XXXX地产开发有限责任公司 XX市XX小镇开发项目可行性研究报告2011年4月29日目录第一章总论1.1 项目名称及承办单位1.2报告编制单位1.3编制工作的依据1.4报告主要内容1.5简要结论第二章项目提出的背景和必要性2.1 项目提出的背景2.2项目建设的必要性第三章项目法人3.1企业简况3.2企业基本情况3.3XX地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模4.1 需求分析4.2建设规模第五章建设地点和建设条件5.1XX市概况5.2项目选址第六章总体规划方案6.1 设计依据、原则6.2总体规划6.3建筑布局第七章工程技术方案7.1 建筑方案7.2结构方案7.3给排水方案7.4采暖方案7.5电气方案7.6燃气系统第八章环境保护和节能8.1 环境保护8.2节约能源第九章项目管理9.1 物业管理9.2招标管理第十章工程进度计划第十一章投资估算和资金筹措11.1投资估算11.2资金筹措及使用计划第十二章财务分析12.1财务分析12.2财务分析结论第十三章结论第一章总论第一节项目名称及承办单位1、项目名称：XX市XX小镇房地产开发项目2、建设地点：XX市XX区北部，XX路南，XX北以东。

3、承建单位：XX XX地产开发公司第二节报告编制单位单位名称：XXXX工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级资格证书编号：发证机关：第三节编制工作的依据1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范3、XX XX地产开发公司提供的基础资料4、《XX市城市总体规划》5、《XX市XX区北部地段规划设计》第四节报告主要内容本报告主要包括以下内容：1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论第五节简要结论XX市XX小镇房地产开发项目规划用地位于XX市XX区北部，XX 北路东侧，规划用地面积66570 m2。

规划用地北侧紧邻XX城区主要道路—XX路，西侧临近XX北路，东侧、南侧为棚户区。

规划地块交通区域位置优越，周边紧邻XX路、XX北路等城市主干道。

规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。

XX市XX小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。

本小区占地66570 m2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。

规划建筑面积共计123700m2，其中高层55360 m2，多层46470m2，车库2505 m2，商业19365m2。

经分析论证认为，该项目符合XX市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。

通过以上分析，项目切实可行。

项目主要经济技术指标见下表。

项目主要经济技术指标表第二章项目提出的背景和必要性第一节项目提出的背景一、房地产新政有利于房产稳定发展从2009年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了2008年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。

目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。

据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。

2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2004年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。

因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。

目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。

另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。

宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。

2、20104月年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。

然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续11个月保持增长态势，楼市已成为资金“蓄水池”。

房产论坛,装修论坛,业主论坛( d/ M2 E) e国家统计局数据显示，2010年1至11月，房地产开发企业资金来源63220亿元，同比增长31.2%。

其中，国内贷款11245亿元，同比增长25.0%。

房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元，不断发生变化。

（一）人们家居理念的变化。

我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。

人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。

人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。

对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。

对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。

随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。

（二）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。

改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。

由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。

例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。

比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。

（三）商品房价值观的变化。

自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。

1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。

这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。

居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。

住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。

（四）开发商建设理念的变化。

顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。

当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。

XX XX地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，,其经营理念“**地产，诚信百年”在XX 地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。

XXXX小镇项目又是XX XX地产开发公司在XX开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。

第二节项目建设的必要性2.1人口增长的需要中国是一个人口大国且人口增速也很快。

截至2009年末,全国总人口数超过13亿, 自然增长率超过5‰。

随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。

这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。

如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算 ,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。

20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。

与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。

因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。

同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。

年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。

因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。

2.2城市化进程的需要目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。

根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。

按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。

因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。

人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。

例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。

2.3收入增长的需要随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。

国家统计局的数据显示,2008年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;2009年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。

根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。

“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。

因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

2.4城市拆迁改造的需要随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。

据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。