REIT: 关注资产租金稳 定性 基金： 关注物业买卖增值性
A 投资企业
开发商： 关注资金回笼的及时性
B 开发企业
运营商： 关注物业运营的风险性 与可持续性
C 运营企业
01
养老地产市场 快速推进
02
各类企业短板 暴露明显
03
企业分工必要 性凸显
04
风险分拆与资 金匹配更合理
趋势5：万丈高楼平地起-服务配套体系完善化
政策
北京规定新建社区必须配建800平米以上的养 老服务用房，这是第一次从政策上对养老地产 的社区化做出引导
经济
入住成本和服务成本较低，更容易接受
距离
解决了老人不愿远离子女居住的问题
心理
“混居”模式能保持与外界环境的接触，解决 了被抛弃，子孙不孝，孤独、无助的问题
家穷亲老 08
流言蜚语
0 7
怕老人受罪 06
《关于加快发展养老服务业的若干意见》 提出要快速完善服务配套体系
政策上
健全养老服务政策法规体系、行业规范
基本生活 设施
生活环境
服务上 产业上
生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救助等养老 服务覆盖所有老年群体
社区服务
服务配套体系
社会服务
以老年生活照料、老年产品用品、老年健康服务、 老年体育健身、老年文化娱乐、老年金融服务、老 年旅游等为主的养老服务业全面发展。
资料来源：国家统计局
■ 2013年 保险资金进场 ■ 2014年 第一支权益REITs上市 ■ 2015 注册制即将推出，融资成本进一 步降低 ■ 产业资本、基金、外资…
风口 3：地产白银时代
传统地产行业由黄金时代步入白银时代
传统地产市场首次下滑
房屋新开工面积 179592万平方米，比上年下降10.7%
目 录 Contents
Part01
三个时代风口
Part02
十大发展趋势
三个时代风口
银发时代
1
慢钱时代 2
白银时代 3
风口 1：银发时代
老年人口多、老龄化速度快、老年需求大，银发时代已到
老龄人口多
A
2014年中国60岁以上老年人口2.02亿，是世界上唯一老年人口过亿的国家
老龄化加速
B
老年人口以每年800万的速度增长；2010-2040是中国老龄化速度最快的
养儿防老 0 1
02 害怕孤独
孝 老人
03 无助
05 子孙同堂，天伦之乐
04 … …
趋势9：异曲同工-养老项目连锁化
在各类企业争相涌入养老地产行业的同时，取得先机的企业已经开始探索养老项目的品牌化、连锁化经营。 如：亲和源、太阳城、椿萱茂(远洋)、和熹会（保利）、幸福家（万科）... ...
亲和源品牌连锁
时期，平均每十年增长3.99%
老龄需求大
C
预测2014年~2050年，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到
106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右
4
风口 2：慢钱时代
宏观经济增速持续放缓，慢钱时代到来
经济增长背景放缓
低回报资金进场
■ GDP增速持续下滑，创24年新低 ■ 2014年全国企业利润同比下滑8.9%
趋势10：运筹帷幄，决胜千里-养老智能化
最新老年健康云服务： 智能终端穿戴设备+移动终端APP应用+互联网云服务平台+线下六位一体服务
24小时监测
1
远程诊断
2
线下 7
服务
6
互联网云 服务平台
云
3
远程 医疗
4 5
移动终端 APP应用
智能穿戴 终端设备
THANKS
养老用地纳入政府供地体系
■ 2014年4月23日国土资源部发布《养老服务设施 用地指导意见》明确养老设施用地规范
■ 2014年4日，新东苑获得上海第一块养老用地 ■ 2014年4月，前海人寿获得深圳第一块养老用地 ■ 2015年1月，银城地产获得南京第一块养老用地
……
1
土地政策
5
投融资政 策
2
税收政策
道多样化
资本市场蓬勃发展
1
2014.5中国第一支权益类REITs产品
2
2014.4中央政策放开保险资金入市
3
2012.7国家社保基金进入养老产业
REITS
基金 产业资本
养老地产 融资渠道
银行
外资
其它
趋势7：飞入寻常百姓家-客群大众化
养老地产产品体系
■ 外资医疗企业参与进来 如日医学馆
■ 国内资本参与进来 如兴业养老地产基金
……
1.地产企业
80家以上 知名地产企业
3.保险企业
10余家 保险企业
2.上市公司
32家 上市公司
4.投资额
各类企业养老地产投 资总额超3000亿
趋势4：三个臭皮匠赛过诸葛亮-企业分工专业化
原来往往一家企业要扮演多重角色，既是投资商，又是开发商，甚至还兼具运营商的角色，如北京太阳城， 上海亲和源前期投资、开发、运营均由企业自己完成，未引进其它企业参与。
资金
保险资金、基金等低回报资金进入
市场
养老地产产品体系逐步完善，高中低 档地产产品陆续出现，如合众人寿武 汉项目定位中端
政策
北京出台规定，新建社区必须配建 800平方社区养老用房，引导养老地 产往中低端发展
客群从高端往中端转化
高端
中端
低端
高端
中端
低端
趋势8：海棠花下戏儿孙-养老项目社区化
社区化养老最符合中国国情的养老地产产品
2021/2/7 7
养老地产十大发展趋势
1 政策层面
■ 养老地产真的要受惠了
2 市场层面
■ 盈利模式明朗化 ■ 企业参与多元化 ■ 企业分工专业化 ■ 服务配套完善化
3 项目层面
■ 融资渠道多样化 ■ 目标群体大众化 ■ 养老项目社区化 ■ 养老项目连锁化 ■ 养老服务智能化
趋势1：国家动真格-养老地产真的要受惠了
传统房地产企业转型 开始多方位探索
商品房销售面积 120649万平方米，比上年下降7.6%
■ 养老地产、文化地产、旅游地产等均是地产企业 转型新方向
土地购置面积
33383万平方米，比上年下降14.0%
■ 80多家知名房地产企业进入养老地产市场，如万 科幸福会、远洋椿萱茂、保利和熹会等
待销售面积
62169 万 平 方 米 ， 比 上 年 增 长 26.1%
养老地产 相关政策
3
津补 贴政策
4
……
趋势2：拨开云雾见青天-盈利模式日益明朗化
01
02
03
物
物
提
业
业
供
出
出
服
租
售
务
获
获
获
利
利
利
04
05
06
提
对
政
供
外
策
配
营
红
套
业
利
获
获
获
利
利
利
趋势3：众人拾柴火焰高-更多企业参与进来
■ 外资投资机构参与进来 如美资哥伦比亚投资集团
■ 外资养老地产运营商参与进来 如远洋与Emeritus合作