过户之日起至_____ 年月 _____ 日止。 第二条甲乙双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±____________ % （含 ___ %）时,按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起日内，甲乙双方同意按下述第__________________ （大写数字）种方式处理： 1?乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息 按_______ 利率计算。 2?按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。 3. ___________________________________________________________ 第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币________ 元,价款合计为人民 币（大写）_______ 仟_________ 佰_________ 拾 _______ 万__________ 仟________ 佰________ 拾__________ 元整（小写元）。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方约定的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款 时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为___________________ ,银行账号为________________ 。 第四条乙方如未按本合同附件三规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。自本合 同约定的付款期限届满第二日起至实际付款之日止，每延期一日乙方按延期交付价款的万分 之_________________ （大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过 __________ 日（遇法定节 假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第八条公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政 机关不得擅自改变已经生效的行政许可。 行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许 可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可 以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组 织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。 【释义】本条是关于信赖保护原则的规定。 一、信赖保护原则的含义 信赖保护原则起源于早期的“不准翻供”原则，二战以后在世界许多国家行政法治实践中得到广泛认可和运用，其中德国是推行这一原则的代表。 信赖保护原则的基本含义是：行政决定一旦作出，就被推定为合法有效。 法律要求相对人对此予以信任和依赖。相对人基于对行政决定的信任和依 赖而产生的利益，也要受到保护。禁止行政机关以任何借口任意改变既有 的行政决定甚至反复无常，即便是自我纠正错误，也要受到一定的限制。 有错必纠是一项重要的法律原则，但在撤销行政行为这一点上，主要限于 对相对人课以义务为内容的违法行政行为方面，在此领域，即使相对人已 超过行政复议或者行政诉讼期限，行政机关仍可随时撤销这类违法行政行为；但在授益性行政行为方面，信赖保护取代法律优先原则而居于主导地位，对于违法的授益性行政行为，尤其在违法原因可归责于行政机关的情 况下，应当首先着眼于保护受益相对人的权利或者利益，行政机关原则上 不得擅自撤销。如确实基于明显重大公共利益的需要而收回该项权利或者 利益，也必须给予受益相对人补偿，以免让相对人承担政府自身违法的责任。信赖保护的具体要求是：（1）行政行为具有确定力，行为一经作出， 未有法定事由和经法定程序不得随意撤销、废止或改变；（2）对行政相对 人的授益性行政行为作出后，事后即使发现违法或者对政府不利，只要行 为不是因为相对人的过错所造成的，亦不得撤销、废止或改变；（3）行政 行为作出后，如事后发现有较严重违法情形或可能给国家、社会公共利益 造成重大损失的，必须撤销或改变此种行为时，行政机关对撤销或改变此 种行为给无过错的相对人造成的损失应给予补偿。行政许可法体现了这一 原则精神。公民、法人或者其他组织已取得的行政许可受法律保护，行政 机关不得擅自改变已经生效的行政许可决定。 信赖保护原则的理论基础在于：第一，无论是民事行为，还是行政行为，都要以诚信为基础。诚实守信既是一项道德原则，也是一项法律原则。
论行政法对信赖利益保护的司法适用 信赖利益保护原则最早源自于德国的行政法院的判例，是德国行政法院基于法律的安定性以及保障公民权利的目的而确立起来的一项行政法原则。关于信赖利益保护原则的内涵，我国学术界具有不同的理解与定义，至今也尚未能对该原则的界定形成统一的阐述。我国学者大都从其中一个侧重点出发，比如从行政机关的职能要求、信赖利益的主体、行政管理的目的性等为切入点予以界定其内涵。笔者认为，信赖利益保护原则指行政相对方因合理信赖行政主体所作出的生效行政行为而产生信赖利益，且这种信赖利益具备正当性且应当得到保护，行政机关不得擅自改变、撤销该生效行政行为，即使行政机关符合法定条件需要改变或者撤销该行政行为，也必须对行政相对人进行补偿。 (一)信赖利益保护原则的适用范围狭小 行政活动构成了整个社会的重要组成部分，社会成员的绝大多数的社会活动都受到行政法的调整。但是我国目前只在《行政许可法》中确立该原则，并未在其他行政法律法规中予以确定，即是说，我国的信赖利益保护原则仅局限于行政许可这一授益性行政行为，并未对其他行政行为纳入信赖利益保护的范围之中，而在实际生活中，大量存在非行政许可行政行为损害公民信赖利益的案件发生，尽管法院在司法
