5月份,针对中海,保利即将开盘的市场情况,开启建议将未取得预售许可证的6#7#洋房 与8#9#共同组成运动会所组团，进行短期小范围蓄水,有效的积累客户,避免客户分流, 但未获得通过,导致6月份竟盘开盘后本案滞销.
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营销总结
➢项目滞销的主要原因在于执行不力,重点是工程质量\工期延误等问题导致 项目实际产品与宣传有极大差别,导致客户对项目不认可; ➢两次战机的延误导致洋房产品滞销; ➢宏观调控对长春房地产市场产生影响，大量刚性需求客户产生观望，导致 下半年销量下降，直接影响中信城项目销售
物业服务内容细化，服务有良好口碑。
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营销总结 策略反思
产品策略:
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。
客户等参加
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逼 / 尊崇逼合策略
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制造稀缺
VIP预约看房制 + 公开日
①08年准入制看房 =〉09年预约制看房 -- 不预约，只能参观1期 -- 参观必须交付5-10万元，购买中信会高尔夫钻石金卡
高尔夫钻石金卡可转为购房款 未选房客户，在开盘后，经中信激活，此卡方可消费 ②逢6公开日 -- 二期，每月逢6的日子对外公开，进行参观庭院装修等
营销总结 策略反思
产品策略:
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。
二期各产品分期、分组团蓄水
分阶段推盘/多次引爆市场,创造持续热销的市场口碑
开启公司层于08年1月,08年5月两次提出洋房产品分组团开盘方案,但被周总否决. 1 月份建议销售价格天启均价4100，周总坚持4300 天启建议销控放出250套左右没被 中信采纳，全面开放选房，导致最好房源基本选完，但销售率不足20%.对排号客户产 生不良影响，导致后期销售不畅。
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制造稀缺
服务提升 / 案场双专员制 销售专员 + 服务专员
-- 对我们的物业服务、销售服务进行全面再提升，销售人员要做到“有礼貌 的拒绝”，让客户无法生气。 -- 为了提升尊崇感，我们同时要建立双专员制，除了销售人员外，我们同时 将安排客户经理，为每个客户提供全方位的现场服务
式是把所有的产品全面推向市场，给客户没有积压感，成交比较 慢，观望客户较多。
二期各产品分期、分组团蓄水 分阶段推盘/多次引爆市场,创造持续热销的市场口碑
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营销总结 策略回顾
推盘策略:
2007年： 中信城以整体品牌带动各类产品推广模式，这种推广模
式是把所有的产品全面推向市场，给客户没有积压感，成交比较 慢，观望客户较多。
针对师大附小资源展开了系列推广,但收效甚微. 主要原因为:目前师大附小未开学,学费等细节问题未给予明确答复, 中信城大部分目标客户子女已到就读初中以上年龄阶段,附小学位吸 引力不足导致.
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一期尚未入住,业主暂时尚未体会到管家服务.
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营销总结 策略回顾
价格策略:
现金流回款最快，同时利润最大化 宏观调控打破长春现有价格高速上升轨迹 2008市场供应大幅放量，竞争加剧
低开高走，小幅多次上调
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营销总结 策略回顾
价格策略:
现金流回款最快，同时利润最大化 宏观调控打破长春现有价格高速上升轨迹 2008市场供应大幅放量，竞争加剧
实际未落实.
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营销总结 策略反思
产品策略:
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。
营销总结 策略反思
产品策略:
产品打造：
别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
➢施工细节差导致客户满意度下降 ➢样板房多次整改未能达到参观标准 ➢一期产品因设计问题导致的工程结构问
题以及重复施工，影响工程进度，直接导
致错过销售最佳时期。
➢九月份中信地产股份公司战略规划部两
位老总到长春调研中信城项目 ，最终结
附加值打造：
论认为中信城滞销主要原因为工程问题。
针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源；
深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益；
落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套；
农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家；
中信会商家给到客户真正实惠；
针对农博会展开了系列的营销活动,农博览会最后一天成交7套洋房, 一套叠加,虽未对销售未产生大的促动,但在当时的市场情况下,已创 造销售小高潮. 相关配套设施尚未能够给客户创造利益.
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营销总结 策略反思
产品策略:
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
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营销总结 开启08年主要服务工作
企划部主要服务工作
1、全年17个整版、30个半版、12个1/4版报纸广告设计;
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网 / 建立客户网络
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中信商家联盟 / 全春城富豪峰会
-- 湖润·春城富豪慈善晚会 --
[意义] －引发大众争议与关注，带来对中信城的绝对高端认知 -- 目标客户的集聚与沟通，建立高端客户网络 [形式] －与媒体合作，对春城富人进行排序 －通过 峰会、物料等渠道，进行多元中信品牌项目展示 [内容] －胡润第一次推出城市富豪榜、联合举行全市富豪峰会 －全市富豪峰会之社会论坛：富豪的群体认同、社会形象重塑 －全市富豪峰会之慈善晚会：社会意义的提升
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2020/12/1
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营销总结 策略反思
产品策略:
产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。
一期应于10月28日交房,但所有产品(别 墅\洋房)至11月末仍未达到交房标准, 直接导致大量已购客户要求退房,影响 项目豪宅形象与后期销售.
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营销总结 策略回顾
推广策略:
一明一暗，两条动线封杀
明线：是以洋房为主，推洋房产品细节，大众传媒
暗线：别墅产品（独栋、联排、叠加），进行小众传 媒圈层营销 （车房互动等活动促销）
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推广策略:
一明一暗，两条动线封杀
明线：是以洋房为主，推洋房产品细节，大众传媒
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诱 / 名人社交场
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商家联盟平台 + 会所 = 场所社会 / 圈子社交
中信城的会员组织应超脱于中信会，独立运作，建议运用商家联盟平台和会所 资源，形成名人社交场，形成中信城特殊的口碑系统 ①刊物沟通：《中信会商家联盟》 －针对中信城业主，单独发行限量刊物《中信会商家联盟》
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营销总结 开启08年主要服务工作
市场部主要服务工作
1、每季度市场总结 2、每月市场月服 3、07别墅市场总结及08动态分析报告 4、中信城剩余地块产品规划建议 5、中海保利等主要竟盘不定期跟踪 6、中信城各产品定价参考市场报告 7、项目销售说辞市场部分 8、08年各阶段营销报告市场部分 9、12＃地产品规划建议 10、
暗线：别墅产品（独栋、联排、叠加），进行小众传 媒圈层营销 （车房互动等活动促销）
上半年推广力度较大,对销售有一定促进,下半年市场拐点出现,推广已难 以对销售产生促进,且为节约营销成本,下半年力度减小.
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营销总结 策略回顾
推广策略:
一明一暗，两条动线封杀
明线：是以洋房为主，推洋房产品细节，大众传媒
附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑。
目前仅看房班车落实,其他作为第一居所的相关配套仍未得到解决, 直接导致洋房产品滞销.
9、CLD中央公园生活推广方案
10、东北师大附小开工相方案及硬广告、软文工作配合
11、高尔夫竞技赛相方案及硬广告、软文工作配合
12、农博会相方案及硬广告、软文工作配合