9
二. 设备设施结构及运行原理
供配电
2) 供电方式主要有二种
A）两路高压、正常时一用一备，当正常工作电源事故停电时，另一路备用电 源自动投入。具体应用时将两路高压供作电互为备用，加自备发电机组。发 电机容量占变压器容量的10％～20％，（一般取中值16％） 投资较大，可靠性高，线路损耗低（正常工作时负载率较低），变压器较富 裕，负债率正常工作时为50％，变压器损耗较高，无功功率较高。
5
3.管理宗旨及理念
科学的运行管理和严密的系统保养 最佳的性能发挥与最优的成本控制 科学： 1、理论的肯定和证明必须靠公众都能够观察了解的客观事实，不能单凭学者个
人的经验。 2、尽量使用数理化的方式来说明假设，以便精密地测试和修正 3、尽量使用各种论述精确，能用严密的试验或否定。 4、使用自然科学所惯用的“厘米－克－秒”制作为度量工具 （1949年芝加哥大学的一次跨科学会议上对科学的讨论） 科学的方法：1、明确问题。2、探索和研究有关理论和模式。3、形成假设、4选
高依赖程度：物业设备、设施朝着追求舒适和豪华，和设备的复杂化、多 样化发展。物业对设备的依赖程度也越来越大。
专职部门：物业管理企业中必须设置专门负责设备管理与运行的工程部。 其主要职责是负责能源控制、设备管理、运行操作、保养和维修。
4
2、 物业设备管理与其它设备管理区别
A、物业管理公司：主要设置工程部来负责整体物业设备设施的运行和维护保养， 也包括了物业本体的修缮工作。 B、大中型工业企业：对于设备管理部门主要设为：动力部（科）、设备部 （科）、机修车间（机修分厂），主要管理工厂内部的机电设备，在各车间配备 值班机修工（钳工）和 电工。而工厂的土建，结构，房屋修缮一般由专门的基 建科完成。按照计划执行设备的保养、中修和大修的工作。有较长的设备管理历 史和经验。普遍来说整体设备技术落后、但个别部分又非常专业，例如企业的主 力生产、加工的设备的维修人员的技术水平相当高。设备管理人员素质较高，大 学本科生和工程师人数多。设备管理系统性很强，但有些分工非常具体、工作效 率底。 C、星级宾馆：设备管理部门称为动力部或工程部。设备类型与商业物业的类型 相似。岗位设置亦几乎相同。所不同的是宾馆设备管理针对是单一业主。宾客只 相当于租户。设备管理重运行、轻保养，基本不做投资较大的中修和大修，不会 做全面的设备改造，除非新的管理层接管或全面重新装修改造。 宾馆的运行特点是要求24小时开业。所以很多保养工作是非常困难的。例如不可 能停电做配电房的保养、也不可能停水来清洗水池。 D、专业设备公司：作为该企业的产品或工程的售后服务而设立的技术服务部或 维修部。主要做质保期以内的技术服务工作，质保期过后一部公司分仍可能于业 主继续签订维保合同，做好维修工作，基本没有系统的保养。
目标：随着房地产投资规模的不断扩大和投资形势的多样化，物业的业主或投资者 希望通过物业的经营和管理，不仅使其物业在运行中能够保值，而且实现增值。而 物业设备的运行管理的优劣直接影响到了物业的保值和增值。
目的：全面、系统了解设备管理的过程。 对象：设备管理相关的管理人员。 设备：主要指高层物业（办公大楼、商业楼宇）机电设备 重点：各系统设备的技术原理及关键点 难点：工程 队伍的建设及管理
3
1、物业设备设施管理的作用
多功能、大型化：现代商业物业已经摆脱了只提供一般办公室的传统，成 为人们商务、饮食、购物、娱乐、运动、休闲等集多功能为一体的综合性 大型建筑物业。
最新科技：现代高层建筑的一个重要标志，就是不断把现代科学技术的最 新成果应用于建筑设施之中，为客人在物资上、精神上的需求提供最优质 的服务。
1）负荷级别
一级负荷：供电中断将造成人身伤亡；或在政治上、经济上造成重大影响； 或破坏重要交通枢纽、通讯设施、公共场所的正常秩序，带来极大是政治、 经济损失。 高层建筑要求安全、可靠、方便、舒适，故集中了大量现代化的生活设施设 备。这些设备大部分能源取自电力。一般高层建筑的电力负荷按一级负荷考 虑，必须采用两路高压电源供电，且符合下列条件之一： A 两路高压电源之间无联系，即高压电源进线来自供电部门不同的变电站。 B 两路电源之间有联系，但发生故障时，两个电源一般不会同时损坏；如两 路高压进线来自供电部门的同一区域变电站，但不是同一台降压变压器或同 一段母线。高层建筑除了两路电源进线外，还应配备自备发电机组。
方案制定 预算控制 质量监管 竣工验收
7
二. 设备设施结构及运行原理
设备系统分类
按照建筑设备设计、施工专业分工，便于今后的物业接受和 管理宜分为以下8个系统：
Ａ 供配电 Ｂ 给排水 Ｃ 消防 Ｄ 通风空调 Ｅ 电梯 Ｆ 弱电 Ｇ 土木设施 H 其他特殊设备
8
二. 设备设施结构及运行原理
供配电
电工知识：电流－电压－电阻； 交流电：电压－频率－相位；无功功率－有功功率 供配电系统主要包括 高压电缆－开关柜－变压器－低压开关柜－配电箱－用电设备 供电设备：空气开关－漏电开关－电能表－避雷器－电容器（ 无功功率补偿）
择适当的研究方法。5、通过观察－测试－试验，进行论证。
6
4、设备管理主要任务
前期接管
操作运行
维护保养
更新改造
对所管辖范
对设备的开
围的设备清点， 关（启动停
Байду номын сангаас
登记，建立台 止） ，状态
帐，性能评估 记录、检查、
分析
通过擦拭、 清扫、调整等一 般方法 对设备 进行护理， 以 维持和保护设备 的性能和技术状 况，三级保养制： 日常、一级、二 级
物业设备设施安全管理
1
目录
一.设备运行与管理作用和任务
二. 设备设施结构及运行原理 三. 典型故障分析及处理措施 四. 设备管理队伍建设 五. 设备运行与保养 六. 突发事件处理 七.能耗管理 八. 设备档案资料管理 九. 物业前期设备接管 十.国外设备管理简介
2
前言
重要性：自从物业管理作为一种社会化、专业化服务模式在中国诞生以来，经过20 多年，形成了多样化的发展趋势，而设备管理一直是物业管理中重要的环节之一。