标题：房地产法（开卷）主题：期末考试题型：不定项选择、简答、论述、案例分析、文书写作不定项选择：土地法、物权法简答题：1.房地产买卖中惩罚性赔偿的规定p213可以适用惩罚性赔偿的具体情形：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的。

2.房地产不可抵押的范围p261（8）3.房地产登记的作用p67论述题：1.在整个商品房买卖中，预购人如何维护自身利益？p224一。

预售前预购人权益保护的法律规制1。

建立预售合同事前审查制度2.完善信息披露制度二。

预售过程中预购人权益保护的法律规制1.完善我国的预售款托管制度2.完善我国预告登记制度。

三。

完善法律预告登记制度2.论善意取得制度(1) 善意取得的含义。

善意取得是指在原物由占有人转让给善意第三人(即不知道占有人为非法转让而取得原物的第三人)时，由该善意第三人取得原物所有权的制度。

(2) 善意取得的制度价值。

善意取得制度的功能在于保护交易的安全。

实质上，就是牺牲原权利人的利益来保护善意交易人的利益。

对于交易中善意的受让人，承认其在取得财产占有的同时也就取得了财产的所有权；即使该财产的出让人为非所有人，财产的原权利人也不能向受让人请求返还原物，而只能向出让人请求损害赔偿。

(3) 善意取得的性质。

对于善意取得在法律上的性质究竟是原始取得还是继受取得，有两种观点。

一种观点认为是原始取得，即善意取得人并非基于原权利人的权利而取得所有权，而是直接基于法律的特别规定，因此当然为原始取得。

另一种观点认为是继受取得，因为善意取得效力的发生是基于让与行为。

前一种观点为通说。

(4) 善意取得的构成要件。

具体来讲一般包括：善意取得的标的必须是法律允许自由流通的动产；善意第三人必须是有偿取得动产的占有；善意第三人须自无处分权人处取得占有；第三人必须是公然和善意取得占有；非法转让人的占有须是基于所有人的意思而取得。

(5) 关于善意取得的理论。

善意第三人为何能够从无所有权的出让人处取得所有权对此有多种解说，如取得时效说、权利外像说、法律赋权说、占有效力说、法律特别规定说等。

3.论业主委员会的性质p325业主委员会是非法人组织4.论房地产优先购买性p182案例分析：1.银行贷款、房产抵押中登记p252、合法财产可抵押、所有权人可抵押p248房屋已经抵押或者购买后抵押①卖房人在房屋出售之后把房屋抵押给银行的情况承担违约责任，返还购房款，可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任②那么抵押的房屋是否可以进行买卖？法律并不禁止已经被抵押的房屋依法转让，《担保法》第49条及房地产抵押相关法律规定，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情，抵押人未通知抵押权人或者未通知受让人的，转让行为无效，这是对转让已抵押房屋的一种限制性规定。

因此，出卖人在出售房屋前，必须事先通知银行并告知购房者房屋已设定抵押的情况，否则，如出卖人在向银行提供担保或还贷问题上出现问题，银行就可能依法行使抵押权。

《担保法解释》第67条规定：购房者也可以替出卖人清偿其全部债务，以消灭房屋上的抵押权，使房屋的权利没有担保瑕疵，使房产可以顺利过户。

购房者替出卖人清偿的债务可以向出卖人追偿，或者从自己应该支付给出卖人的购房款中扣除，以使自己买房的目标得以实现。

一。

但李某还不出钱，后该房屋被他人依法保全查封。

王先生问，当时借款时李某以其房屋作抵押并办理了公证，王先生对该抵押房屋享有优先受偿权吗?【分析】王先生对李先生的房屋所享有的抵押权虽办理公证，但未到房管局办理抵押登记，没有取得他项权证，所以抵押合同尚未生效。

《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。

抵押合同自登记之日起生效。

以房屋进行抵押的，必须履行登记手续抵押合同才生效，未经登记，抵押权尚未发生法律效力。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，办理房屋抵押登记的部门为县级以上的房屋管理行政部门，而不是公证机关。

因此，虽然王先生与李某签订借款合同，但是王先生对李某的房屋所享有的抵押权尚未生效，王先生对该抵押房屋不能享有优先受偿权。

二。

1. 张某和刘某签订的房屋抵押合同是否必须进行抵押登记？为什么？2. 张某以其房屋抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权是否要一并设定抵押？3. 新建阁楼是否属于抵押财产？4. 刘某是否有权代收租金？5. 如果抵押的房屋要进行拍卖，则田某与张某之间的租赁合同是否继续有效？田某是否享有拍卖房屋的优先购买权？为什么？案例分析：1、张某和刘某签订的房屋抵押合同须进行抵押登记。

《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

2、《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

3、新建阁楼不属于抵押财产。

《城市房地产管理法》第五十二条规定：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

《物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

4、《担保法》第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。

前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十四扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：（一）收取孳息的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。

5、抵押权和租赁权在性质上是相容的，抵押权所追求的是抵押物的交换价值，并且不要求移转抵押物的占有，而租赁权是追求标的物的使用价值，同时又移转占有。

两种权利之间的关系，《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

有以下两种情形：一是抵押权的设立先于租赁权。

我国《担保法解释》第66条如此规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失应承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

”二是租赁权的设立先于抵押权。

当租赁合同先成立时，其后出租人又以该出租物设定抵押时，该租赁关系继续有效。

我国《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

”《担保法解释》第65条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

我国法律规定对于租赁在先的承租人，在同等条件下对抵押物享有无瑕疵的优先购买权。

三。

请问：拍卖所得的价款应如何偿还债务？为什么？案例分析：《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

四。

2003年后，张三未向王二归还抵押金，问抵押权是否有效？无效。

根据《物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。

第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；五。

被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效。

本案中，被告郭某为取得银行贷款，以该房屋的产权证作抵押，双方形成抵押担保合同关系。

双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件，因此双方的贷款抵押合同合法有效。

六。

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。

甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。

程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。

2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。

程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。

在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

1．根据国家有关法规，闲置土地满（ C）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

A．6个月 B．1年 C．2年 D．3年 2．程某购买的住房（ A C ）。

A．是具有保障性质的政策性商品住房 B．是廉租住房 C．是中小套型的住房 D．其土地使用权最高期限不超过70年 3．该开发项目资本金不得低于（ B ）万元。

A．380 B．760 C．1140 D．13304．该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（A ）。

A．甲房地产公司 B．乙建筑公司 C．甲房地产公司和乙建筑公司 D．甲房地产公司或乙建筑公司5．程某发现的房屋质量问题，应由（ AC ）承担保修责任。

A．甲房地产公司 B．乙建筑公司 C．丙物业公司 D．工程质量监督部门 6．在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ AD ）。

A．房屋所有权初始登记 B．房屋所有权更正登记 C．房屋所有权转移登记 D．房屋抵押权登记七。

（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。