– 總計申請開發面積：五ｏ八?九五七九（五十五件） – 已獲推薦開發面積：三ｏ二?一五三二（三十四件）
? 台茂現在人潮平日在 1~2萬人之間 假日在 3~4萬人之間 平均消費數 NT$250
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OPPORTUNITY
? 需求面來看：在人口、戶數、所得、消費支出、購物行 為及週休二日實施等來看，台灣的購物中心商機無限
放置咖啡桌，視野景觀美麗的地方，而不是在角落 ? 15.建議品牌形象，以宣傳、廣告、辦活動等 ? 16.定時舉辦小遊行，穿著歡樂城堡的服裝，定位在全家樂
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今日討論架構
FA C TS
策略構面
策
略
策略
本
分析
質
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FACTS 工商綜合區之定義
? 所謂工商綜合區，即指都市近郊之交通 便利地區，在一定範圍內之土地，依其 區位與當地發展需要，規劃設置 綜合工 業園區、物流專業園區 、工商服務及展 覽區、購物中心區及修理服務業區 等， 供輕工業、試驗研究、修理服務、工商 服務、運輸倉儲、批發零售及相關之環 保護與景觀設施等使用。
購物中心競爭策略分析 -以產品定位為例
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PREVIEW 問題一：
? 您有無去過台茂購物中心？ ? 您會不會再去？ ? 為什麼？
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問題二：下列是我帶學生參觀台茂後，學
生提給台茂的建議。您看到了什麼。
? 1.裝潢感覺不錯
? 2.想辦法吸引人潮,例如：
– (1)結合旅行團
? A.海外觀光團(以台灣土產店為號召)； ? B.台灣中南部、進香團
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開發策略(Development Strategy)
? 趕快進入市場 ? 大，往高發展 ? 勿以地理做區隔，而應有差異化策略 ? 台灣應朝結合休閒與購物、增加客人停留時間、
增加其消費額，多功能的大型購物中心發展 ? 走出自己的特色，強化對顧客的服務。
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策略構面
? 1.產品定位：商圈、商品、軟體、主體、投資與規劃 ? 2.競爭者分析 ? 3.開發管理(開發目的、程序、能力、建造…) ? 4.建築設計規劃(外觀、顧客動線、空間、設計、使用) ? 5.良好的財務規劃(投資計劃：投資報酬分析、風險分析、融資
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購物中心定義
? Carpenter：“購物中心是由一組零售 商及其相關的所有服務性、商業性設 施所共同組合而成，其工地、建築及 相關服務內容必須經過完整的規劃、 開發及一致的經營與管理，附設完善 的停車場，而所包含的商店業務數量 必須滿足所提供服務的鄰近地區”
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? 「開發許可制」，分期分區設置，總量管制
– (2)發行禮券
– (3)交通車(從中正機場開小巴接送候機客)
– (4)親子活動(如嬰兒爬行比賽)
? 3.兒童區整體規劃完善
? 4.無法辨別購物中心與百貨公司之間差異
? 5.商圈:平日定位在桃園,多提供交通工具給桃園地區的人能來
? 6.交通：提供shuttle服務,例如在台北有車班，例如從台北火車站、 台北東區、西門町以及台北市政府前的凱悅飯店等人潮密集的地方
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STRENGTH ? 都已擁有土地 ? 所在的地理位置，基地大，
具有土地開發的經營團隊
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WEAKNESS
? 地少人稠
? 往高發展，平均面積是美國的12倍、日本的2.5倍
? 地少人稠+家數多
? 商圈重覆，競爭激烈 ? 因而如是以地理做區隔是不好的(相同產品定位)必須做差異化策略
? 金額龐大(50億)，工期長(3-6年)，回收期間長(9年)+缺乏營運管理 經驗
? 國人消費支出在衣著、教養娛樂比例增加 ? GNP較東南亞國家高，但不像東南亞國家有那麼多的購
物中心? 商機無限 ? 法令通過，配合，解決因僵化之土地管制措施所導致產
業用地取得不易之問題。於83年6月1日以「行政命令」 之型式，由工商主管機關─經濟部，與土地、建管主管 機關─內政部，共同發佈「工商綜合區設置方針暨工商 綜合區開發設置管理辦法」。 ? 18個生活圈，做都市計畫、交通規劃 ? 獎勵民間投資開發工商綜合區優惠貸款，可享受租稅優 惠。? 法令配合，獎勵
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THREAT
在都市計畫範圍內不得低於五公頃，在都市計畫範圍外則不得低於十公頃， 以落實環境之保護。 ? 需做回饋：金錢回饋及綠地回饋? 法令限制多 ? 台灣的〝都市計畫〞不像美國，為採住商混合使用，消費者可容易的在住 家附近購得所需商品，前往購物中心購物的動機小。 ? 市區擁擠，土地取得不易，會影響交通，環境品質。 ? 台灣大型百貨，量飯店，便利商店很多，已能滿足消費者購物需求，但夠 水準的休閒娛樂設施則顯不足。 ? 朝市郊發展，朝娛樂方面發展，如此可與市區的商家及百貨公司區隔。 ? 台灣地區氣候多變化：多雨、多風、多颱風 ? 封閉型商場、全天候 ? 消費者沒有經歷過，即使做市場調查，也難以知道消費者的真正偏好。 ? 消費者偏好難掌握 ? 高科技網際網路購物之衝擊(E-Commerce Impacts) ? 大型購物中心開發陸續進行中，招商階段，發現面臨許多阻力。 ? 替代者及潛在競爭者的威脅
? 無心從事商業不動產經營，只想炒作土地，做土地使用變更，賺土地 增值資本利得
? 缺乏購物中心開發經驗，老闆主觀信念強，老闆有夢。 ? 購物中心經營管理的經驗缺乏。
? 需找國外有經驗的廠商合作，但往往她們不懂得台灣的經營環境及文 化
? 通常是採use-to-site，但台灣多是site-to-use，因而往往會受限於 地理限制，如用地大小、交通動線
– (1)軟體：”城堡”主題不張顯，例如請銷售、服務人員都穿著歐式宮庭服裝 – (2)硬體：廣場的視覺效果加強，如大片草坪，為逛累休息之用
? 11.親切服務，有種賓至如歸的感受 ? 12.宣傳加強，如與電視節目合作，拍外景 ? 13.加強各樓層指示牌 ? 14.每樓層簡易休憩設施，例如有按摩椅或按摩師服務，以及中庭可
? 7.如何提高個人消費額?
– (1)打折(2)摸彩(3)贈品(4)免費停車，消費額愈多，可抵更多停車費
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Байду номын сангаас
(5)建議搭配高單價產品，設立精品店
問題二：下列是我帶學生參觀台茂後，學
生提給台茂的建議。您看到了什麼。
? 8.建議搭配高單價產品，設立精品店 ? 9.自行發行簽帳卡，建立主要客戶群，週年慶寄特價活動 ? 10.歡樂城”城堡