微观市场小结：
2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层>别
墅
竞争态势
未来竞争
别墅
竞争少
未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。
高层
竞争激烈
主要来自区域内在售项目新推+未来新推项 目，未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、 万科双月湾，以及其他项目散点竞争。
海宸项目
2011年上半年 2011年上半年
万科双月湾 2011年6月
本项目
2011年7月
套数
30
150 328 250 14 10 142 22
60
100 38 110 52
主力户型
独栋 300～500平
联排250～350平，独栋320平 叠拼126-162平 联排175-243平 双拼298-302平 独栋384-596平 联排265～270平 独栋804平米 联排300～400平 独栋400平米以上 联排181～220平 双拼181～220平 双拼210～220、 260～450平 联排150～170平
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
属性 项目名称
在售项 目新推
金海湾
合正东部湾
预计推售时间 2011年中 2011年5月
皇廷波希塔诺 2011年上半年
新推项 合生滨海城 目盘点
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
观景 阳台
卧室
4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。
基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口
1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售 1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群 1、引进大型学校、康体医疗机构（健康体验 中心开业） 2、销售类物业大量开发，完善的生活配套、 沉淀常住人口
中区休闲娱乐设施、商业配套投入使用
• 基本配套建设：银滩路滨海带、中区酒吧街开业，天后宫、内湾码头、 五星级酒店群，金海湾喜来登度假酒店，金海湾海宸度假酒店，金海湾康 帝度假酒店，金海湾嘉华度假酒店。世界非物质文化遗产的天后宫。
北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善
• 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；
凤池岛
2
76 3
5 4
8
传统高档度假区
依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，本项目直接竞争对手
金海湾营销定位： ——中国.惠州.巽寮湾，中国的马尔代夫
项目的推广形象：
11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。
金海湾强势牵引珠三角客户，成交客户中深圳客户占到7成。
海尚湾畔公寓
A
B
公寓
厅 一房一厅
复式
面积 54-58㎡ 57-61 ㎡ 134-139 ㎡ 82-85 ㎡ 54-134 ㎡
套数 356 514 18 16 78 982
比例 36.25% 52.34% 1.83% 1.63% 7.94%
09年9月，推凤池岛休闲公寓，391套，50-100平，一个月 售罄，9000-9500元/平。
10年8月21日，推凤池岛南山头别墅，32套，204平双拼、 联排，开盘销售16套，均价2.8万/平米。
10年9月18日，海尚湾畔54-120平公寓开盘，建面7万平， 开盘推出763套，销售645套，销售率85%，实现均价1.2万/平 米。
中区：深蓝 小镇，滨海 休闲新市镇
度假式公寓、高 尚住宅区、酒店、 中央广场、游艇 俱乐部、码头等 类型，配套齐全 的滨海休闲小镇
生态公园
主题旅游区 配套服务区 居住区
休闲居住区
主要城镇 中心区 度假旅游 配套区
南区：世外
桃源，低密
度休闲度假
高尔夫球场 休闲居住区区以发展高尔夫、
五星酒店群 国际休闲区
金海湾规划：
北区：绿之 海洋，生态
——市政设施与配套先行大盘规划理念保作为护生观态光保护区基
地，已发展红树
规划理念：市政基础设施先行 、商业服务配套先行 、旅游设施先行 、
环境景观提升先行
林公园、特色酒 店企业培训基地、 中低密度住宅区
为主
基本以市政配套建设和基础建设为主
基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场
别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显， 高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。 基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金海湾、合正东部湾、 万科双月湾为本项目的重点竞争对手。
重点竞争项目分析1：金海湾
24平方公里南中国顶级大众度假湾区
项目位置：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区 规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8 产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合
资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场
度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落
项目开发阶段：3个阶段完成
06-08年， 项目启动 和准备期 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 12-18年， 高速发展 期
五星级酒店，高 端度假物业，利 用现有水系及内
湾布局游艇别墅
金海湾产品及推售：
—别墅+高层公寓，11年中将推1500套60120平高层公寓，30套300-500平别墅
主要住宅分布
08年6月15日，凤池岛酒店式公寓开盘，建面2.9万，共442 套，淡市下开盘销售率90%，实现均价8500元/平。
09年8月1日，凤池岛北山头别墅，32套，180-420平，售罄。