《项目投资决策评审报告》目录摘要正文第一章项目概况 (9)一、项目基础信息 (9)1、地块位置 (9)2、用地性质 (9)3、开发程度 (9)4、规划指标 (9)二、项目来源及要求 (10)1、时间安排 (10)2、保证金 (10)3、竞地原则 (10)4、地价支付进度（假定竞得价为12亿） (10)5、交地 (10)6、开发主体 (10)7、开发建设期限 (11)8、其他 (11)第二章片区概况及规划 (11)一、宏观区域概况（顺义区） (11)1、经济优势 (11)2、交通优势 (12)3、生态资源丰富 (12)4、配套概况 (13)5、新城规划 (13)二、中观区域概况（临空经济圈） (15)1、主要经济板块 (16)2、主要居住板块 (20)三、顺义区土地市场概况 (23)2、土地供应概况 (23)第三章地块基本素质分析及结论 (27)一、地块素质分析 (27)1、项目区位 (27)2、项目四至 (28)3、道路交通系统 (28)4、地块景观资源 (29)5、生活配套设施 (29)6、市政配套设施 (31)二、项目风险分析及结论 (31)第四章北京市房地产宏观市场分析 (32)一、北京市房地产市场分析 (32)1、04-07北京房地产投资市场分析 (32)2、04-07北京房地产住宅市场投资分析 (32)3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析 (33)4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析 (33)二、北京市土地市场分析 (33)三、房地产政策分析 (34)第五章项目细分市场分析 (34)一、项目区域市场分析 (34)1、竞争片区的界定 (34)2、竞争片区特性分析 (35)3、竞争强度分析 (42)二、项目竞争片区供需分析 (43)1、竞争片区未来供应分析 (43)2、竞争片区未来需求分析 (44)3、周边住宅市场需求潜力分析 (46)三、典型项目个案分析 (46)1、龙湖香堤漫步 (46)2、万科四季花城 (47)第六章项目定位及结论 (48)一、项目的SWOT分析 (48)1、优势 (48)2、劣势 (48)3、机会 (48)4、威胁 (48)二、客户定位 (48)1、大户型 (48)2、小户型 (49)三、产品定位 (50)1、基本属性与定位基础： (50)2、产品定位 (50)3、商铺 (50)四、价格定位 (51)1、叠拼价格 (51)2、6层电梯花园洋房价格 (51)3、小高层价格 (52)4、商业定价 (52)5、车位定价 (52)6、项目周边租赁市场状况 (52)7、价格涨幅预测 (53)8、销售进度安排及全程均价预测 (54)第七章项目分期及总体开发计划 (55)一、项目分期 (55)二、项目总体开发计划 (55)第八章项目测算及敏感性分析 (56)一、项目收益测算 (56)1、项目收益及现金流测算的基本假设 (56)2、项目收益测算情况 (56)二、项目敏感性分析 (57)1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析 (57)2、挂牌报价对收益的敏感性分析 (57)三、结论与建议 (57)附件：1、项目总体开发计划2、项目销售周期3、经济测算表摘要一、项目概要二、项目概况1、项目背景本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。
北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。
土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A 区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。
注：其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。
3、项目概况地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。
项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。
三、项目风险分析该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。
四、项目定位1、市场定位中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地2、客户定位1）大户型本项目大户型客户来源广泛，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。
他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。
追求国际化的生活氛围和成熟配套。
2）小户型本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。
3、产品建议五、项目分期及总体开发计划1、项目分期项目计划分二期开发建设。
◆一期示范区地下车库（不含人防）9626.00 ——◆二期产品构成建筑面积(m2)销售面积(m2)产品比例户均面积(m2)单元数户数4层叠拼19412.00 19412.00 17% 211 23 92 6层电梯洋房9120.00 9120.00 8% 76 5 120 11层小高层（1梯4户）36300.00 36300.00 31% 75 11 484 15层小高层（2梯4户）22500.00 22500.00 19% 75 5 300 15层限价房（2梯8户）29216.00 29216.00 25% 83 3 352 小计116548.00 116548.00 100% 86 47 1348 底商1100.00 ——千人配套670.00 ——地下车库（不含人防）9145.12 ——人防兼车库9881.76 ——2、项目总体开发计划该项目预计于2008年10月进行示范区的施工，08年11月一期工程开工、09年3月2期工程开工，2009年6月售楼处开放。
