第三章 市场比较法及其应用
掌握市场比较法的基本原理；交易 实例的收集与可比实例的选取；目标不 动产差异修正。
本章内容
第一节 市场比较法的基本原理
第二节 市场比较法估价步骤及内容
第三节 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach， sales comparison approach），也称市价比 较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场 资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场 法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期 已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已 经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得 出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种 估价方法。
第一节 市场比较法的基本原理
2.个别因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易期日修正系数×区域因素修正系数×标准化 修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100 ／( ) ×( )/100×100／( ) ×100／( ) ×( )/100 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别 因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况 相对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因 素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素 状况为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对 于标准
不适用的情况：
——没有不动产交易的地方
——在农村等不动产交易较少的地区 ——某些类型很少见的不动产，或交易实很少的 不动产，如古建筑 ——难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、 学校等。
第一节 市场比较法的基本原理
五、市场比较法的操作程序
①搜集交易实例
第一节 市场比较法的基本原理
5.同行之间相互提供信息资料 6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产 登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 （二）搜集交易实例的内容
1、交易双方的基本情况与交易目的
2、交易实例的不动产状况 3、成交价格与成交日期 4、付款方式 5、交易情况
第二节 市场比较法估价步骤及内容
五、交易日期的修正 （一）含义：可比实例成交价格是成交日期时的价 格，而评估的估价对象价格是估价时点时的价格。 如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况就 发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实 例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格， 这就是交易日期修正。其实质是对不动产市场状况 的修正。 （二）修正方法 在可比实例成交日期至估价时点期间，不动产价格 可能的变化有平稳、上涨、下跌。平稳可不修正。
若先进行期日修正，则用估价时点汇率。
3.统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设1m2建 筑面积=0.7m2使用面积，则
甲的建筑面积＝250m2
乙的建筑面积＝3000÷0.7=4285.714ft2
第二节 市场比较法估价步骤及内容
4.统一面积单位：若以m2为基准，由于 1m2=10.764ft2 ,则 甲的建筑面积＝250m2 乙的建筑面积＝4285.714÷10.764=398.153m2 5.统一采用单价:以建筑面积为计价单位,则: 甲单价=800000÷250=3200(元/m2) 乙单价=1290000÷398.153=3240(元/m2)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
第二节 市场比较法估价步骤及内容
[例]有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万RMB， 首付30万RMB，余款53万半年后付清，建筑面积 250m2；乙成交总价15万美元，一次性付清，使 用面积3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比 实例，在进行有关修正前建立可比基础。 1.统一付款方式：以成交时一次付清为基准,假 设当时人民币的月利息率为1％，则有：
成交价 可比实例A 4500元/m2 交易情况修正 -5%
可比实例B
5000元/m2
+2%
第二节 市场比较法估价步骤及内容
注意：（1）因为交易实例有多个，在交易情况 修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有 这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多 个。（2）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一 的尺度，测定较困难，主要由估价人员凭经验加 以判断。其中因税费负担的修正通过调查计算得 到。
例：某宗不动产的交易总价款为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5‰， 则在其成交日期时一次付清的价格为： 30×20%+[30×(1-20%)]÷(1+5‰)6=29.29(万元)
2、统一币种与货币单位
3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑 面积。 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。 5、统一采用单价
交易实例调查表
不动产类型 名称 坐落 卖方 买方 成交日期
成交价格 付款方式
交易情况说明
不动产状况说明(实物、权益、区位)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
二、可比实例的选取 选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中， 选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与 估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常 价格的交易实例。选取3个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合以下要求： 1、是估价对象类似的不动产（区位、用途、结构、权利、 交易类型） 2、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长 不宜超过二年。 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
甲总价(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(万元)
乙总价(美元)=15 (万元)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
2.统一币种与货币单位:若以人民币为基准,需要将 乙实例的美元换算为人民币。假设乙实例成交时1美 元=8.6人民币,则 甲总价=80(万元),乙总价=15×8.6=129(万元)
第一节 市场比较法的基本原理
不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管 不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易 中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟 卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较， 任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价 格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格 过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相 互牵制而接近。
第二节 市场比较法估价步骤及内容
以正常价格为基准，若可比实例的成交价格比其正 常市场价格高低的百分率为±S%，则： 可比实例价格×100÷(100±S)=正常价格 [例]A、B两实例情况见下表，则 VA＝4500×100÷(100-5)＝4736.84(元/m2) VB＝5000×100÷(100+2)＝4901.96(元/m2)
第二节 市场比较法估价步骤及内容
四、交易情况修正 （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所 造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修 正为正常价格。
（二）造成成交价格偏差的因素
1．有利害关系人之间的交易 2．急于出售或急于购买的交易
3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
第一节 市场比较法的基本原理
类似不动产(similar property) ：在用途、建筑结 构、所处地区等方面，与估价对象不动产相同或 相类似的不动产。 估价对象不动产：一个具体项目中需要估价的不 动产。 前提：交易市场已经形成。 比较结果一般称之为比准价格。 它是不动产估价中最重要、最常用的方法之一， 也是很成熟的方法。
第一节 市场比较法的基本原理
（二）间接比较修正公式 1.区域因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交 易期日修正系数×标准化修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数＝可比实例价格×100／( ) ×( )/100×100／( ) ×( )/100 ×100／( ) 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在的区域 状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准 不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为100， 表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估价 对象所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得 分。
4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
第二节 市场比较法估价步骤及内容
5．特殊交易方式的交易 6．交易税费非正常负担的交易 7．相邻不动产的合并交易 8．受债权债务关系影响的交易
（三）修正的步骤方法
(1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即 分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易价格 可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类 型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也 可以由估价人员根据经验，判断确定修正比例或系数。 (2)利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。
第一节 市场比较法的基本原理
三、基本公式 通过进行交易情况、交易期日、区域因素、个别 因素的修正，就可以把可比实例不动产的实际成 交价格修正为估价对象不动产在估价时点的客观 合理价格。即 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系 数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个 别因素修正系数 在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接 比较修正和间接比较修正。
第一节 市场比较法的基本原理
四、特点、适用条件与范围
特点：具有现实性、非正常条件下比准价格往往偏 离收益价格、对估价人员要求有较高素质，即广博 的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日 期，区域因素和个别情况的修正）。
适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就 是要在同一地区或同一供求范围（comparable search area）内的类似地区中，与估价对象不动产 相类似不动产的交易较多时，才是有效方法。
第一节 市场比较法的基本原理
二、理论依据 替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相 同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同 的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最 低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的 商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大 的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价 格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的 结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。