市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（2）计算比准价格2002年6月1日到1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产2003年10月 解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价96000072000021 1% 121 1%1720：00.05%122162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙100 2162.65 —— 95100 2550 ——1 100 100 2700——1 100 31 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 612 1 1.2% 72722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 1001 1.5% 5 98日为基准，以后每月递减 1%,98、 97、 96、 95、 94、 93。
比准价格以3月1 为 100、99、 100 100 100 一 2 17 1^^——3809.77 兀/m 2103 10099则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别）交易情况分析判断交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅 度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨 1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨 1.8%。
（房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况 的幅度。
（2001年考试题）解：（1） 可比实例 可比实例 可比实例（2）交易日期修正系数可比实例 A 11.2% 211.8% 4 1.0999 可比实例 B 1 1.2% 4 1 1.8% 4 1.1265 可比实例 C 1 1.2% 11 1.8% 41.0869（3）房地产状况修正系数 ① 因素权重值的计算因素1的权重=4/（ 1+1.67+4）因素 2 的权重=1.67/（ 1+1.67+4）=0.25 因素 3 的权重=1/（ 1+1.67+4）=0.15 ② 房地产状况修正系数的计算比准价格B 4100 比准价格C 3950101.5 98 100 102 100 100 93 100 100 100 23758.15 元/m 100 979999102（2）求算估价对象的比准价格比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24 ） £=3785.393、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格, 类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期23788.24 元/m（元 /m 2）估价人员在附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗交易情况修正系数 A=100/103 B=100/99 C=100/102=0.6上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。
其中， 房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从 2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月 递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减 0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市 场价格基本不变，以后每月递增 1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的 3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均) 。
解：(1)选取可比实例。
实例 B 误差太大，实例D 成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例 B 和实例D 不作为可比实例，而选取 A 、C 、E 作为可比实例。
(2) 计算公式：比准价格=可比实例价格咬易情况修正系数仗易日期修正系数粉地产状况修正系数 (3) 交易情况修正系数 可比实例 A=100/102 可比实例 C=100/100 可比实例E=100/97 (4) 交易日期修正系数 可比实例A= (1 + 1%) 可比实例C= (1 + 1% ) 可比实例E= (1 + 1%) (5) 房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为(4)计算比准价格3 6343.73 6470.02 6456.566423.44 6410.93 元 / m 21/3，则有:(100-2) X1/3+ (100-4) X1/3]=100/98 X1/3+ (100+2) X1/3+ (100-2) X1/3]=100/101( 100-1) X1/3+ (100+1 ) X1/3]=100/100(100/102) X ( 1 + 1%) 4x( 100/98) =5309.20 (元 /m 2) (100/100) X (1+1%) 4x( 100/101) =5357.57 (元 /m 2) (100/97) X (1 + 1%) 3x (100/100) =5310.83 (元/m 2)(7) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83 ) /3=5325.87 (元 /m 2)5、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m 2。
(1)收集有关资料：共调查了 A 、B 、C 三宗土地买卖实例作为比较实例。
(2) 可比实例的成交价格如下：试运用上述资料估算该土地 2004年9月20日的正常市场价格。
解：(1)公式：比准价格=可比实例价格 咬易情况修正系数X 交易日期修正系数X 房地产状况修正系数 (2) 交易情况修正系数 可比实例 A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105 (3) 交易日期调整系数为：可比实例 A=0.985X 1.026 X .013 X .028 X1.035 X .033 X .038=1.168 可比实例 B=1.013X 1.028 X .035 X .033 X1.038=1.156 可比实例 C=1.033X 1.038=1.072 (4) 房地产状况调整系数为：可比实例 A=100/ ( 95X0.4+105 X 0.35+110 X 0.25) =100/102.25 可比实例 B=100/ (92X0.4+96 X 0.35+98 X 0.25) =100/94.55 可比实例 C=100/ (106X0.4+109 X 0.35+97 X 0.25) =100/104.8 (5) 计算比准价格 比准价格A=1200X 比准价格B=1150X 比准价格C=1380X(6) 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51 + 1344.38 ) /3=1388.22 (元 /m 2)可比实例 A=100/[100 X 1/3+ 可比实例 C=100/[ (100+3) 可比实例 E=100/[100 X1/3+ (6) 计算比准价格 比准价格A=5100X 比准价格C=5200X 比准价格E=5000X (100/100) X1.168 X( 100/102.25) =1370.76 (元 /m 2) (100/97) X1.156 X( 100/94.55) =1449.51 (元 /m 2) (100/105) 1.072 X( 100/104.8) =1344.38 (元 /m 2)估价对象价格（总价）=1388.22 X 1500=208.33 （万元）6、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m 2；建筑总面积4500m 2;建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。
收集有关资料如下：（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从年月〜年月地价每月上升 。
（2）当地征用农地的费用等资料如下： 在估价时点征有郊区农地平均每亩需要 10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m 2, 土地开发费用、税金和利润等120元/m 2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第 8级，而估价对象处于第3级土地上。
各级土地之间的价格差异如下表所示。
（3） 建筑物的重置价格为 1100元/m 2。
（4） 建筑物耐用年限为 60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼 2004年9月30日的价值。
土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
解：（1）成本法公式如下：房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧 （2） 求取土地的重置价 ① 用市场法求取A 修正后的单价B 修正后的单价C 修正后的单价 再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99 ） /3=2304.16 （元/m 2）② 用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为：[（100000/666.67） +150+120] X .38=2259.60 （元 /m 2）③ 再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60） /2=2281.88 （元 /m 2） 土地总价=2281.88 X1000=228.19 （万元） （3） 求建筑物的重置价格为：1100 >4500=465 （万元）（4 ）求建筑物的折旧总额为495 >0/60=165 （万元）（5）计算估价额该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19 （万元） 该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42 （元/m 2）7、为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（=2200 X( 100/100) =2050 X( 100/100) X (1+0.5% ) 9X (100/92) =2330.56 (元/m 2)=2380 X (100/103) X ( 1+0.5%) 4 X( 100/105) =2244.99 (元 /m 2)X (1+0.5%)6X( 100/97) =2336.94 (元 /m 2)A 、B 、C 三宗(2)交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度， 负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度 (3) 调查获知该类写字楼的价格， 2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨 1.1%,2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。