五、项目成本及收益序号项目单价总价(万元)单位可售面积利润情况1 项目总收入301752 15707.431.1 销售收入290006 15096.001.2 处理剩余物业收入11746 611.421.3 出租净收入折现02 项目总成本费用255870 133192.1 土地成本133919 69712.2 前期费用4169 2172.3 建安工程成本65759 3423六、项目综合评价1、项目规模适中、容积率及限高条件相对宽松，适宜打造精品住区，符合集团产品线要求；2、区域环境及市场认可度高，现状供应少，周边居住用地供应紧张，未来面临竞争压力小；3、临空经济及新国展的带动，区域发展态势大好，有利于提升企业品牌；4、付款条件相对比较宽松，符合企业现状要求5、符合集团“快速滚动开发”的发展战略，周转速度快，可以在较短的时间内贡献利润。
项目可行，建议把握机遇，积极获取。
第一章项目概况一、项目基础信息1、地块位置北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村，位于空港工业区B区内西北侧；2、用地性质住宅及居住公共服务设施；3、开发程度八通一平（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气、道路、场地自然平整）；4、规划指标类别用地面积(㎡)容积率控高(m)建筑密度绿地率地上建筑面积(㎡)建设用地居住用地（A-10）129357 ≤1.5 ≤45 ≤30%≥40%≤194036 托幼用地（A-8）4300 ≥0.7 ≤12 ≤25% 3010 集中绿地（A-9）9532代征道路用地36840.1 已建完总用地面积180029.1 合270亩注：其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。
◆双限房：本次挂牌出让宗地中将配建2.91万㎡双限房（包含在建筑控制规模内），其套型面积应小于90㎡，房屋销售限价为5500元/㎡，根据朝向、楼层等因素，只允许有5%的浮动空间。
外立面材料要求与普通商品房一致，且应在普通商品房完成总规模的80%之前竣工验收。
◆托幼用地：托幼用地不在此次出让范围，但仍由竞得人代建。
二、项目来源及要求本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。
土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。
该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区的土地整理及招商工作，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份（股票代码600463）。
2、保证金本次挂牌出让地块保证金为人民币4000万元，由竞买人在顺义区分中心提出竞买申请时以支票（或汇票）方式交纳，或者也可以在竞买申请截止日前将竞买保证金汇入顺义区分中心指定的银行帐号。
如获取得土地，则将保证金直接冲抵相应政府土地收益，如未取得土地，保证金将于挂牌结束后5个工作日内（5月25号左右）退还，不计息。
3、竞地原则起始价为3.6576亿元，竞价阶梯为200万，相当于楼面价每次增加10.3元/㎡；竞买人可以多次报价，每次报价时需要提交竞买报价单并出示竞买资格证明；在竞价截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价的，则由顺义分中心对挂牌出让宗地组织现场竞价，出价最高者为竞得人。
5、交地在签订《土地开发补偿协议》且竞得人已向空港公司支付全部土地开发补偿费后5个工作日内（6月底），空港公司提供现状具备“三通一平”（通临水、临电路由、通路；场地平整）条件的土地，临时水电的接用费用由竞得人承担；空港公司根据竞得人开发进度的要求，陆续提供宗地外七条市政管线（上水、下水、电、讯、中水、暖、燃气）。
6、开发主体既可以由境内外企业、其他组织和个人等独立竞买，也可以由两个或者两个以上法人或其他组织组成的联合体共同竞买。
7、开发建设期限3年（自签订土地使用权出让合同之日起算）。
8、其他设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。
第二章片区概况及规划一、宏观区域概况（顺义区）顺义区位于北京市东北郊，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。
城区距市中心30公里，总面积1021平方公里，截至2006年底常住人口为71.8万、户籍人口为56.2万。
顺义区曾于1990年成为亚运会部分比赛场地，并将于今年承办奥运水上等项目（赛艇、皮划艇两个比赛项目，产生30枚金牌）的比赛，是北京近郊发展最迅速、经济实力最强劲、生态环境优美的地区。
1、经济优势顺义拥有众多的航空、物流、制造产业，约有30家世界500强企业入住，同时也拥有燕京啤酒、现代汽车、汇源果汁、曲美家具、牛栏山等大型企业，并拥有顺鑫农业、大龙地产、燕京啤酒、空港股份、首安消防、汇源果汁、机场股份、国航股份等上市企业。
顺义经济实力一直处于北京市前列。
顺义新城将大力发展临空产业，基于现有制造业的良好基础，促进制造业由分散向集约发展，重点发展高端第二产业，成为北京发展先进制造业的基地。