实践中发挥积极能动性而在非行政许可案件中有意识地采用信赖利益保护原则的精神，但由于无法可依，法院也只能是作为阐释理由，并不能作为判决的直接依据。例如，2011年3月，江苏省南通市中级人民法院在“海安绿洲房地产开发有限公司诉海安县国土资源局土地行政确认案”。在本案中，尽管法院在判决理由中并未出现“信赖利益”的字眼，但实际上体现了信赖利益保护原则的精神，形成了“企业因信赖利益取得国有土地竞买人资格够国土部门物权取消”的审判规则，这同时也说明了信赖利益保护原则并不仅仅发生在行政许可案件中，在行政确认、行政登记中也存在对信赖利益的损害，信赖利益保护原则的适用范围过窄，不利于保护行政相对方的信赖利益的保护。 (二)对公共利益的司法判断基准不明确 《行政许可法》第八条的规定，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已生效的行政许可。此处使用的“公共利益”是一个不确定的法律概念，这种不确定概念往往赋予行政机关更大的自由裁量权，同时也要求行政主体应在法律框架内进行价值判断以便决定是否将该概念适用于个案之中。在司法实践中，法官往往在公共利益与个人利益之间摇摆不定，因为法官面对“公共利益”这个价值性描述的概念，只能依据法官的良知、自我良知来判断个案中的“公共利益”的概念、范畴，并判断是否适用了于个案。但一方面，
文件编号：TP-AR-L1164 The Civil Subjects Establish, Change And Terminate Their Corresponding Civil Legal Relations, And Then Determine Their Respective Rights And Obligations. The Terms Are Binding On The Parties And Need To Abide By Them. （示范文本） 甲方：_______________ 乙方：_______________ 签署时间：_______________ 北京市商品房预售合同 书正式样本
北京市商品房预售合同书正式样本 使用注意：该合同资料可用在各个民事主体之间设立、变更、终止其对应的民事法律关系而订立，进而确定各自的权利和义务，条款对当事人具有约束力需各自遵守。材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 合同编号：______________ 出卖人：______________ 买受人：______________ 说明 1.本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定。 2.签订合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。 3.当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增
补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。 4.签订合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。 5.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。 6.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。()中选择内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打
GF-2014-0171 合同编号： 商品房买卖合同（预售） 示范文本 出卖人： 买受人： 中华人民共和国住房和城乡建设部 制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 二〇一四年四月
目录 说明 专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款 第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理 第十章其他事项 - 3 -
说明 1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。 - 5 -
我国存款保险机构的法律性质及作用 一、存款保险制度的概念 存款保险制度是指为了维护金融体系的稳定、保护存款人利益，对商业银行等存款性金融机构所吸纳的存款提供保险，在投保机构发生经营性困难、破产时予以援助或赔偿的制度安排，具有强烈的公共性。 二、我国存款保险机构的法律性质 我国存款保险机构应当是国务院单独出资设立的独立履行职责的事业单位。 (一)国务院独资设立 国务院是我国最高行政机关，由其单独出资设立的存款保险机构直属国务院，具有独立的行政管理职能，属于官方模式。官方模式的存款保险机构最大的垢病在于受到较大的政治压力。但也有学者认为，非官方存款保险体系仍然是在政府的监管和控制下运行的。 1.提供充足的信心与资金保障 我国银行业金融机构质量参差不齐，五大行(工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行)的资产占比40%以上，资金的多寡直接反应出银行的风险。我国是从由国家全额买单的隐形存款保险向法律明文规定的显性存款保险制度过渡的，不管是大银行还是小银行都不愿离开政府这强大且免费的救助者。因此，寄希望于各银行自发建立非官方存款保险制度是不可能的。从另一方面来说，我国富有浓厚的官本位气息，行政权一直拥有较高的社会地位，能够使存款人信服。此外，政府提供资金保障具有不可比拟的优势。资本金的注入为存款保险基金奠定了夯实的基础，有了足够的存款保险基金，才能在成员银行出现问题时，伸以援助之手，为其提供资金、助其继续经营，维护一国金融之稳定。 2.取得监督管理权的资格 倘若存保机构仅按照保险合同收取保险费，消极地等待银行破产进行赔付的话，将不能够实现存款保险制度促进金融稳定、维护存款人的宏大目标。风险防范与控制功能的缺乏，使得其他监管机构一旦对问题银行援助不利，存款机构将付出高额的理赔费用为之买单。监督管理权是存款保险机构救济、清算职能的基础，直接决定了存款保险机构的影响范围，也是存款保险制度权力配置的大趋势。从性质上说，监督管理权是行政权，应当由行政机构享有，国务院出资设立