房地产估价方法之收益法
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。

(一)收益法适用的估价对象
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。

(二)收益法估价的操作
收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。

根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。

1.直接资本化法
直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。

其公式为：
或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
物业价值=年收益×收益乘数
运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：
(1)预测未来第一年收益;
(2)确定资本化率或收益乘数;
(3)计算收益价值。

2.报酬资本化法。