房地产评估习题
1.有一待估宗地G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 宗地，具体情况如下：
上表中成交价的单位为：元/平方米。
该城市地价指数表为：
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5 之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1 时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，
都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地2005 年的价值。
解：（ 1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）
容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
低价指100105110115120125=100+100128=125+100
数× 5%[(1.5-1)/0.1]× 3%[(1.6-1.5)/0.1]
（2）案例修正计算。
评估价值 = 参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地
状况修正系数
A ： 680× 112/110×100/101 × 105/115× 100/101=620 元/ 平方
米B： 610×112/110×100/100 × 105/105× 100/99=627 元 /平方
米C： 700×112/107× 100/105 × 105/120× 100/98=623 元 /平
方米D： 680× 112/108× 100/100 ×105/100 × 100/99=748 元 /
平方米E： 750×112/107× 100/99× 105/128× 100/102=638 元 /
平方米F： 700×112/112× 100/100× 105/115× 100/101=633 元
/平方米（3）评估结果
案例 D 的值为异常值，应予剔除。
其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因
此，待估宗地G 的评估结果为：(620+627+623+638+633) ÷ 5 =628(元 /平方米 )
2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为层数为 18 层，建筑结构为钢筋混凝土结构。
5300 平方米，总建筑面积
该写字楼的土地使用权于
25000 平方米，建筑
2000 年 4 月 1 日以出
让的方式获得，土地使用权年限为50 年，写字楼于 2002年 4 月 1 日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60 年。
收集的有关资料如下：
①租金按净使用面积计算。
可供出租的净使用面积为15000 平方米，占总建筑面积的
60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用
房等占用面积。
②租金平均每月每平方米 85 元。
③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。
④建筑物原值为 4800 万元。
⑤家具设备原值为 420 万元，家具设备的经济寿命平均为10 年，残值率为 4%。
⑥经常费用平均每月 8 万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安
等费用。
⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3‰计算。
⑧营业税及附加为年总收入的 5.5%。
经估测，房地产的资本化率确定为8%。
评估该写字楼2005 年 4 月1日的价值。
解： (1) 估算年有效总收入
年有效总收入＝15000×85× 12×90%
＝1377（万元）
（2）估算年运营成本
①年经常费用＝ 8× 12＝ 96（万元）
②房产税＝ 1377× 12%＝ 165.24（万元）
③年折旧费 =原值（重置价）-（1-残值率） /使用年限
家具设备折旧费=420×（ 1-4%） /10＝ 40.32（万元）
④年保险费＝ 4800× 3‰＝ 14.40（万元）
⑤营业税及附加＝1377× 5.5% ＝ 75.74（万元）
⑥年运营成本＝ 96＋ 165.24＋ 40.32＋ 14.40＋ 75.74
＝391.70（万元）
（3）计算年纯收益
年纯收益＝ 1377－ 391.70＝ 985.30（万元）
（4）确定房地产收益年限
房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期－房地产开始出租至评估基准日的年
数＝ 50-2-3 ＝ 45（年）
（8）计算房地产评估价值
p
A
[11n
]
r(1r )
985.30 [1
(1
1] 8%8%) 45 11930 .41(万元）
建筑物的单价＝11930.41× 10000÷ 25000＝4772（元 / 平方米）
（5）评估结果
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005 年 4 月 1 日的公允价值为11930.41 万元，约合每平方米建筑面积4772 元。
三、计算题
1. 评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、 22万元、 24万元、 25万元、 26万元，资
产从第 6年到第 10年每年的收益均保持在27万元，第 10年末资产拟转让，变现价值约为120
万元。
假定折现率为10%，确定估测资产的价值
参考答案
解法（ 1）：逐年折现加和：
=20×0.9091+22×08264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27×0.5645+27×0.513 2+27 ×0.4665+27×0.4241+27×0.3855 +120× 0.3855
=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.2
6=197.427( 万元 )
=1 974270( 元 )
解法 (2)：前 5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值 =20× 0.9091+22 ×0.8264+24 ×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+27÷ 10%×[1-1 ÷10-5
(1+10%)]×0. 6209+120× 0.3855
2．被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、 12万元、 15万元、 16万元和 20万元，试估测企业整体价值。
另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。
（假定折线率和本金化率分别为10%和 11%）
解： (1) 企业整体价值
=1012151620
10%)(110%) 2(110%) 3(110%) 4(110%) 5
(1
=9.09+9.92+11.27+10.93+12.42
=53.63(万元 ) ( 2 ) 企业永续经营整体价值
=
1012151620
+
20
(1 10%)(1 10%) 2(1 10%) 3(1 10%) 4(1 10%) 511%(1 10%) 5
=(9.09+9.92+11.27+10.93+12.42)+112.89
=166.52(万元 )。